Индивидуальная жилая застройка: ответы на популярные вопросы

Земли ИЖС — это вид разрешенного использования земли. То есть это земельные участки, которые предназначены под строительство жилых домов для индивидуального пользования. Такие участки находятся в границах населенных пунктов: городов и сельской местности. Владельцы земли ИЖС обязаны построить на ней малоэтажный дом для собственного проживания и имеют право на получение постоянной прописки в нем.

Комплексное освоение территории для индивидуального жилищного строительства — это государственная программа по выделению земель в городах, рабочих поселках и сельской местности под индивидуальное жилищное строительство. Строительство осуществляется самими гражданами или за их счет.

Таким образом государство поддерживает развитие малоэтажного строительства в стране, а также помогает улучшать условия жизни для многих семей.

Комплексное освоение территории для ИЖС, как правило, проходит сбалансированно. Чаще всего, земли под ИЖС выделяются в сельской местности и, чтобы строительство частных жилых домов стало возможно, происходит планомерное параллельное строительство объектов инфраструктуры: транспортной, инженерной и др.

На землях ИЖС можно построить капитальный дом, коттедж, дачу для постоянного проживания. А также можно поставить любую хозпостройку: баню, теплицу, парник, гараж и пр.

Кроме того, на землях ИЖС можно заниматься огородничеством и садоводством.

К постройкам на землях ИЖС предъявляются следующие требования:

• площадь жилого дома — не более 1500 кв. м;

• высота жилого дома — не более трех этажей или 20 м;

• дом должен быть построен на одну семью — это не должен быть многоквартирный дом;

• размер участка для хозпостроек — не менее 12 соток;

• расстояние между ограждением участка и домом — не менее 3 м;

• расстояние между забором и хозблоками — не менее 1 м.

Площадь застройки участка ИЖС в различных регионах может отличаться и, чаще всего, она варьируется от 30 до 60% от площади всего земельного участка.

Для того, чтобы точно определить возможную площадь застройки на своем участке, желательно обратиться в отдел землепользования местной администрации.

Как правило, дача — это садовый участок, расположенный в границах населенного пункта. Такой садовый участок можно перевести в ИЖС. Для этого участок должен отвечать следующим требованиям:

• участок стоит на кадастровом учете,

• границы участка определены в кадастре и зарегистрированы,

• участок относится к категории земель, у которой можно менять вид целевого использования (как правило, это категория земель населенных пунктов),

• все собственники земельного участка согласны на перевод.

Дачный участок, чаще всего, переводят в категорию ИЖС для того, чтобы:

• построить на нем дом для постоянного проживания и оформить в нем регистрацию,

• продать такой участок но уже по более высокой стоимости,

• воспользоваться ипотечными программами для строительства домов на участках под ИЖС,

• пользоваться всей инфраструктурой населенного пункта, в котором располагается участок: больницами, поликлиниками, детскими садами и школами.

Для перевода потребуется обратиться в отдел землепользования местного управления со следующими документами:

• заявление,

• паспорт собственника участка,

• выписка из ЕГРН,

• согласие от других собственников участка на перевод (если они имеются).

Срок рассмотрения заявки — 60 дней со дня подачи документов.

На землях под ИЖС можно построить дом высотой не более 20 м. Надземных этажей в доме должно быть не более трех. К надземным этажам могут относиться как полноценные жилые этажи, так и мансардный, технический и даже цокольный этаж, если он выше отметки земли более чем на 2 метра.

При определении этажности дома для регистрации его в Росреестре не учитываются подземные этажи — их может быть сколько угодно. Однако, подземные этажи не могут быть жилыми, т.е. в них можно разместить гараж, кладовку и т.п.

На участке земли, предназначенного под ИЖС, по закону нельзя строить любую коммерческую недвижимость, а также многоквартирные дома.

Если возникла необходимость на своем участке построить, например, магазин, то необходимо изменить вид разрешенного использования земли.

Сначала необходимо провести межевание земли, чтобы отделить жилой дом, если он уже построен на земельном участке под ИЖС, от планируемой коммерческой застройки. А далее нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования того участка, который был отделен в результате межевания под коммерческую недвижимость.Перечень документов, которые следует приложить к заявлению, установлен регламентом уполномоченного органа муниципального образования. И если разрешение выдано, то необходимо участок под коммерческую недвижимость поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре.

Гостиница — это коммерческая недвижимость, которая должна отвечать определенным техническим и санитарным нормам. Получается, что на участке под ИЖС нельзя построить гостиницу. Так же, как и в случае с коммерческой недвижимостью, чтобы построить гостиницу на земле ИЖС, нужно изменить вид разрешенного использования земли.

В принципе, собственник участка ИЖС может построить на нем жилой индивидуальный дом и в дальнейшем сдавать комнаты дома, как гостиничные номера. В таком случае получается эдакий гостевой дом .В таком случае, чтобы построить такой дом, он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым домам на землях ИЖС.

Чтобы земельный участок под ИЖС не принес бесконечных проблем, судебных разбирательств и потраченных крупных денежных сумм и нервов, необходимо перед его покупкой провести тщательную проверку как самого участка, так и документов на него.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. Проверить визуально сам участок на наличие на нем различных оврагов, ям и заболоченности;

2. Посмотреть, что находится рядом с участком — это могут быть железная дорога, автодорога, свалка, опасное производство и пр. объекты, которые будут мешать соседству;

3. Проверить наличие на участке подведенных коммуникаций (газ, вода, канализация, электричество) — законно ли все установлено и в каком состоянии. А если коммуникации отсутствуют на участке, необходимо узнать возможно ли их подведение, и сколько это будет стоить;

4. Изучить количество построек на участке и их состояние — часто это могут быть самовольные постройки, не отвечающие требованиям к ИЖС;

5. Ознакомиться с генпланом застройки населенного пункта, в котором расположен участок. Это поможет понять, что в будущем рядом с участком не воздвигнут стадион, автомагистраль, завод, кладбище, свалку или многоквартирный жилой комплекс;

6. Проверить входит ли участок в какие-либо охранные зоны — такие зоны, как правило, накладывают ограничения на строительство на данной земле. Это могут быть лесные и природоохранные зоны, а также сервитуты — ограниченное право пользование землей из-за охранных зон водопровода, газопровода, электросетей и др. коммуникаций;

7. Узнать точную категорию назначения земли , а также вид разрешенного целевого использования — это должен быть земельный участок под ИЖС без каких-либо ограничений. Посмотреть это можно в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте;

8. Проверить регистрацию права собственности на земельный участок ИЖС — это можно сделать заказав выписку ЕГРН. Однако, с 1 марта 2023 г. из выписки ЕГРН нельзя узнать собственника, если только он сам не написал заявление в Росреестре о разрешении раскрывать свои данные третьим лицам. То есть полную выписку ЕГРН со всеми данными стоит спрашивать напрямую у продавца. Также можно воспользоваться данными Справочной информации Росреестра, где указывается дата и номер регистрационной записи о праве собственности без указания правообладателя. Таким образом можно сравнить эти данные с документами собственника и выяснить их достоверность.

9. Проверить наличие установленных границ участка в документах, и соответствие их фактическим границам. Проверить это можно только воспользовавшись услугами профессиональных геодезистов. Потому как на деле разница может составлять от нескольких метров до нескольких десятков метров;

10. Проверить все обременения на участок — это могут быть залог банка, судебный арест и пр. Посмотреть это можно в выписке ЕГРН;

11. Выяснить имеется ли у дома на участке под ИЖС арендатор, так как он имеет право пользования и преимущественной покупки. Но только в том случае, если данный участок — это государственное или муниципальное имущество, ну или же в договоре аренды прописано такое условие.

