Инвестиции в зарубежную недвижимость: с чего начать

Инвестиции в недвижимость — один из самых стабильных и надежных способов сохранения и приумножения капитала. Есть разные стратегии работы с недвижимостью. И одна из них — покупка зарубежных объектов. Рассказываем, в недвижимость из каких стран можно вложиться.

При работе с зарубежными объектами инвестор получит дополнительные преимущества.

Преимущества:

• Диверсификация портфеля — это распределение денег по активам с разными рисками. Зарубежная недвижимость — вложения в иностранную валюту, и можно выбрать страну, где курс не подвержен таким колебаниям, как рубль, или валюта считается более стабильной.

• Налоговые льготы. Во многих странах налог на доходы от аренды недвижимости может быть ниже 13%, которые придется платить в РФ.

• Возможность получить ВНЖ. Большинство стран предлагают упрощенный порядок оформления вида на жительство иностранным гражданам только на том основании, что они приобрели недвижимость в их стране.

• Если правильно подобрать объект и страну местоположения, доход от арендных платежей можно получать в течение круглого года.

Недостатки:

• В каждой стране есть правила, связанные с религиозными или налоговыми особенностями, которые могут сильно отличаться от российских.

• В большинстве случаев приходится обращаться к специальным компаниям, которые помогают заниматься купленной недвижимостью. Не обойтись и без услуг переводчика, если инвестор не владеет языком на уровне, достаточном для свободного общения и изучения законодательства и юридических документов по сделке.

«Самолет Плюс» поможет решить вопросы с недвижимостью в России

Обратиться к специалистам

Какую прибыль получит инвестор от вложений в недвижимость — зависит от типа объекта, страны и местоположения. Для того чтобы рассчитать примерную доходность, придется обращаться в агентства, которые работают с инвесторами. В разных странах схемы будут меняться. Где-то лучше вложиться в рынок первичного жилья, а в других странах, наоборот, больше интересных предложений на вторичном рынке.

Обычно агентства предлагают среднюю доходность до 10–15% годовых. Новостройки дают больше — до 15–20%, если купить в начале стройки и продать, когда дом уже сдали или собираются сдавать.

Принципы работы с зарубежной недвижимостью отличаются от тех, по которым инвестор выбирает объекты в нашей стране.

Выбор недвижимости

Рынок недвижимости любой страны будет меняться из-за экономических, политических или религиозных особенностей.

На что нужно обратить внимание при выборе объекта:

• определиться с типом и видом недвижимости: первичный или вторичный рынок, квартира, апартаменты или коммерческая недвижимость;

• выбрать страну и город, в котором будет приобретаться недвижимость и изучить районы. Во многих странах за доходность отвечает местоположение объекта;

• способ оплаты: собственными средствами или с помощью ипотеки. Иностранные граждане могут оформлять ипотечный кредит на покупку недвижимости. Но обычно банки у них просят повышенный первый взнос, в среднем — от 40–50%. Также в зарубежных странах финучреждения могут предлагать ипотеку для покупки арендного жилья. При рассмотрении заявки банк учтет, что квартира покупается под аренду и добавит к доходу заемщика будущие арендные платежи. Такая программа отлично подходит для инвестиционных целей: платежи по ипотеке будут оплачиваться с арендных. Если покупаете на ипотечные средства, важно заранее ознакомиться с требованиями кредитных организаций в выбранной стране и подготовить документы: справку о доходах, выписку по кредитной истории и другие документы, подтверждающие доходы. Бумаги нужно будет перевести на государственный язык страны, куда обращаетесь за кредитом;

• заранее ознакомиться с особенностями налогообложения недвижимости, принадлежащей иностранцам, какие налоги и когда платить. Во многих странах налоговые платежи выше, чем в России, а еще может быть отдельный налог или сбор — за покупку недвижимости, который варьируется от 1 до 10%;

• определиться, как недвижимость будет приносить доход: с посуточной аренды или ежемесячной. Либо инвестор купит новостройку на этапе котлована и потом продаст ее по договору уступки — такую схему часто используют при работе с Таиландом.

