Как правильно расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

При сдаче квартиры съемщик и владелец квартиры должны заключить договор, где прописаны сроки его действия. Но иногда бывает так, что собственнику нужно срочно продать жилье или квартиранты собираются переезжать, и договор нужно расторгнуть раньше, чем истечет его срок. При этом сторонам далеко не всегда удается договориться. Рассказываем, в каких случаях можно расторгнуть договор досрочно и как сделать это правильно.

Обратите внимание: соглашение, которое заключают при сдаче жилой квартиры, в ГК РФ называется договором найма. А его стороны — наймодатель (тот, кто сдает) и наниматель (тот, кто снимает). Но в обиходе эти отношения принято называть арендой, а участников соглашения — арендодателем и арендатором. Чтобы никого не запутать, мы тоже будем использовать в статье эти термины.

По закону собственник может выселить квартиранта только при наличии веских оснований. Они перечислены в статье 687 Гражданского кодекса РФ:

• арендатор не вносит плату за квартиру больше двух раз подряд (если договор заключен на срок менее года) или дольше 6 месяцев (при долгосрочном найме);

• жильцы испортили имущество, например, устроили в квартире пожар или потоп;

• квартиранты систематически нарушают права соседей — шумят по ночам, скандалят, мусорят на лестничной площадке;

• жилье используют не по назначению, например, организовали в квартире офис или мини-гостиницу.

Но в договоре найма можно обозначить другие основания для досрочного расторжения — лишь бы они не нарушали закон и права квартирантов. Например, запретить проживание с домашними животными, ограничить количество жильцов. При нарушении любого из этих условий владелец вправе досрочно разорвать договор через суд.

К квартирантам закон менее строг. Они могут съехать в любой момент, даже если собственник ничего не нарушает. Главное — предупредить хозяина о выселении. Гражданский кодекс (п. 1 ст. 687) устанавливает для этого срок 3 месяца, но по договору он может быть любым. Чаще всего в договоре указывают срок 1 месяц.

Если собственник или квартирант предлагает разорвать договор раньше срока, возможны разные варианты развития событий. Самый удачный сценарий — когда стороны находят компромисс и расходятся без спора. Но часто второй участник сделки не согласен: квартиранты отказываются съезжать или хозяин требует заплатить за все последующие месяцы до окончания срока действия договора. В таких случаях спор решают либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Рассмотрим все возможные варианты.

По взаимному соглашению сторон

Такой благополучный исход возможен, если в договоре четко и прозрачно прописаны условия досрочного расторжения:

• срок, в течение которого съемщик обязан предупредить владельца жилья о выезде (по умолчанию он составляет 3 месяца, в договоре может быть короче);

• порядок начисления последнего платежа — за весь месяц или только за фактически прожитые в квартире дни;

• дата окончательных расчетов;

• распоряжение депозитом — возвращается он квартиранту или остается у собственника;

• штраф за досрочное расторжение договора аренды для каждой из сторон.

Допустим, в договоре прописано, что жилец должен за месяц сообщить о своем намерении съехать, иначе хозяин квартиры вправе не возвращать депозит. Квартирант находит жилье с более выгодными условиями съема, но собственник требует въехать немедленно. Предупредить владельца прежней квартиры заранее не получается. Арендатор съезжает, когда ему удобно, однако обеспечительный платеж остается у арендодателя. В результате ни у кого нет претензий.

Но даже если удалось договориться мирно, лучше не ограничиваться устным соглашением, а заключить письменное. Тогда, если одна из сторон в будущем передумает, у второй точно не будет проблем.

Что именно писать в соглашении о досрочном расторжении, закон не регламентирует. Главное, чтобы в нем были указаны сроки взаимного прекращения обязательств и отсутствие претензий друг к другу.

Спорить с квартирантами не придется, если с самого начала грамотно оформить сделку. Мы в «Самолет Плюс» знаем, как защитить собственника квартиры от неожиданностей. Подберем подходящих жильцов, проверим их надежность, поможем составить договор. А если вы хотите на 100% избежать любых проблем, застрахуем доход и имущество.

Сдать квартиру безопасно

По инициативе одной из сторон в бесспорном порядке

Если договориться на взаимовыгодных условиях не получается, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. Тогда другой стороне придется отказаться от любых претензий. Но это можно сделать, если есть основания для расторжения, указанные в ГК РФ или договоре.

Допустим, наниматель три месяца не платит за квартиру. Договор заключен на 11 месяцев — он считается краткосрочным. Это значит, что даже два месяца неуплаты — достаточное основание, чтобы выселить жильца. По требованию собственника он обязан сдать ключи и съехать.

А вот обратный пример. Через полгода после найма квартирант нашел более подходящее жилье и решил съехать. О своем решении он предупредил собственника за месяц, как того требовал договор. Но хозяин квартиры не согласен и настаивает на оплате последующих месяцев. Закон в этом случае на стороне квартиранта: он выполнил все условия. Значит, вправе разорвать договор в одностороннем порядке и ничего не платить.

Но просто отказаться от обязательств нельзя: нужно отправить уведомление о расторжении договора. Иначе вторая сторона может обратиться в суд и выиграть дело: без уведомления получится, что вы действовали самовольно и незаконно.

Уведомление пишут в произвольной форме. В нем указывают причины расторжения (со ссылкой на договор найма или закон), сроки, номер и дату договора, реквизиты нанимателя и собственника. Уведомление лучше вручить второй стороне лично и попросить расписку, что она его получила. Если это невозможно, можно отправить его по почте.

По инициативе одной из сторон через суд

Бывает, что квартирант или собственник наотрез отказывается разрывать сотрудничество, даже когда для этого есть законные причины. Если вторая сторона не реагирует на уведомление в течение указанного в нем срока или не соглашается его подписать, остается только одно: подать исковое заявление о расторжении договора в суд.

Кроме иска нужно представить доказательства, что ответчик действительно нарушает условия договора или ГК РФ. Например, если причина расторжения — неподобающее поведение квартирантов, слова истца могут подтвердить письменные показания соседей. Понадобится и копия уведомления: она докажет, что вы предупредили ответчика о разрыве договора.

Подписанием соглашения о расторжении — добровольно или по решению суда — отношения сторон не заканчиваются. Нужно еще составить акт возврата объекта. Этот документ гарантирует, что у арендатора и арендодателя точно не осталось взаимных претензий по поводу жилья. В акте нужно отразить факт передачи квартиры и мебели собственнику, ее состояние, отсутствие задолженностей (например, по арендной плате, коммунальным платежам или компенсации за испорченное имущество).

Иногда нужно регистрировать соглашение о расторжении в Росреестре. Это необходимо, если договор найма был заключен на срок больше года. Такие документы полагается регистрировать и вносить сведения в ЕГРН. Соответственно, и с соглашением о расторжении придется провести ту же процедуру.

• Договор найма квартиры можно расторгнуть по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон, в том числе через суд.

• Чем подробнее и грамотнее составлен договор, тем больше шансов избежать споров и прийти к компромиссу.

• В договоре нужно прописать срок действия, сумму арендной платы и правила ее расчета, условия досрочного прекращения.

• Чтобы разорвать договор, нужно отправить второй стороне уведомление о расторжении, а при ее отказе — обратиться в суд.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова
Эксперт: Оксана Васильева, генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр», доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации