Какую недвижимость лучше купить для инвестиций

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых старых и популярных способов вложения. Еще в XVIII веке были доходные дома, владельцы которых сдавали комнаты внаем и получали прибыль. Сейчас таких объектов уже нет, но вложения в недвижимость остаются самыми надежными.

Вложения в недвижимость делают с той же целью, что и в другие активы.

Основные задачи, которые преследует инвестор:

1. Сохранить капитал и увеличить его. Это важно, потому что деньги обесцениваются вслед за инфляцией.

2. Создать пассивный доход. Для такой цели инвестор обычно сдает недвижимость в аренду или внаем.

У каждого вида вложений есть нюансы, в том числе и у инвестиций в недвижимость.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

• стабильность — вложения в недвижимость одни из самых надежных, например, доход от аренды можно получать регулярно;

• низкие риски потери капитала — при необходимости недвижимость всегда можно продать;

• постоянный рост цен на жилье — стоимость квадратного метра постоянно увеличивается. По данным сервиса «Сбериндекс» с 1 июля 2023 года по июль 2024 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла с 96 000 рублей до 106 000 рублей — почти на 15%;

• защита от инфляции — цены на недвижимость растут примерно так же, как и инфляция, что помогает защитить вложенные деньги от обесценивания. Так, по итогам 2023 года инфляция составила 7,43% — в два раза ниже роста цен на вторичном рынке жилья;

• низкая волатильность — в отличие от других активов для инвестирования, например, золота или ценных бумаг, цены на жилье не подвержены резким колебаниям из-за кризиса или новостей.

Минусы вложений в недвижимость:

• Долгий срок окупаемости. При покупке квартиры за наличные вернуть вложенные деньги с помощью аренды получится в среднем через 7–10 лет. При перепродаже доход будет быстрее, но в любом случае это займет время: от нескольких месяцев до года.

• При сдаче в наем или аренду недобросовестные съемщики могут тянуть с оплатой или небрежно относиться к квартире и портить имущество. Они могут отказаться от оплаты и не съезжать, в таком случае выселять их придется через суд.

• Налог с доходов от продажи. Если зарабатывать легально, то нужно платить налоги. При сдаче жилья в аренду для этого подойдет льготный режим самозанятости. Ставка налога будет 4%, если сдавать жилье физическому лицу, или 6% — при работе с юрлицом. При перепродаже недвижимости налог 13% придется платить при владении менее пяти лет. Если сделки по продаже будут регулярными, то это уже считается предпринимательской деятельностью. Для такой работы нужно открывать ИП или ООО и платить налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.

• Потеря привлекательности объекта. Цена на купленную квартиру, особенно в новостройке, может упасть. Например, если застройщик затягивает сроки строительства школ и детсадов, или рядом с жилым комплексом не развивается инфраструктура, и сложная дорожная обстановка. В такой ситуации жилье теряет инвестиционную привлекательность. 

• Дополнительные расходы, например, на текущий ремонт или страхование недвижимости. Если сдавать квартиру или дом внаем лучше страховать такой объект.

• Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. Важно внимательно проверять документы и предыдущую сделку, из-за которой продавец стал собственником такого жилья. Если квартиру продают по цене сильно ниже рынка, например, на 30%, а за последний год сменилось несколько собственников, то лучше отказаться от такого объекта.

Получать доход от вложений в недвижимость можно разными способами. Они отличаются трудозатратами и финансовыми вложениями. Рассмотрим, какие бывают инвестиции в недвижимость.

Покупка квартиры для перепродажи

Такая стратегия — одна из самых простых и часто используемых. Для покупки квартиры с целью будущей перепродажи используют разные схемы. Разберем основные.

Покупка квартиры по ДДУ на стадии «котлована». Такой способ считается универсальным и классическим. С момента постройки и до окончания строительства объект может подорожать в среднем на 20–50%. А чтобы оценить примерную доходность, нужно проанализировать готовые квартиры, расположенные рядом с интересующей новостройкой.

Срочный выкуп квартир. Таким направлением занимаются частные инвесторы или компании. Срочный выкуп подразумевает покупку квартиры в кратчайшие сроки — за 1–2 дня. При таких продажах продавцу срочно требуются деньги, поэтому он и соглашается на дисконт. Причины, по которым могут срочно продавать жилье, бывают разные. Например, у владельца квартиры большая задолженность по алиментам, и приставы по судебному решению наложили арест на жилье. Или это ипотечное жилье, по кредиту есть просрочки, но банк еще не подал в суд на заемщика.

Такие объекты продаются по цене ниже рынка, обычно на 20–30%. Инвестор закрывает долг продавца перед приставами или банком, выкупает квартиру и перепродает ее по рыночной цене. Сделка может затянуться на несколько месяцев. Доход с перепродажи не будет быстрым, но надежным.

