Как оборудовать кладовку в подвале многоквартирного дома

Чтобы не захламлять квартиру сезонными вещами, транспортом, и тем, что может когда-нибудь понадобиться, удобно иметь место хранения вне своей жилплощади. Если нет гаража, или он находится далеко, то поможет кладовка прямо в МКД. Каким образом ее можно оборудовать в подвале многоквартирного дома, и как действовать, если жильцы против — расскажем в этой статье.

Еще с советских времен на лестничных площадках, первых и цокольных этажах жильцы размещали ниши для хранения вещей, колясок и велосипедов. Наличие подобных мест хранения актуально и сейчас, особенно для новостроек небольших площадей.

Кладовка удобна для хранения нечасто используемых вещей

Сейчас правовой статус кладовок в МКД можно условно разделить на четыре типа:

1. Кладовки без документов. Более актуально для МКД советской постройки. Никаких правоустанавливающих документов на такие кладовки в многоквартирных домах нет. Значит, единолично занимать их и вешать замки на двери — незаконно.

2. Кладовки с подобием правоустанавливающих документов. В 1990-х и 2000-х годах застройщики иногда предлагали собственникам в дополнение к квартире купить кладовку. Бывало, даже составляли договор, а собственник получал ключи от такого помещения. Однако право на любую недвижимость подлежит государственной регистрации. Но тогда кладовки никто не регистрировал. В итоге собственники имели на руках договоры купли-продажи, но не могли узаконить кладовки даже по суду.

3. Кладовки с надлежаще оформленными документами. Застройщики современных ЖК предлагают купить нежилое помещение площадью 3–6 кв. м.  Такие помещения уже оформлены в проекте строительства. А после продажи новый собственник получит законное право на кладовку, которое оформят в Роскадастре.

4. Общеиспользуемые кладовки в МКД. Если жильцы на общем собрании решат, что какое-либо место общего пользования в МКД подойдет для кладовки, то ее могут выделить. Но здесь есть ограничения: не все места подойдут. Например, лестничные пролеты занимать нельзя.

Из приведенного перечня только два последних типа кладовок являются безопасными с точки зрения закона. А первые два будут квалифицированы как самовольное занятие общего имущества в МКД. Значит, их могут заставить снести за счет жильцов.

Подвал считается местом общего пользования в МКД. Он принадлежит всем собственникам помещений в доме. Соответственно, каждый владелец жилья имеет право пользоваться подвалом.
Но жильцы МКД не могут самовольно занять часть подвала, даже соответствующую их доле в общем имуществе МКД, чтобы организовать личную кладовку. Чтобы так сделать, нужно провести общее собрание собственников, а также получить согласие УК/ТСЖ и органа местного самоуправления.

Разберем пошагово, как действовать, чтобы сделать кладовку из подвала.

Сперва нужно изучить техпаспорт дома и понять, можно ли безопасно для МКД сделать перегородки. Подвал может быть обозначен как технический этаж, и по всей его площади проходят коммуникации. Тогда сделать в нем кладовки не получится. Потому что к коммуникациям должен быть свободный доступ УК, ТСЖ, ресурсоснабжающих организаций. И никакие помещения не должны соседствовать рядом с ними. Если же есть свободный угол, где не проходят коммуникации, то кладовки можно обустроить.

Подвальные помещения с коммуникациями нельзя переоборудовать под кладовку

Затем следует выдвинуть вопрос по организации кладовок на общем собрании собственников. Одобрить решение о перестройке подвала должно 2/3 от общего числа собственников. Жильцы сами будут оплачивать перепланировку.

Далее нужно подготовить проект перестройки подвала. Документ должны подготовить только организации-члены соответствующего СРО. Без этого перепланировку не согласуют.

Затем потребуется согласовать проект с УК, ТСЖ. И подать пакет документов в соответствующий орган местного самоуправления. Обычно это орган по делам ЖКХ или жилищной политики. Согласована перепланировка или нет — власти сообщат в течение 45-ти дней с момента получения документов от заявителя.
И наконец, перестроить подвал под кладовки. После чего уведомить об этом госорган, согласовавший проведение перепланировки.

Иногда бывает так, что новым жильцам, купившим квартиру в МКД, не достается кладовки. Потому что помещения уже распределены между живущими в доме собственниками. Такой подход неправомерен, поскольку кладовка — это общее имуществом МКД. На него имеют право все собственники квартир в доме.

Чтобы получить свою кладовку, нужно на собрании жильцов заявить о необходимости перераспределить места хранения. Если жильцы откажут, то можно обратиться в профильный орган местного самоуправления или жилинспекцию с заявлением о нарушении своих жилищных прав. Они проведут проверку кладовок, и законно ли они обустроены. Если найдут нарушения, то кладовки придется вовсе убрать за счет жильцов.

Если же места хранения оформлены в собственность жильцов, как нежилые помещения с регистрацией этого факта в ЕГРН, то на эту площадь новым жильцам претендовать не получится. Если вы хотите подобрать квартиру с кладовкой в новостройке, то можно заказать индивидуальный подбор жилья на сайте «Самолет Плюс».

Заполнить заявку

• Кладовые в многоквартирных домах могут быть частью общего имущества МКД или собственностью конкретных жильцов, если они зарегистрированы в ЕГРН.

• Подвал в МКД является общим имуществом и принадлежит всем собственникам жилых помещений. Чтобы устроить в нем кладовки, нужно проголосовать за это жильцам на общем собрании. Но если в подвале на всем его протяжении проходят коммуникации, из него нельзя сделать кладовку.

• Жильцам нужно собрать пакет документов для перепланировки, согласовать его с УК, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией и органом муниципалитета по жилищным вопросам. После этого можно перестроить подвальное помещение.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов