Опись имущества: приложение к договору найма жилого помещения

Квартиры практически всегда сдают с мебелью и техникой, а их поломка часто вызывает споры. Например, как быть, если съемщик что-то сломал? И что делать, когда владелец помещения обвиняет жильца в поломке, которую он не совершал? Чтобы защитить свои права и не потерять деньги, можно составить опись имущества к договору аренды. В этой статье расскажем, как акт описи поможет в конфликтных ситуациях, и что важно учесть в документе.
Как правильно: договор аренды или найма? Договор аренды и договор найма — это разные договоры: отношения сторон в этих соглашениях регулируют разные нормы гражданского права. Когда физическое лицо снимает квартиру — это наем. Но в статье мы будем писать про аренду, потому что так принято называть любой съем. Это не совсем точно с юридической точки зрения, но понятнее.

Опись имущества — приложение к договору аренды. В документе перечисляют вещи, которые находятся в квартире на момент ее сдачи. Обычно указывают состояние дорогой техники, мебели, полов, стен и всего, что может сломаться, разбиться или испортиться. Опись помогает защитить от рисков обе стороны и нужна, чтобы закрепить:

• какая мебель, техника и ценные вещи есть в квартире;

• их состояние: все ли работает, есть ли что-то сломанное или поврежденное;

• общее состояние квартиры: пола, стен, потолка, окон с подоконниками, дверей.

Акт описи может стать аргументом в суде в случаях, когда решить конфликт мирно не получается. Заключать его выгодно обеим сторонам.

Документ защитит собственника, если:

• Съемщик что-то испортит. Сломал стол или прожег диван — значит, обязан возместить ущерб. И не придется доказывать, что вещи были дорогими: в описи можно указать их стоимость.

• Что-то пропадет. Если арендаторы увезут с собой ваш пылесос, опись станет доказательством пропажи в суде. А если не указать пылесос в документе, то считай его не существует — выиграть такое дело будет гораздо сложнее.

А вот в каких ситуациях опись может помочь съемщику:

• Арендодатель будет требовать возмещение ущерба за то, к чему вы не имеете отношения. Например, он забудет, что в квартире не работала микроволновка и обвинит вас в поломке. В описи подробно описывают, что изначально работало в квартире, а что нет — так вы сможете отстоять свою невиновность.

• Арендодатель попытается оставить в квартире имущество жильца, в том числе отделимые улучшения недвижимости — все, что вы купили сами, и можете забрать, не причинив вреда ремонту. Допустим, вы привезли с собой микроволновку и хотите ее забрать, а арендодатель не дает вам этого сделать. С помощью описи вы докажите, что раньше микроволновки в квартире не было.

Струков Константин Викторович, кандидат юридических наук, практикующий юрист рассказывает:

«В судебной практике есть множество примеров, когда правильно составленная опись помогала защитить интересы той или иной стороны договора аренды.

В одном из дел арендатор причинил существенный ущерб квартире: паркетная доска на полу была поломана, обои на стенах в отдельных местах — содраны или повреждены напитками, остекленная дверь разбита. Арендодатель оценил общую стоимость ущерба примерно в 300 тысяч рублей и обратился с иском в суд за его возмещением. Ответчик — частная компания — против исковых требований возражал, ссылаясь на то, что долгое время его работники не проживали в съемной квартире, поэтому невозможно установить его вину.

Но суд удовлетворил исковые требования. А одним из доказательств, на которых он основывал свое решение, была опись имущества, согласно которой вышеуказанные недостатки не имели места при передаче квартиры арендатору».

Опись имущества к договору аренды квартиры — необязательный документ. Но инициировать его составление и любая сторона сделки. Опись составляют в двух экземплярах: один остается собственнику помещения, а второй — съемщику. Дополнительно при подписании могут присутствовать представители обеих сторон, участие нотариуса не требуется.

Подписывая договор аренды с описью, арендатор обязуется вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. Но есть важное примечание — с учетом естественного износа. Например, если со временем обои отклеятся, а в описи они были в идеальном состоянии — это не вина жильца. А вот если их повредит кошка, то он должен будет возместить ущерб.

