Как купить гараж и оформить его в собственность

Приобретение гаража на первый взгляд может показаться обычной задачей. Но на деле существуют немало нюансов и рисков, которые обязательно следует учитывать перед сделкой. Какие документы нужны для покупки гаража — в нашей статье.

Начать нужно с определения вида нужного объекта: движимый или недвижимый. К первой категории гаражей относятся временные сооружения, которые легко можно перемещать с одного места на другое. Они обычно стоят на колесах или полностью разбираются. Например, так называемые железные «ракушки». Такие объекты используют для временного хранения автомобилей.

Пример движимого гаража

Недвижимые гаражи — это стационарные строения, которые стоят на фундаменте и не могут быть перемещены без разрушения конструкции.

Внешний вид недвижимых гаражей

Затем нужно найти продавца подходящего объекта. Гараж можно купить у частного собственника или у организации. В последнем случае часто речь идет о гаражных кооперативах.

Когда объект и продавец найдены, нужно заключить сделку купли-продажи. Важный момент: если гараж относится к движимым строениям, достаточно простого письменного договора. Если же объект — недвижимое имущество, необходимо не только оформить договор купли-продажи, но и зарегистрировать сделку в Росреестре.

При выборе гаража следует обратить внимание на следующие моменты:

• состояние гаража: проверьте его техническое состояние и убедитесь, что оно соответствует вашим ожиданиям. Самыми рискованными считаются железные гаражи, которые были построены еще в Советское время или в начале 90-х годов;

• документы на гараж: убедитесь, что у продавца зарегистрировано право собственности на сам гараж и землю под ним (либо договор аренды на землю), а также он один владеет имуществом. Это касается недвижимых объектов. Бывает так, что на них не зарегистрировано право собственности, а единственный документ — это членская книжка гаражного кооператива. Она служит лишь основанием для пользования землей, но не дает права на распоряжение ей по своему усмотрению. Чтобы продать гараж, придется сначала зарегистрировать на него право собственности;

• местоположение гаража: оцените удобство расположения гаража и доступность инфраструктуры. Как правило, движимые объекты обычно находятся в отличной локации, например, рядом с домом. Но тут важно учесть: такие гаражи часто стоят на земле, которая принадлежит муниципалитету или относится к общедомовому имуществу. Это значит, что собственники могут в любой момент потребовать их убрать;

• стоимость объекта: насторожитесь, если цена гаража на 20–30% ниже рыночной. Обычно к таким уловкам прибегают недобросовестные продавцы. Например, владельцы недвижимости часто используют следующую схему: в договоре прописывают заниженную стоимость, при этом разницу с фактической забирают наличными. Так поступают для уклонения от налогов. Для покупателя это может обернуться проблемами, когда дело дойдет до судебных разбирательств. При положительном решении суда он получит только ту сумму, которая указана в договоре;

• сведения по задолженностям, например, за электричество.

Если гаражей поблизости нет, рассмотрите машино-места
Возможно вам не нужен целый гараж, то вместо него можно рассмотреть машино-место. Возможно, это обойдется дешевле. И строение не нужно будет обслуживать.

Купить машино-место

«Не менее важно узнать информацию по оплате членских взносов, если гараж расположен в кооперативе».

Светлана Кокотова, юрист для бизнеса

После подписания договора и регистрации перехода права собственности на гараж покупатель должен оплатить продавцу указанную сумму в заранее оговоренный срок. Стороны договариваются внести оплату до регистрации объекта в Росреестре, так как ведомству нужно предоставить документ, подтверждающий расчеты. Например, расписку или банковскую выписку.

В свою очередь, продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы полученных средств, если недвижимость была в собственности менее трех или пяти лет. Поясним: три года владения — для объектов, полученных в дар от близких родственников или в наследство, пять лет — во всех остальных случаях. Когда прошло более установленных сроков, собственник освобождается от уплаты налога.

Гараж может быть с надстройкой

Если установленный срок не прошел, у продавца есть возможность воспользоваться имущественным вычетом. Для гаражей он составляет максимум 250 000 рублей. Это касается тех ситуаций, когда подтвержденных расходов на приобретение объекта на руках нет. Если же документы на покупку гаража у продавца есть, налог в размере 13% будет рассчитан из разницы между доходами и расходами. Например, Иван владеет гаражом четыре года, договора купли-продажи на объект у него нет. Если Иван захочет продать гараж, придется заплатить налог, так как срок владения в пять лет еще не прошел. Платеж для него будет такой: (цена продажи - 250 000 рублей) х 13%. Если же договор есть, то налог будет такой: (цена покупки для Ивана - цена продажи для следующего владельца) х 13%.

Оформление купли-продажи гаража включает в себя несколько шагов.

Шаг 1. Проверка документации. Убедитесь, что у продавца есть право собственности на гараж и на участок под ним, а также не находится ли объект под обременением или в аресте. Такие сведения будут прописаны в выписке ЕГРН. Кроме того, следует проверить, есть ли задолженность по коммунальным услугам на сайте ФССП.

Шаг 2. Составление и подписание договора. Если документы не вызывают сомнений, подготовьте договор купли-продажи, где будут указаны все существенные условия сделки: предмет, цена объекта, порядок оплаты и прочее. Далее стороны ставят на договоре свои подписи.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности на гараж. Сделка считается заключенной только после регистрации права собственности на гараж. Для этого потребуется: паспорта сторон, договор купли-продажи, правоустанавливающие документы продавца и прочие. Состав комплекта может отличаться — зависит от конкретной ситуации. Для регистрации права на гараж необходимо будет заплатить госпошлину. Как и на любую другую недвижимость для физлиц она составляет 2 000 рублей. Подать документы можно через портал Госуслуг, МФЦ и нотариуса. Если решение ведомства по заявке окажется положительным, покупатель получает свежую выписку из ЕГРН, где он будет указан новым собственником гаража.

В каталоге есть гаражи и машино-места

«Лучше прибегнуть к услугам специалистов в сфере недвижимости.

Также советую воспользоваться сервисом безопасные расчеты и электронная регистрация в банках».

Светлана Кокотова, юрист для бизнеса

Процесс регистрации усложняется, если у продавца нет документов о праве собственности на гараж. В этом случае следует его оформить, по-другому сделку в Росреестре не зарегистрировать. Причем сначала продавцу необходимо получить право собственности на участок под гаражом или оформить его в долгосрочную аренду, а затем уже регистрировать сам гараж.

• Гаражи бывают движимыми и недвижимыми. Первые от вторых отличаются тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре.

• Главная особенность недвижимых гаражей — при покупке нужно оформлять право собственности не только на сам объект, но и на участок под ним, либо землю взять в аренду.

• Если участок и гараж не зарегистрирован, продавец не вправе им распоряжаться. Сначала он должен оформить законное право владения на землю (в собственность или аренду), а потом уже регистрировать гараж в Росреестре.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Оксана Булыгина, копирайтер с 8-летним опытом. Пишу про финансы, банковские продукты, юриспруденцию и недвижимость

Эксперт: Светлана Кокотова, юрист для бизнеса