Один из крупнейших банков Грузии предлагает ипотеку для иммигрантов, доступная сумма до 500 000 долларов

При этом важно определиться, кто будет заниматься купленной недвижимостью. Если инвестор не может оставаться или регулярно приезжать в страну, лучше нанять управляющую компанию. За вознаграждение такая компания будет следить за объектом, сдавать его, решать вопросы, возникающие в процессе работы, и перечислять владельцу деньги от аренды.

Разрешение на покупку

В большинстве стран иностранцы могут беспрепятственно покупать недвижимость. Ограничения обычно есть по приобретению земельных участков — такое правило есть и в РФ, иностранные граждане не могут оформить в собственность сельхозземли или участки, расположенные на приграничных территориях. Похожее ограничение есть в Грузии: иностранцам запрещено приобретать земли сельхозназначения, это могут делать только лица с гражданством Грузии. В Таиланде также граждане других стран не могут оформлять в собственность землю, только арендовать. Еще могут быть ограничения по максимальной площади недвижимости, которая может находиться в собственности иностранного гражданина.

В некоторых странах от иностранца могут попросить разрешение на покупку недвижимости, например, такое условие есть в Республике Кипр. Но это больше формальность: любой иностранец получит такой документ, главное, чтобы у него не было судимостей и другой недвижимости в стране. Но есть другое препятствие для иностранцев — ограничение по максимально доступной площади владения.

Депозит

Во многих странах для заключения договора купли-продажи нужно внести депозит — задаток в размере 10–20%. Точная сумма зависит от объекта и страновых особенностей. Например, в Турции или Таиланде задаток обычно — 10%. Сумма будет входить в конечную стоимость и служить для сторон сделки подтверждением их намерения произвести покупку.

Внесение депозита считается согласием подписать предварительный договор купли-продажи. Депозит платят продавцу — частному лицу или застройщику. Частному продавцу его обычно передают наличными и под расписку. Важно, чтобы в момент передачи денег присутствовал риелтор, если инвестор привлек его к сделке.

Заключение договора на покупку

В день проведения сделки стороны — покупатель и продавец, а также риелтор встречаются в госоргане, который отвечает за регистрацию договора купли-продажи и оформлении собственности на покупателя. Так, в Грузии это — Дом юстиции, в Турции документы на регистрацию права собственности подают в Кадастровой палате или также как в России можно это сделать через нотариуса. На Кипре сделки с недвижимостью регистрирует Земельный департамент.

В зависимости от местного законодательства страны, где покупают недвижимость, на сделке может присутствовать присяжный переводчик или нотариус. Присутствие переводчика обычно обязательно, если покупатель не владеет местным языком. Если покупатель работал через агентство, при подписании документов будет присутствовать и риелтор.

Оплата недвижимости по договору

Во многих странах для оплаты покупки нужно открывать банковский счет в местной кредитной организации. Также это удобно и для покупателя — деньги поступят быстрее. Оплату на счет продавца проводят в день сделки, после подписания договора купли-продажи.

В большинстве стран при открытии банковского счета в обязательном порядке нужно подтверждать законность происхождения денежных средств, которые клиент планирует разместить на счете. Для таких целей подойдет справка о доходах, декларация или документ, подтверждающий получение крупной суммы денег. Например, если деньги клиент их выручил от продажи квартиры — это договор купли-продажи. Для открытия счета нужно предоставить загранпаспорт и документы по сделке, например, предварительный договор на покупку квартиры, чтобы объяснить банку, для каких целей нужен счет.

Регистрация собственности

Срок регистрации права покупателя на квартиру зависит от страны и происходит после подписания договора купли-продажи и подачи документов в государственный орган. В Турции это делается одним днем. В Грузии регистрация занимает до 4-х дней. В Арабских эмиратах покупку регистрируют сразу после подписания документов.

