Как и почему меняются цены на квартиры: 2023 год и прогнозы на 2024

Свою первую квартиру я покупала когда-то за 15 000 долларов. А ту, в которой живет моя семья сейчас, за 70 000. Сегодня в долларах ее цена почти не изменилась, а вот в рублях выросла почти в полтора раза. В целом же цены на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, в исторической перспективе растут всегда. Но на небольших отрезках времени могут фиксироваться и снижения. Оглянемся на 2023 год, а затем обратимся к прогнозам на новый 2024 год и узнаем, что будет с ценами на жилую недвижимость.

Изменение цен на жилье в целом объясняется влиянием нескольких основных факторов. В том числе это:

Общая экономическая ситуация.

Экономическое состояние страны и региона можно назвать одним из основных факторов, влияющих на цену недвижимости. Рост ВВП, уровень инфляции, рост доходов населения — все это влияет на спрос и способность людей приобретать жилье. Чем выше покупательская способность населения — тем выше и цены на жилую недвижимость.

Демографические факторы.

Рост или сокращение населения, активность миграции, изменение семейных традиций (сегодня каждое поколение семьи стремится жить отдельно) — все это оказывает влияние на спрос, а через него и на цену жилья.

Состояние строительной отрасли.

Подорожание стройматериалов, изменение технологий, изменение норм и требований к строительству жилья — все это может повлиять на стоимость проектов и, соответственно, цены на жилье. Так, пару лет назад при подорожании арматуры, которая используется в железобетонных конструкциях при строительстве многоквартирных домов, цены на строящееся жилье в России существенно подросли.

Доступность и условия ипотечного кредитования.

Процентные ставки на ипотеку, требования к первоначальному взносу и доступность кредитования в целом могут сдерживать или стимулировать спрос на недвижимость. Чем доступнее ипотека — тем активнее покупают недвижимость — тем выше поднимаются цены. И наоборот, чем жестче требования для выдачи ипотечных кредитов — тем ниже спрос, и рост цен замедляется, возможно также их снижение.

Активность инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость представляются привлекательным вариантом для большого количества россиян. Так, по данным исследования IBC Real Estate общий объем инвестиций в недвижимость в III квартале прошлого года 239 миллиардов руб. Общий объем инвестиционных сделок за 9 месяцев 2023 года оценивается в 610 миллиардов руб. — это больше, чем за весь 2022 год, на 23 %. Рост продаж инвестиционных (купленных не для проживания, а для сдачи в аренду или перепродажи) квартир подстегивает рост цен, прежде всего на первичном рынке.

Читайте также: Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее для продавца и покупателя

Благодаря широкой линейке программ льготной ипотеки и доступности ипотечного кредитования цены на недвижимость весной-летом минувшего года росли. Стоимость квадратного метра в новостройках в среднем выросла на 5 %. Но были и регионы, где фиксировалось снижение цен на новостройки — это Московская область и Краснодарский край, показавшие снижение до 4%, и Ростовская область с рекордным снижением на 16 %.

Что касается рынка вторичной недвижимости, то медианная стоимость квадратного метра по стране по итогам I полугодия 2023 года выросла на 2,7 %. Объяснялось это в основном ожиданиями по повышению ключевой ставки Центробанка — ожидания, как все мы увидели осенью, оправдались.

По регионам наибольший рост цен на «вторичку» отмечался в Омской области, это 11 %, в Волгоградской области — 10 %, и в Челябинской области — 9 %. Снижение на 4,6 % наблюдалось в Свердловской области.

Во второй половине 2023 года ситуация изменилась. Начиная с 1 октября поменялись условия выдачи ипотеки — теперь минимальный первый взнос составляет 20 %, а некоторые банки повысили его и до 30 %. Меньше стало возможностей получить льготную ипотеку, выросли проценты по ипотечным кредитам — сегодня они могут доходить до 17-20 %. При этом для выдачи ипотеки долговая нагрузка на заемщика не должна превышать 50 % его ежемесячного дохода — если этот показатель выше, с большой долей вероятности в выдаче кредита будет отказано.

В таких условиях спрос на первичное и вторичное жилье несколько стих, но цены на жилую недвижимость не упали, а лишь замедлили свой рост. Так, по данным Сбербанка по результатам 11 месяцев прошлого года первичное жилье на российском рынке выросло на 7 %, что составило в среднем 146 000 руб. за квадратный метр. Вторичное жилье прибавило в цене 9 %, и теперь в среднем квадратный метр вторичного жилья стоит 102 000 руб. — по регионам эта сумма очень сильно рознится.

В целом 2023 год стал не самым позитивным для рынка недвижимости — в 2020, 2021 и 2022 году цены на жилье росли более быстрыми темпами, от 10 % до 30 % в год. Это значит, что как инвестиционный инструмент жилье в принципе стало менее привлекательным, так как рост активов оказался почти равен годовой инфляции — она составила 7,5 % по итогам года.

Если говорить о Москве и Московской области, то в течение 2023 года средняя цена квадратного метра в пределах старой Москвы выросла на 17,5 %, достигнув 444 000 руб. Квадратный метр жилья в Новой Москве прибавил в среднем 6 %, и его цена составила 243 000 руб. Квадратный метр жилой недвижимости в Московской области подорожал на 13,3 %, до 205 000 руб.

Средняя цена московских квартир составляет 25 500 000 руб. в старой Москве, 12 000 000 руб. в Новой Москве, и 9 400 000 руб. в Московской области.

Стоит отметить, что несколько снизилось предложение самого доступного по стоимости жилья — новостроек на этапе котлована. Новых проектов на рынок выходить стало меньше, и доля квартир на продажу в них снизилась с 27 % в начале, до 19 % в конце 2023 года. Исключение — жилье бизнес-класса и выше, доля таких проектов на стадии котлованов, напротив, выросла за год с 4 % до 16 %.

