Инвестиции в складскую недвижимость: стоит ли вкладывать деньги

Инвестиции в складскую недвижимость — популярный способ диверсифицировать портфель и получить стабильный доход. В условиях экономической нестабильности и роста сферы онлайн-ритейла, склады — привлекательный актив с высоким потенциалом доходности. В статье проанализируем рынок и предложим рекомендации по успешным инвестициям.

Складская недвижимость — один из стабильных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Основные причины для инвестирования:

Стабильный доход. Арендные ставки на складские помещения остаются высокими из-за постоянного спроса со стороны логистических компаний и ритейлеров. Согласно отчету компании Nikoliers, арендная ставка за 2023 год на складские помещения в Москве и области составила свыше 7875 руб. за 1 кв. м в год без НДС.

Защита от инфляции. Цены на аренду складов растут, что позволяет инвесторам сохранять покупательную способность своих вложений. За 2023 год ставка выросла на 40%. Тенденция связана с ростом активности со стороны маркетплейсов. Количество заказов по аренде только на двух основных — Озоне и Wildberries к концу 2023 года составило 4,5 млрд, что дало рост на 55% по сравнению с 2022 годом.

Низкий уровень вакантности. В 2023 году доля свободных складов достигла рекордно низкого уровня — всего 0,4% в Москве и Санкт-Петербурге и 1,7% в регионах. Деловая активность не спадает и в 2024 году. Объем сделок по аренде опережает значение за такой же период прошлого года на 31%.

«Инвестиции в складскую недвижимость сопряжены с определенными рисками:

1) Снижение объемов продаж онлайн-ритейлеров, перенос производства и развитие альтернативных логистических решений.

2) Увеличение стоимости кредитования, что осложняет процесс окупаемости.

3) Политические и экономические изменения, например, введение новых санкций или кризисы могут негативно повлиять на рынок складской недвижимости».

Юлия Картозия, финансовый директор особой экономической зоны Доброград-1

Рынок складской недвижимости в России демонстрирует разнообразие по регионам. В Москве наблюдается высокий уровень спроса, что приводит к росту цен на аренду. В первом полугодии 2024 года годовая арендная ставка в Москве и Санкт-Петербурге составила свыше 10 000 руб. за кв. м, что значительно выше, чем в других регионах.

В менее развитых регионах: Сибири или Дальнем Востоке, ситуация иная. Годовая ставка — около 6770 руб., а доля вакантных площадей достигает 1,6%. Это указывает на наличие свободных площадей и арендные ставки ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Общий объем нового предложения по всей России также указывает на дисбаланс между спросом и предложением. Доля вакантных площадей остается ниже 0,1%, а объем сделок за первое полугодие 2024 года превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 31%. Объем нового предложения в Москве за первое полугодие 2024 года составил 410 000 кв. м, что на 33% ниже результата за аналогичный период прошлого года.

Региональный рынок демонстрирует активность: по итогам первого полугодия 2024 года общий размер нового предложения в регионах составил 368 000 кв. м, из которых 43% пришло на Екатеринбург, 20% — на Самару, 17% — на Ростов-на-Дону и 14% — на Омск.

Ожидается, что к концу 2024 года объем готового складского предложения в России может распределиться следующим образом: 53% — Москова и 47% — остальные регионы, что говорит о постепенном выравнивании соотношения между столицей и регионами

Таблица: Рынок складской недвижимости I полугодие 2024 г. | Россия

Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B+/B) без учета операционных расходов и НДС. Для рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга указана ставка аренды на помещения класса А. Источник: nikoliers-global

Существует несколько стратегий для инвестиций в склады. Выбор стратегии зависит от целей инвестора, уровня готовности к рискам и свободных денег.

Прямые инвестиции — это покупка готового склада или земельного участка для строительства. Способ требует значительных капиталовложений и знаний о рынке недвижимости.

Преимущества:

• Инвестор получает объект в собственность. Он полностью контролирует его и управляет всеми аспектами, включая арендаторов и условия аренды.

• При правильном выборе объекта и его местоположения можно получить хорошую доходность от сдачи.

Недостатки:

• Покупка участка и последующее строительство потребуют вложений, они могут доходить до нескольких миллионов рублей.

• Есть риски в виде колебаний рынка, изменений в законодательстве и ухудшения экономической ситуации в России.

«Существуют различные стратегии для успешной аренды складских помещений:

1) Долгосрочная аренда — обеспечивает стабильный доход и снижает риски, связанные с изменением конъюнктуры рынка.

2) Аренда с опцией выкупа — позволяет получить контроль над недвижимостью в долгосрочной перспективе, постепенно выкупая ее по выгодной цене.

3) Разделение склада на модули — позволяет оптимизировать расходы и сдать в аренду части объекта, что повышает гибкость и ликвидность».

Юлия Картозия, финансовый директор особой экономической зоны Доброград-1

Инвестиционные фонды

Это фонды для инвестиций небольших сумм в недвижимость, без мониторинга рынка покупки жилья и управления им. Всем этим за инвестора занимаются профессиональные управляющие фондами. Для инвестора участие в фонде снижает риск ошибки и дает доступ к профессиональному управлению активами.

Преимущества:

• Инвестор распределяет свои вложения между несколькими объектами, что снижает общий риск.

• Можно начинать с небольших сумм на уровне 30 000-50 000 рублей.

• Фондами управляют опытные специалисты, инвесторам не нужно вникать в нюансы.

Недостатки:

• Меньший контроль над инвестициями, так как инвесторы не могут прямо влиять на решения фонда.

• Управляющие фонды обычно берут комиссионные за свои услуги, что снижает общую доходность.