Также для оформления покупки инвестору нужно будет заплатить госпошлину или налог — зависит от страны. Например, на Кипре при покупке недвижимости покупатель оплачивает гербовый сбор от 1% до 5% — в зависимости от стоимости объекта. В ОАЭ 2% от цены покупки и фиксированный платеж за выдачу свидетельства — около 100 долларов.

Получение ВНЖ или гражданства

Последним шагом после покупки недвижимости и оформления ее в собственность становится получения ВНЖ. Такая возможность есть во многих странах, если иностранец инвестировал в экономику страны через покупку недвижимости.

Обычно разница в сумме покупки, от которой можно претендовать на ВНЖ. Есть варианты без требований к минимальной стоимости жилья, но чаще всего будет минимум, при котором можно обращаться на получения вида на жительство. А еще для оформления разрешения на проживание, возможно, придется подтверждать стабильный доход — зависит от требований страны. Это нужно, чтобы показать консулу, который рассматривает заявку, что иностранец не будет занимать рабочие места, и у него достаточно денег, чтобы содержать себя и семью. Требования к минимальному доходу также разнятся в каждой стране.

Претендовать на гражданство можно спустя нескольких лет проживания в стране по ВНЖ. Или сразу после покупки объекта, за который можно получить гражданство. Срок проживания по ВНЖ для обращения за гражданством у каждой страны свой. Это может быть 3–5 лет, а может, и больше — 10–12.

Если до 2022 года основной интерес инвесторов вызывали европейские страны: Испания, Италия, Греция, Франция, Германия, то теперь предпочтения изменились. Из-за санкционных ограничений стало проще купить квартиру в восточных странах или в странах — бывших участниках СССР, нежели в Европе. Такие сделки доступы и через российские агентства, которые сотрудничают с местными компаниями. Также в этих странах легко найти русскоговорящих агентов. Это сильно упрощает работу тем клиентам, кто не владеет иностранными языками.

ОАЭ

По итогам 2023 года на долю российских инвестиций в арабскую страну составила 21%, что больше, чем вложения в Таиланд или Турцию — два других популярных у россиян направления. Арабские Эмираты в отличие от Западных стран не вводили никаких ограничений для покупателей из России. А еще это один из самых перспективных рынков для вложений. Так, Дубай — столица ОАЭ, находится на третьем месте в мире по объему иностранных инвестиций.

ОАЭ считается одной из самых безопасных в мире — здесь нет преступности или коррупции

Правительство делает все возможное для привлечения инвестиций в недвижимость. Так, регистрация покупки происходит моментально — сразу после подписания договора купли-продажи покупатель получает свидетельство на собственность. Все сделки с недвижимостью проводят через агентства недвижимости, которые в обязательном порядке получают на это лицензию.

Для получения ВНЖ нужно купить объект стоимостью от 750 000 дирхамов — это примерно от 200 000 долларов США. Искать недвижимость можно на местных сайтах или на порталах крупнейших российских агентств недвижимости.

Таиланд

Среди всех стран Юго-Восточной Азии самым большим спросом у иностранцев пользуется недвижимость Таиланда. Потому что там стабильная экономическая ситуация, страна считается дружественной к России, и широко развит туристический бизнес. Другое важное преимущество, как отмечают специалисты — оплатить покупку можно в российских рублях.

В Таиланде без труда можно найти русскоговорящих агентов

Правительство Таиланда снизило налог на покупку домов стоимостью до 7 млн батов и сбор за регистрацию права собственности с 1–2% до 0,01%. Другие изменения коснулись количества недвижимости, которая может быть в собственности у иностранцев. Если раньше иностранцы могли владеть не более 49% квартир в кондоминиуме, то теперь до 75%.