А вот так выглядит индекс роста цен на жилье в Москве, если брать длительный период — 10 лет:

Стоимость аренды квартир в Москве показывала некоторую стагнацию в начале прошлого года, но достигла пика осенью, на фоне снижения объема предложений жилья в аренду, возвращения релокантов и ужесточения правил ипотечного кредитования.

В целом если брать самый ходовой лот — однокомнатную квартиру в Москве — то средняя стоимость ее аренды в декабре 2023 года превысила 53 000 рублей, показав рост на 23 % с начала 2023 года.

Средняя стоимость аренды квартиры в Москве к январю 2024 года составляет 123 000 рублей, разброс цен очень широк — от 30 000 за студию до 600 000 руб. за современную многокомнатную квартиру.

Количество людей, имеющих возможность решить жилищный вопрос с помощью получения ипотечного кредита, в 2024 году наверняка снизится, а возвращение релокантов продолжится. С учетом этого можно сказать, что, скорее всего, и в 2024 году стоимость долгосрочной аренды жилья в Москве будет только расти.

В Санкт-Петербурге в прошедшем 2023 году цены на жилую недвижимость росли, но без скачков и в целом незначительно. Так, средняя стоимость квадратного метра квартиры в новостройках составила к концу года 250 132 руб., что выше показателя начала 2023 года на 5 932 руб. Стоимость квартир в новостройках Санкт-Петербурга составляет от 3 783 000 до 38 879 500 руб.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичке к концу прошлого года составила 214 991 руб., что выше показателя начала года на 5 363 руб. Стоимость квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга к январю 2024 года составляет от 4 305 000 до 48 000 000 руб.

Локация квартиры, пожалуй, один из основных факторов, определяющих стоимость жилья. Квартира одного и того же метража в домах одной и той же серии на окраине и в центре Москвы или Санкт-Петербурга может отличаться ценой на 30-50 % и даже более. Вот почему так происходит:

Престижность и репутация района.

Престижность района может быть связана с его историческим значением, набором элитных объектов, наличием инфраструктуры и именитых образовательных учреждений. Цены на квартиры в таких районах существенно выше цен в «спальниках», и ликвидность квартир тоже лучше будет в престижном районе.

Близость к центру города.

Жилье в центральных районах традиционно дороже из-за лучше развитой инфраструктуры, близости к деловым и развлекательным заведениям, а также благодаря удобному транспортному сообщению. На рост цен влияет и то, что в центральных районах мегаполисов, как правило, немного места для новой застройки — следовательно, строящихся ЖК меньше, а цены на квартиры в них выше.

Окружение и инфраструктура.

Магазины, рестораны, ТРК, спортивные сооружения, а также скверы, парки, лесопарки, пруды, озера, реки — все это делает район привлекательным. Тогда как близость промышленных зон или мусоросжигательных заводов, например, снижает привлекательность локации и сказывается на стоимости жилья — оно будет дешевле.

Транспортная доступность.

Близость метро, в принципе хорошо развитые транспортные развязки и связь с остальными частями города увеличивают стоимость жилья. Сложности с выездом из района или с перемещением по району, напротив, снижают стоимость жилья.

Социальная и экологическая обстановка.

Жилье в районе с низким уровнем преступности и хорошей экологической обстановкой будет стоить дороже аналогичного, но в «рабочем» районе вдали от зеленых зон. Понятно и логично, что покупатели ищут максимально комфортные условия проживания для себя и своих семей.

Центробанк несколько раз во втором полугодии 2023 года повысил ключевую ставку, в начале 2024 года она составляет 16 %. Льготные ипотечные программы — семейная ипотека и ипотека с господдержкой — действуют только до июля 2024 года, об их продлении пока информации нет. Доступность обычной ипотеки существенно упала. Все это вместе привело к тому, что прогнозы аналитиков на 2024 год включают замедление роста цен на жилую недвижимость за счет снижения платежеспособного спроса.

Для первичного рынка это будет именно замедление роста, а не снижение цен. При этом преимущество будет у проектов с интересными архитектурными и планировочными решениями, с выгодной локацией. Стандартным же ЖК со средней транспортной доступностью ничего не останется, кроме как конкурировать между собой, регулируя цену на строящееся жилье.

Но существует и альтернативная точка зрения. Так, есть мнение о том, что цены на новостройки в 2024 году могут подрасти на 5-7 % из-за того, что в цену строящихся квартир застройщики будут вынуждены включать «мотивационные» выплаты банкам (комиссионное вознаграждение) за выдачу ипотечных кредитов их потенциальным покупателям.

А вот какой прогноз по изменению цен на недвижимость на первичном рынке Москвы и Московской области на 2024 год делает Иван Жигарев, руководитель вертикали по продаже первичной недвижимости Самолет Плюс:

«В декабре 2023 года и в начале января 2024 года мы уже увидели небольшую коррекцию цен на новостройки на рынке Московского региона вверх. Это было обусловлено ростом стоимости заемных средств для девелоперов (ввиду роста ключевой ставки), а также реакцией на изменения условий по льготным программам ипотечного кредитования. Вероятнее всего, в 2024 году, мы увидим небольшой рост стоимости новостроек. При этом, льготные программы кредитования видоизменятся и скорее всего станут более адресными».

Вторичный рынок недвижимости может просесть довольно серьезно, и показать снижение цен на 5-10 %, а старый фонд и непопулярные планировки — и больше. Но ждать этого в первые месяцы 2024 года не стоит, так как продавцам недвижимости нужно время, чтобы осознать новую реальность и изменение конъюнктуры рынка.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.