Один из крупнейших фондов инвестиций в коммерческую недвижимость — фонд «Современный 8» от Сбербанка с ежеквартальными выплатами. Минимальная сумма «входа» в фонд — 30 000 рублей. На ближайшие годы фонд обещает доходность до 16% годовых, которая может меняться в зависимости от ключевой ставки

Строительный бизнес на складах

Модель build-to-suit (BTS) — это строительство складов по индивидуальным требованиям арендаторов. Позволяет минимизировать риски и обеспечить стабильный доход.

Преимущества:

• Индивидуальный подход, склады строятся с учетом конкретных потребностей арендатора. Учитывают особенности планировки, высоту потолков, систему хранения и другие специфические требования.

• Долгосрочные контракты с арендаторами гарантируют стабильный доход на протяжении всего срока аренды. Обычно такие контракты заключаются на 5-10 лет, что дает финансовую предсказуемость обеим сторонам.

• Здания проектируются под конкретного арендатора, и риск простоя снижается. Арендатор заинтересован в поддержании помещения и его эксплуатации, а это уменьшает затраты на обслуживание.

Недостатки:

• Высокие первоначальные затраты от 50 000 рублей.

• Процесс проектирования и строительства занимает много времени, а это увеличивает временные риски и требует тщательного планирования.

• Если арендатор не продлит контракт или уйдет, владельцу придется искать нового арендатора для специализированного помещения.

Один из ярких примеров успешной реализации модели BTS — проект строительства распределительного центра для компании Ozon в Московском регионе. Центр спроектирован с учетом специфики работы Ozon: высокие потолки для размещения стеллажей и специальные зоны для упаковки и сортировки товаров. Общий объем площадей составил 30,2 тыс. кв. м., а срок аренды — 10 лет.

Долгосрочные контракты предпочтительнее, они обеспечивают стабильный доход и снижают риски простоя. В договор можно добавить гибкие условия аренды: возможность продления или пересмотра условий через определенные промежутки времени. Например, сдача складских комплексов в аренду на пять лет с возможностью продления на три года гарантирует арендодателю стабильный доход.

Рекомендуется включать в договоры и условия об индексации арендных платежей на уровень роста потребительских цен.

Если решили инвестировать в сдачу складов, выбирайте комплекс с учетом следующих факторов:

Местоположение. Склад должен находиться в удобном для логистики месте, близко к транспортным узлам. Например, склад вблизи МКАД может быть сдан в аренду крупной логистической компании для быстрой доставки товаров по столичному региону.

«В первом полугодии 2024 года в Московском регионе было заключено более 1,7 млн кв. м сделок аренды. Это показывает высокий спрос на объекты в таких местах».

Отчет Nikoliers Real Estate Складская недвижимость 1 полугодие 2024 года.

Поддержка инфраструктуры. Наличие коммуникаций и удобств для арендаторов увеличит привлекательность объекта. Важны доступ к электроэнергии, водоснабжению, отоплению и интернету. У склада должны быть удобные подъездные пути и наличие парковочных мест.

Тип склада. Склады класса А с высоким качеством строительства и инфраструктуры привлекательнее для арендаторов, но требуют больших вложений. Склады класса В и С, как правило, имеют меньшую стоимость, но менее ликвидные и требуют дополнительных инвестиций в модернизацию.

Размер склада. Спрос на крупные складские комплексы более стабилен, но и инвестиции в них потребуются значительные. Небольшие складские помещения более рискованные, но и менее затратные.

Читайте о том, к каким компаниям стоит присмотреться начинающим предпринимателям.

Окупаемость инвестиций в складскую недвижимость можно рассчитать с помощью формулы:

Окупаемость = (Общие инвестиции / Чистый доход)*100%

Чистый доход — это доход от аренды за вычетом всех расходов (налоги, обслуживание, охрана, коммунальные платежи). Обычно срок окупаемости составляет от 5 до 10 лет, в зависимости от местоположения и состояния объекта.

«В девелоперской истории приведу пример: мы сейчас строим складские помещения в технопарке в Санкт-Петербурге. Мы построим склад с нуля и потом продадим его end-юзеру без арендатора, как помещение. Эта стратегия приносит примерно от 50 до 70% годовых.

Чтобы рассчитать окупаемость инвестиций, мы проводим первичный аудит локации, востребованности складских помещений и их категорий. Смотрим состояние объекта, его юридическую чистоту, инфраструктуру, доступность, подъездные пути для автотранспорта или наличие железнодорожной ветки».

Данила Николаевич Ладнюк, управляющий multi-family office D1capital

Если задумались об инвестировании в недвижимость, рассмотрите возможность инвестиций в коммерческие объекты, в том числе складские помещения. Команда «Самолет Плюс» поможет с подбором складской недвижимости и с дальнейшим ремонтом или модернизацией.

Оставить заявку

• Инвестиции в складские помещения выгодны в условиях растущего спроса на склады со стороны онлайн-ритейла и логистических компаний. В 2024 году в Москве и Санкт-Петербурге доля вакантных площадей всего 0,1%, в регионах — 1,2%. А арендные ставки постоянно повышаются.

• Инвесторы с суммами от 30 000 рублей могут вкладываться в инвестиционные фонды, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Доходность в этих инструментах закладывается на уровне 16-20% годовых.

• Прямые инвестиции в складскую недвижимость более выгодные, но требуют суммы от 2 млн, а в инвестиции по модели build-to-suit — от 50 млн.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Земскова Виктория

Спикеры:

Юлия Картозия, финансовый директор особой экономической зоны Доброград-1

Данила Николаевич Ладнюк, управляющий multi-family office D1capital