Покупка жилья не дает права на упрощенное получение ВНЖ или гражданства, но из-за лояльных визовых требований, граждане России могут обратиться за получением долгосрочной визы, которая дает право проживать в стране до 20-ти лет. Цены на недвижимость начинаются от 50 000–60 000 долларов — за такую стоимость можно купить небольшую студию в столице королевства — Бангкоке.

Турция

Россияне стали активно покупать здесь недвижимость после марта 2022 года. Рост спроса на турецкое жилье подтверждает и индекс цен на жилую недвижимость, который с 30 пунктов в январе 2022 года увеличился до 141,32 в июле 2024 года — почти в пять раз. Инвесторам несложно работать в этой стране: здесь много русскоговорящих агентов и диаспоры, и рынок недвижимости быстро развивается.

В Турции много наших соотечественников

Цены на квартиры зависят от города и района. Но вполне реально купить приличную однокомнатную квартиру в городе-миллионнике на побережье с ремонтом площадью 30–50 кв. м в пределах 4–7 млн рублей. Подобрать объект можно и через отечественные агентства недвижимости.

Чтобы получить ВНЖ, нужно купить квартиру ценой от 200 000 долларов. Такая цена должна фигурировать в свидетельстве на жилье. А для получения гражданства — от 400 000 долларов.

Грузия

Южная страна стала привлекательной для российских инвесторов. Этому способствует близость религий: в Грузии, как и в России православие считается основной религией. А также исторически сложившиеся социально-культурные связи — Грузия была частью СССР. Для инвестора при покупке жилья в этой стране не будет особых сложностей с незнанием грузинского языка: большинство официальных сайтов и жителей страны понимают и говорят по-русски.

В Грузии есть типовые застройки советских времен, похожие на дома в России

Рост спроса на грузинскую недвижимость подтверждает и агентство национальной статистики. Так, по итогам 2023 года количество построенных объектов 3 182 на общую площадь 3 293 171 кв. м. Это больше в среднем на 20%, чем построили в 2022 году.

Если покупать недвижимость для сдачи в аренду, то можно сэкономить на налогах — ставка по такому виду деятельности всего 5%. Для покупателей недвижимости также есть возможность обратиться за получением ВНЖ. Но сумма покупки тогда должны быть от 100 000 долларов. Так, небольшую однокомнатную квартиру — общей площадью до 35–40 кв. м недалеко от центра Тбилиси с приличным ремонтом можно купить за 50 000–70 000 долларов.

Кипр

Считается, что доходность от арендных платежей на Кипре самая высокая среди всех стран Евросоюза — до 10–12% годовых. Страна привлекает сюда не только теплым климатом, но и особыми экономическими условиями — низкие налоговые ставки на доходы бизнеса, и освобождение до 80% прибыли компании от налогообложения, из-за чего многим компаниям вести здесь бизнес проще и выгоднее.

Типичная кипрская застройка

В 2024 году Кипр — одна из немногих стран Европы, где россияне могут по-прежнему претендовать на получение ВНЖ за покупку недвижимости. Минимальная цена покупки — от 300 000 евро.

• Для зарубежных инвестиций важно правильно выбрать страну. Самыми популярными странами у россиян считаются ОАЭ, Турция, Таиланд, Грузия и Кипр. Здесь просто вести бизнес, потому что много русскоговорящей диаспоры и сложившиеся взаимоотношения.

• Для поиска недвижимости и проведения сделки лучше обратиться в агентство. В зарубежных странах компании обычно проходят лицензирование, а потому дорожат репутацией и стараются работать прозрачно и эффективно.

• При работе с зарубежной недвижимостью важно заранее подготовиться к дополнительным расходам. В отличие от нашей страны в других странах покупатель обычно обязан заплатить налог за покупку и другие сборы, что может составить до 10% от стоимости объекта. Эти расходы не учитывают оплату услуг агентства, юристов и переводчика.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству