Ипотека на новостройки и вторичку. В чем отличия и что выгоднее

Новостройкой считается та квартира, которая не находилась в собственности. При этом дольщик по ДДУ приобретает не саму квартиру, а право требовать от застройщика определенный объект недвижимости к нужному сроку. Договор долевого участия заключается с застройщиком, а договор переуступки — с дольщиком. Им может быть компания или гражданин.

Например, вы купили жилье у застройщика по договору долевого участия — это новостройка. Вы оформили сделку по переуступке — это тоже новостройка.

Новостройкой может считаться как доля площади в строящемся доме, так и построенная квартира.

Вторичное жилье — это квартира, которая уже была в собственности на момент покупки. Причем не имеет значения степень новизны дома.

Например, вы хотите купить квартиру с оформленной собственностью в доме 2022 года постройки — это вторичка. Вы покупаете жилье в «сталинке» — это тоже вторичка.

Вторичкой считается только готовое жилье, которое уже построено

Сфера новостроек стала строже регулироваться после принятия 214-ФЗ о долевом строительстве в 2004 году. Со временем вносили поправки, дополнения и уточнения. Также сам рынок сформировал плюсы, минусы и риски. Разберем каждый пункт.

Плюсы

1. На новостройки действуют гибкие условия кредитования: от субсидированных ставок до ипотеки в рассрочку. У крупных застройщиков регулярно запускаются маркетинговые акции. Например, у Самолета есть программа со ставкой 3.9% на весь срок кредитования.

2. Возможность устранить недостатки силами застройщика. Есть процедура приемки жилья: покупатель в одиночку или совместно с привлеченным специалистом осматривают квартиру и выписывают все недоделки. По закону они должны быть устранены.

3. Нет скрытых претендентов на квадратные метры. Жилье не было в собственности, значит, нет людей, которые по тем или иным причинам могли бы потребовать себе всю квартиру или ее часть.

4. Формирование жилого пространства под себя. С нуля возможно обустроить квартиру по своим предпочтениям.

5. Законные гарантии. Даже после въезда в квартиру можно запрашивать гарантийное обслуживание от застройщика. По 214-ФЗ дается 3 года на инженерную инфраструктуру и 5 лет на весь объект.

Минусы

1. Завышенные цены. Льготную ипотеку запустили в 2020 году для поддержки экономики в период пандемии. Государство частично компенсировало проценты по кредитам, что привело к росту стоимости квадратных метров. Сейчас льготная ипотека изменилась по ставке и лимитам относительно условий на старте, но ее результат в виде завышенных цен покупатели ощущают до сих пор.

2. Жизнь у стройки. Покупка квартиры в жилом комплексе (или в его очереди) зачастую подразумевает, что вокруг будут идти строительные работы. Обустройство придомовой территории, прокладка дорожек, шум со стройки соседнего дома — такое может продолжаться не один год.

3. Инфраструктура в начальной стадии. Если жилой комплекс построен вдали от транспортных узлов, то придется ждать открытия станции метро, запуска автобусных маршрутов. Также вполне реальная ситуация, когда покупателю придется ехать в другой район, чтобы воспользоваться бытовыми услугами.

Риски

1. Срыв сроков строительства. В 2019 году после запуска эскроу-счетов риск стать обманутым дольщиком снизился. Да, деньги вернут, но без учета инфляции. В принципе, возврат — это уже отдельные хлопоты.

2. Цены на стройматериалы. Например, квартиру без отделки брали в 2020, ключи получили в 2021. За этот период стоимость материалов сильно выросла. Поэтому изначальный бюджет ремонта увеличился. Та же ситуация с 2022 и 2023 годом. Из-за торговой изоляции по причине санкций часть производителей стройматериалов ушли, а сама стоимость остатков снова увеличилась.

3. Качество строительства. Застройщики иногда грешат качеством в угоду скорости и экономии. Например, в элитном жилом комплексе с 4 квартирами на этаже может быть слабая шумоизоляция и протекающие трубы. Такие недостатки вскрываются в период эксплуатации.

В юридическом смысле покупка вторичного жилья — это переход права собственности от одного человека к другому. Главное отличие от новостроек заключается в том, что квартира уже кому-то принадлежала. Разберем плюсы, минусы и риски вторички.

