ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП - в чем разница между этими земельными участками?

Согласно Земельному кодексу, вся земля в России поделена на семь категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли Водного фонда;
4. Земли Лесного фонда;
5. Земли запаса (государственная и муниципальная собственность);
6. Промышленные земли;
7. Особоохраняемые земли;

Построить загородный дом или дачу разрешается на земле, которая относится к первым двум категориям. 

Для каждой категории прописаны виды разрешенного использования (ВРИ) — что можно делать на конкретном земельном участке. Всего в классификаторе насчитывается 158 ВРИ. Под постройку жилого дома подходят только ВРИ из трех групп:

1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. 
2. ЛПХ — личное подсобное хозяйство. 
3. СНТ — садовое-некоммерческое товарищество. 

ВРИ указывают в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте.

В общем виде земельный налог для физических лиц рассчитывается так:

Налог = Кст x Cт, где

Кст — кадастровая стоимость.  

Ст — ставка.

Если у участка несколько собственников, то налог уплачивается пропорционально доле владения. В первый год владения учитывается фактический срок после получения права на собственность.

Кадастровая стоимость устанавливается государством и зависит от индивидуальных особенностей земельного участка. Она является налоговой базой, которая применяется для определения итоговой суммы налога.

Например, на ИЖС уже есть инфраструктурное обеспечение, значит и кадастровая стоимость будет выше, чем у ЛПХ и СНТ. 

Ставка также зависит от типа ВРИ и характера использования земельного участка. Для ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП она равна 0.3%, если на земле не будет вестись предпринимательская деятельность. При отсутствии признаков целевого использования, ставку могут поднять до 1.5% в качестве штрафной санкции.

Доля владения делится пропорционально между собственниками. Коэффициент владения земельным участком считается только в первый год владения и равен отношению срока фактической собственности к целому году.

Основное предназначение участков ИЖС — собственник должен возвести объект капитального строительства. В этом понятии подразумевается наличие фундамента, несущих стен, коммуникаций и ограждения. Земля под ИЖС всегда расположена в пределах населенных пунктов. 

Разберем плюсы и минусы ИЖС.

Плюсы:

1. Коммуникации: либо на самом участке, либо доступные до доведения. 
2. У построенного дома есть почтовый адрес, значит, возможно прописаться. 
3. Быстрое оформление ипотеки, в т.ч. по госпрограммам.  
4. Доступны субсидии: материнский капитал, прочие льготы. 

Минусы:

1. Высокая цена. Это связано с величиной кадастровой стоимости. 
2. Повышенный налог.

На участке ИЖС можно построить дачу, дом или коттедж в качестве постоянного места жительства. Также допускаются хозпостройки, огород и сад. В техническом плане требования регламентируются Земельным кодексом и СНИПом 30-02-97.

Основные требования:

1. Высота: не более трех этажей и не выше 20 метров. 
2. Минимальное расстояние между домом и ограждением: 3 метра. 
3. Площадь: до 1500 кв.м. 

Жилой дом можно разделить на несколько собственников. Главное построить так, чтобы получилось выделить в фактическое пользование идентичные площади по количеству владельцев.

Земли ЛПХ предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Они разделяются на два типа: полевые и приусадебные. В первом случае земельный участок находится за чертой населенного пункта, тут запрещено возводить объекты капитального строительства, к которым относятся и жилые дома. На приусадебных участках допускается строительство домов для постоянного проживания: дачи и хозяйственных помещений.

Главное отличие ЛПХ и ИЖС заключается в том, что собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность. Как правило, земли для ЛПХ стоят дешевле, чем участки для ИЖС.

Да, это возможно. Только на приусадебных ЛПХ.

Нужно построить дом, который будет признан пригодным для круглогодичного проживания. То есть, соблюсти требования капитального строительства.

После завершения строительства, постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности на него, останется только пройти стандартную процедуру получения прописки.

СНТ находятся за пределами населенных пунктов и не подразумевают прокладку коммуникаций за счет государства. Главное предназначение участков СНТ заключается в земледельческой деятельности. Собственник сам решает, что построить на участке: дом, хозяйственную постройку или вообще ничего.

На СНТ можно построить садовый дом. Действуют такие же ограничения как для ИЖС: не выше 20 метров и не более трех этажей. Объекты капитального строительства допустимы в СНТ только в том случае, если это прописано в градостроительном регламенте региона.

К СНТ относятся два ВРИ:

1. Земли для огородничества, индивидуального выращивания сельскохозяйственных культур и размещения нежилых построек для хранения урожая и инвентаря (пункт 13.1 по классификатору) — строить дом нельзя. 
2. Земли для садоводства, выращивания сельскохозяйственных культур и строительства жилых домов и нежилых помещений (пункт 13.2 по классификатору) — строить дом можно.

У участков СНТ также есть ограничения по минимальному и максимальному размеру. Они указаны в Земельном кодексе, но регионы сами вправе устанавливать лимиты.

Дома в СНТ делятся на два типа: садовые и жилые. В последних можно проживать круглый год, прописка доступна по стандартной процедуре.

С садовыми домами придется помучаться:

1. Нужно получить юридический статус «жилой». 
2. К признакам жилого дома относятся: прочные стены, фундамент, площадь до 500 кв.м, не более трех этажей по высоте, вентиляция, электричество, водоснабжение, круглогодичная температура от 18 градусов, высота потолков от 2.5 метров.  
3. Для получения жилого статуса необходимо получить положительное заключение экспертизы от компании с допуском СРО. 
4. Сменить статус может только местная администрация. 
5. Потребуются документы: заявление на признание дома жилым, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие 

Примечание. В обиходе до сих пор встречается аббревиатура ДНП – дачное некоммерческое партнерство. В 2019-ом термины «дача», «дачный земельный участок», «дачный дом» были исключены из законодательства. Сейчас собственники участков могут СНТ или ОНТ. Все бывше ДНП сейчас были переведены под СНТ.

Соберем воедино.

ИЖС подойдет тем, кто рассматривает приобретение земельного участка в первую очередь для дальнейшего строительства дома. Стоимость выше, чем у ЛПХ и СНТ, но не возникнет дополнительных трат с подведением коммуникаций, а прописка проще.

ЛПХ подойдет тем, кто помимо строительства дома планирует заниматься сельским хозяйством. Важно обращать внимание на географическое положение участка, от него зависит ВРИ.

СНТ подойдет тем, кто хочет жить в сообществе таких же дачников. Как правило, СНТ находятся недалеко от населенных пунктов, что делает инфраструктуру доступной. Финансирование осуществляется за счет членских взносов собственников.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.