Практикующий юрист Струков Константин Викторович отмечает, что правильная опись должна содержать:

• дату и место составления документа;

• подробное описание имущества: мебели, техники и прочих вещей;

• состояние имущества, например, насколько вещи старые, все ли работает, какие есть дефекты;

• описание общего состояния квартиры: насколько свежий ремонт, есть ли повреждения полов, стен, потолков, дверей;

• фотографии имущества/недвижимости, в которых видно состояние и повреждения;

• реквизиты и подписи сторон.

Пример, как может выглядеть заполненный акт описи

Юрист Струков Константин Викторович отмечает, что утвержденной формы описи нет.

Дополнительно в описи можно указать примерную стоимость вещи: это поможет избежать споров при ее оценке в случае утраты. Но здесь есть сложности — со временем вещи будут дешеветь или, наоборот, дорожать. И учитывая, что размер причиненных убытков — оценочное понятие, то по закону сумму можно оспорить, учитывая все обстоятельства дела. 

Если же стоимость не указана, то размер ущерба можно определить с помощью:

• Авито или Юлы, чтобы посмотреть, сколько примерно стоила б/у вещь;

• чеков или гарантийных писем от ремонтных организаций, если вещь возможно починить;

• внесудебной оценки специалиста;

• акта осмотра с фиксацией оценочной стоимости имущества, подписываемый сторонами;

• судебной экспертизы, если дело дошло до суда.

Если не хочется разбираться во всех нюансах, то вы можете оформить страховку аренды у специалистов «Самолет Плюс». Она защитит всех участников сделки: жильцы смогут выплатить ущерб собственнику, а владелец помещения — получить до 250 тысяч рублей на ремонт.

Узнать подробнее про страховку

Нет смысла перечислять вообще все, что есть в квартире. Укажите то, что дорого ремонтировать или покупать заново. Вот примерная таблица вещей, которые обычно указывают в описи:

Опишите все подробно. Чем детальнее будет опись, тем лучше.

Укажите не только модель, но и серийный номер техники. Бывали случаи, когда жильцы меняли телевизор на такой же, только неработающий.

Подкрепите описания фотографиями. Дорогие вещи лучше фотографировать с нескольких сторон: если есть какие-то дефекты, то они обязательно должны попасть в кадр. Лучше всего делать фотографии под углом, при хорошем освещении.Фотография слева — темная с бликами, на ней не видно, что тумба сломана. А справа четко видно, где есть дефекты.

Внимательно осмотрите квартиру перед арендой. Проверьте состояние техники и мебели. Если увидите где-то дефекты, то попросите указать их в описи, чтобы в поломке не могли обвинить вас.

Не забудьте проверить:

• Исправна ли сантехника: краны, шланг от стиральной машины, бачок унитаза. Важно, чтобы все работало исправно и не подтекало.

• Работают ли розетки и электроприборы: чайник, микроволновка, кофемашина, телевизор, холодильник, светильники, стиральная и посудомоечная машины, конфорки плиты, духовой шкаф.

• Открываются ли двери, окна, шкафы и тумбы. Посмотрите, во всех ли ящиках есть дно, не вываливаются ли полки, все ли дверцы можно открыть, нет ли сломанных механизмов.

Проверьте, все ли важное арендодатель внес в опись. Если вдруг заметили, что он забыл, например, про посудомоечную машинку, то стоит об этом напомнить.

Помните, что вы имеете право пользоваться всем, что есть в описи. Если в описи есть кофемашина, а собственник решит ее забрать, то вы можете требовать компенсацию.

• Опись имущества нужна для того, чтобы защитить обе стороны договора. Она поможет в случае конфликта.

• Опись могут составить собственник помещения и арендатор вдвоем, нотариус для подписания акта не нужен.

• В описи нужно указать все ценные вещи и их состояние с фотографиями.
  Помните, что если не указать в описи какую-то вещь, то юридически ее не существует. А если в описи не написать о дефектах, то считается, что вещь новая и работает исправно.

• Перед подписанием договора обе стороны должны обязательно проверить состояние квартиры и имущества.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Яна Денисова

Эксперт: Струков Константин Викторович, кандидат юридический наук, практикующий юрист.