Подберем выгодный вариант для инвестиций в каталоге квартир «Самолет Плюс»

Выбрать квартиру

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Есть и такой вариант — купить квартиру и сдавать ее в наем гражданам или в аренду юрлицам. Обычно такую схему используют, когда приобретают квартиру в ипотеку. Арендный платеж может полностью компенсировать ежемесячные выплаты по кредиту. Схема работает, когда у заемщика есть другое жилье, в котором он и проживает, а ипотечную квартиру сдает, либо когда ставка по кредиту невысокая.

Например, гражданин оформил ипотеку на однокомнатную квартиру ценой 5 миллионов рублей, в кредит вышло 4 500 000 рублей, за вычетом первоначального взноса. Ставка по ипотеке — 8% годовых и срок 30 лет. Ежемесячный платеж будет примерно 33 000 рублей. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры по стране — 25 000 рублей в месяц.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Для получения инвестиционного дохода можно покупать не только жилую недвижимость, но и коммерческую. Цены на нее растут не так быстро, как на жилье. Таких предложений много: новостройки сейчас строят таким образом, что на первых этажах разместятся коммерческие помещения. Важно подобрать удачный объект — с низкой стартовой стоимостью и проходимым местоположением.

Есть и другой вариант работы с коммерческими помещениями. Инвестор приобретает помещение и передает его в управление. Клиент может выбирать уже среди готовых предложений: офисных помещений или апартаментов.

Флиппинг

Такой способ заработка заключается в следующем. Инвестор покупает квартиру, в которой требуется ремонт: косметический или даже капитальный. Приводит ее в порядок и продает дороже. На флиппинге можно зарабатывать в среднем 10–30% от стоимости недвижимости.

Будущая доходность зависит от правильно подобранного объекта. Выбор объекта зависит от бюджета инвестора. По общему правилу недвижимость можно разделить на два типа.

Жилая

Самый простой вариант для инвестирования — покупка квартиры. Объект можно купить на вторичном рынке, чтобы сразу сдавать внаем, или в строящемся доме у застройщика.

Подберите привлекательный и выгодный объект в каталоге «Самолет Плюс»

Выбрать квартиру

При этом купить такой объект у застройщика, например, можно не только за полный расчет — на свои деньги или кредитные, но и в рассрочку.

Подайте заявку на ипотеку сразу в несколько банков через платформу «Самолет Плюс»

Получить выгодную ипотеку

Для инвесторов с более крупным капиталом можно рассматривать загородные дома или таунхаусы для посуточной аренды. Такое направление хорошо развито в туристических местах. В таких регионах имеет смысл купить частный дом с несколькими спальнями и сдавать каждую комнату посуточно.

Коммерческая

Здесь выбор объектов для вложений немного больше.

Какие есть варианты:

• апартаменты в апарт-отеле. Такие объекты пользуются спросом, потому что цены на них ниже, а доходность сопоставима с квартирами. Апартаменты хоть и считаются коммерческими помещениями, но они предназначены для постоянного проживания и очень похожи на квартиры;

• коммерческое помещение под офис или магазин. Такие объекты сейчас есть почти в каждой новостройке;

• паркинг — покупка машино-места в крупном комплексе, где есть сложности с наземной парковкой, станет хорошим вложением. Такие места обычно сдают в аренду;

• кладовая. Цены на квартиры в новостройках сильно выросли, и многие покупатели выбирают более бюджетные варианты — квартиры небольшой площади или студии. В таком случае может понадобиться отдельное место для хранения вещей и здесь выручают кладовые, которые также можно сдавать в аренду. Они могут быть в подвале дома или на этажах.

С капиталом до 1 млн рублей можно подобрать объекты для вложений.

Среди таких инвестиций могут быть:

• машино-место, парковочные места можно приобрести на этапе начала строительства по цене до 1 млн рублей;

• кладовая, на ранних этапах строительства такие объекты выставляют за 300 000 — 400 000 рублей;

• земельные участки можно найти и за 100–300 тысяч рублей;

• акции строительных компаний. Можно покупать ценные бумаги крупнейших застройщиков, которые торгуются на Московской бирже, и зарабатывать на росте ценных бумаг. Или вложиться в индекс Московской недвижимости, который рассчитывает Московская Биржа по данным сервиса ДомКлик.

• Инвестиции в недвижимость — один из самых надежных и стабильных типов вложений.

• Зарабатывать можно и с небольшим капиталом — покупать на старте не квартиры, а парковочные места или кладовые, которые также можно сдавать в аренду или перепродать.

• Начинающему инвестору лучше довериться застройщику, который поможет подобрать объект и возьмет все хлопоты по управлению на себя. 

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Грудинина Елена, работала в банке, с 2007 года — кредитный и ипотечный брокер. Занимаюсь инвестированием в фондовую биржу и торгами по банкротству. 9846769@gmail.com