Плюсы

1. Сниженные цены. Особенно это ощущается в регионах с массовым жилым строительством. Льготная ипотека разогнала цены на новостройки, что привело к разнице между новостройками и вторичкой. Если еще пять лет назад новостройки были дешевле, то сейчас — наоборот.

2. Можно сразу въехать. После завершения сделки возможно сразу заехать в купленную квартиру. На практике встречаются кейсы, когда продавец продает жилье вместе с мебелью и техникой.

3. Обустроенная инфраструктура. Вторичное жилье, как правило, находится в районах с развитой инфраструктурой. Так исключаются бытовые трудности.

Минусы

1. Дополнительная страховка. По закону при ипотеке требуется страховка имущества. Ее стоимость зависит от тела долга, материалов дома и даты его постройки. То есть для вторички она будет дороже, чем для новостройки. Страховка жизни и здоровья является необязательным условием, но банк может поднять ставку, если ее не оформлять. Для вторички также может пригодиться титульное страхование, когда заемщик защищает себя от внезапных претендентов на жилье.

2. Нет особых условий по ипотеке. Льготная ипотека на вторичку не установлена, кроме сельской местности Дальнего Востока. На такие квартиры нет акций, скидок и программ рассрочек. Единственный вариант — торговаться с собственником.

3. Ставки по ипотеке выше. Для вторички действуют повышенные ставки по кредитам, поскольку нет субсидий и поддержки от государства. Они напрямую зависят от ключевой ставки от ЦБ РФ.

Риски

1. Юридические риски. Необходимо тщательно проверять документы при покупке вторички, поскольку тут много рисков. Например, квартиру могут продавать по поддельной доверенности. Бывшие собственники могли не выделить доли детям, если покупка была совершена с привлечением маткапитала.

2. Нет гарантий. После въезда в квартиру могут возникнуть сложности в эксплуатации. От неработающей сантехники до неадекватных соседей. Прошлый собственник вряд ли будет возиться с возникшими проблемами новосела.

Ставки по кредитам на новостройку и вторичку отличаются друг от друга из-за запуска льготной программы в 2020 и субсидированных программ от застройщиков и банков.

На момент написания статьи (июль 2023) средневзвешенная ставка на новостройки составляла 6,06%. На вторичку — 9,73%. Средняя разница стоимости между вторичкой и первичкой, по данным аналитиков, составляет 13,5%.

Льготная ипотека на новостройки доступна всем гражданам РФ. Последние изменения в программе произошли в январе 2023 года.

Какие условия сейчас действуют:

1. Срок действия: июль 2024 года.

2. Ставка: 8%.

3. Нет ограничений по статусу заемщика.

4. Первоначальный взнос: 15%, можно использовать маткапитал.

5. Лимиты: 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. 6 млн ₽ — в остальных регионах.

6. Максимальный срок: 30 лет.

При превышении лимитов можно остаток ипотеки перевести на рыночные условия.

Семейная ипотека — государственная программа, которая позволяет семьям с детьми взять кредит со ставкой 6% на новое жилье.

Условия:

1. Срок действия: июль 2024 года.

2. Ставка: 6%. 5% для жителей ДФО, если ребенок родился позже 1 января 2019 года.

3. Заемщики в браке, первый или последующий ребенок родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года (те же сроки для усыновленных детей). Или в семье два или более несовершеннолетних детей.

4. 15% первый взнос.

5. Лимиты: 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. 6 млн ₽ — в остальных регионах.

6. Максимальный срок: 30 лет.

Программа также доступна для родителей-одиночек.

Льготная ипотека на вторичку доступна только для сельской местности в регионах ДФО. Массовые льготные программы на вторичное жилье на момент написания статьи отсутствуют. В Правительстве пока только говорят о возможности. Это обусловлено тем, что в России ~600 городов, в которых нет активной стройки. Есть только вторичка.

У новостроек и вторички есть как плюсы, так и минусы. Окончательный выбор зависит от ситуации покупателя. В данный момент времени для экономики важнее вводить новые жилые объекты, но рынок оказался сильно перегрет за последние три года. С другой стороны, если правильно найти объект на вторичке, — возможно заключить выгодную сделку.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.