Плюсы ИЖС:

1. Возможность получить адрес и постоянную регистрацию, которая дает возможность пользоваться объектами социальной инфраструктуры: школами, детскими садами, больницами и поликлиниками;

2. Возможность построить собственный жилой дом для постоянного проживания;

3. Независимость от каких-либо товариществ и объединений;

4. Наличие доступной инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной;

5. Возможность воспользоваться специальной ипотечной программой для покупки земли ИЖС;

6. Возможность получить кредит под залог участка и дома;

7. Земельный участок ИЖС более ликвиден, чем садовый участок или дача — продать его можно намного быстрее и выгоднее;

8. Не требуется получать разрешение на строительство дома на участке ИЖС — достаточно подать уведомление о начале и завершении строительства в местную администрацию через портал Госуслуг или МФЦ.

Минусы ИЖС:

1. Стоимость земель под ИЖС выше, чем дачных или садоводческих участков;

2. Высокие налоги по сравнению с землями с иным видом целевого использования;

3. На землях ИЖС нельзя строить дома или таунхаусы на две и более семьи;

4. Начать строительство дома на участке ИЖС необходимо в первые три года (в этот срок не входит освоение земель), иначе участок может изъять государство;

5. Запрещено использовать не по назначению: заниматься пчеловодством, фермерством или возводить коммерческую недвижимость

6. Все вопросы, возникающие на участке ИЖС, решает сам собственник (поломки, ремонт и т.п.).

Читайте также: Как продать дом с земельным участком быстро и выгодно?

Получить участок под ИЖС можно бесплатно от государства или приобрести по договору купли-продажи.

Получить бесплатно участок под ИЖС могут следующие категории граждан:

1. Многодетные семьи (от трех и более несовершеннолетних детей);

2. Герои Советского Союза, Герои РФ и полные кавалеры ордена Славы ;

3. Военнослужащие:

   • проходящие службу по контракту;

   • отслужившие не менее 10 лет и уволенные по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья либо в связи с организационно-штатными мероприятиями;

   • проходящие службу за пределами РФ, в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

4. Инвалиды;

5. Герои Соцтруда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы.

Получить землю под ИЖС бесплатно можно только один раз.

Приобрести участок земли под ИЖС у местных властей можно через участие в аукционе. Для этого нужно подать заявку. Купить участок под ИЖС у частного лица можно оформив договор купли-продажи. Для этого нужно:

• самостоятельно или с помощью риэлтора подобрать участок под ИЖС,

• тщательно осмотреть участок,

• провести юридическую проверку документов на участок,

• договориться с продавцом о цене и условиях сделки купли-продажи,

• провести сделку купли-продажи,

• собрать необходимые документы и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

В 2022 г. Федеральный закон 476-ФЗ от 30.12.2021 г. внес поправки в Земельный и Градостроительный кодексы, в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данные поправки призваны помочь собственникам ИЖС упростить процесс строительства и регистрации недвижимости.

ИЖС включены в национальный проект «Жильё и городская среда». Это предусматривает в будущем специальную ипотечную программу, новые земли (около 100 млн кв.м.) для застройки, а также упрощенное подключение к коммуникациям.

Также на ИЖС распространен закон о долевом строительстве. К постройке домов в коттеджных поселках будет привлечен застройщик. Деньги дольщиков будут храниться на специальном счете, пока все объекты не будут введены в эксплуатацию, а владельцы домов не зарегистрируют право собственности. Застройщик с исполнителями будет рассчитываться через эскроу-счета.

Также нововведения коснулись и «дачной амнистии», которую продлили до 1 марта 2031 г. Данная программа позволяет в упрощенном порядке оформить право собственности на землю или жилой дом на участке под ИЖС. По дачной амнистии собственники ИЖС могут не получать разрешение на строительство, а также могут не получать разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Необходимо лишь уведомить местную администрацию о начале строительства дома, а также о завершении строительства дома. Подать уведомление можно через портал Госуслуги или через МФЦ. После завершения строительства для регистрации права собственности на дом, необходимо подать в МФЦ или Росреестр пакет документов:

• паспорт собственника,

• техплан дома в электронном виде, подготовленный кадастровым инженером или геодезической компанией,

• свидетельство о праве собственности на земельный участок ИЖС (выписка из ЕГРН),

• госпошлина в размере 350 руб.

Сотрудники в офисах Самолет Плюс помогут со всеми этими вопросами и не только!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.