24 октября 2024
Время прочтения: 8 мин.
Что такое градостроительный анализ территории и как его провести
Почти каждый земельный участок имеет ограничения использования, из-за которых не получится воплотить в жизнь все планы на эту землю. Так, в зоне аэропорта нельзя построить многоэтажку, а рядом с трубопроводом — любой капитальный объект. Чтобы не столкнуться с этими ограничениями после покупки участка или начала стройки, можно предварительно провести градостроительный аудит.
О том, как это сделать, рассказывают эксперты — генеральный директор ООО «Центргеотрест» Тимофей Матисон и учредитель fee-девелоперской компании MOST Development Алеся Полещук.
Что такое градостроительный анализ и зачем он нужен
Градостроительный анализ земельного участка — это изучение всех юридических документов на эту землю.
Такой анализ проводят, чтобы:
определить возможности использования земли;
выявить ограничения и обременения участка;
исключить ошибки в документах.
Если собственник участка планирует строить на нем капитальный объект, провести предварительный аудит в его интересах:
«В теории все ограничения и несоответствия в документах выявляются при получении разрешения на строительство, и стройка не начнется до устранения ошибок и снятия ограничений.
Но орган, выдающий разрешение на строительство, ошибку может и не заметить. Чтобы не тратить время на суды, лучше проверить документы до начала строительства».
Алеся Полещук, компания MOST Development
Если список ограничений на землю находился в открытом доступе, а собственник с ним не ознакомился и возвел объект, такое строение подлежит сносу
В некоторых случаях нестыковки и ограничения на использование земли появляются даже спустя много лет после строительства, например, из-за действия местных властей или ведомств:
«В моей практике был случай, когда через год после покупки действующей базы отдыха местное лесничество установило лесную зону, полностью «накрывающую» земельный участок. В результате, когда собственник базы обратился в администрацию за разрешением на реконструкцию объекта, то получил отказ. Пришлось обосновывать ошибку в действиях лесников и убеждать Роскадастр эту ошибку исправить».
Тимофей Матисон, ООО «Центргеотрест»
Градостроительный анализ территории полезно проводить не только перед покупкой участка или началом строительства. Собирайте актуальную информацию о собственной земле хотя бы раз в три года. Именно столько действует основной документ на землю — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Защитить от потери права собственности на недвижимость поможет титульное страхование.
Этапы градостроительного анализа земельного участка
Градостроительный анализ проводят в несколько этапов. Вначале определяют, на что конкретно обратить внимание в ходе анализа и какие документы проверить. После — выявляют ограничения и нестыковки и устраняют их, если это возможно. Остановимся на каждом этапе подробнее.
Определиться с тем, как будет использоваться участок
К сожалению, не существует общего списка ограничений использования земли. Например, ограничения в охранных зонах вблизи электросетей указаны в Постановлении Правительства № 160 от 24.02.2009г., а в водоохранных зонах — статьей 65 Водного кодекса РФ.
Поднимать все эти законы и искать все потенциально возможные запреты — слишком трудозатратно. Поэтому на практике пойдите от обратного — прежде чем начинать анализ, определитесь, как вы будете использовать участок. А после ищите ограничения и запреты для выбранных видов деятельности.
Например, на участке в водоохранной зоне вы не сможете открыть автозаправку или станцию техобслуживания. Но базу отдыха разместить вам никто не запретит. А вот в непосредственной близости от газопровода или линии электропередач нельзя построить даже бытовку.
Чтобы узнать реальную цену земельного участка, который вы наметили к покупке, закажите независимую оценку у партнеров «Самолет Плюс». За один рабочий день проведем анализ рынка, опишем объект, укажем его рыночную стоимость и приложим фото.
Выбрать способ проведения
Градостроительный аудит можно провести собственными силами или с помощью юридических бюро, которые специализируются на сделках с недвижимостью.
Самостоятельный аудит. Все документы для аудита предоставляются собственнику земельного участка по запросу или содержатся в открытых источниках: на сайтах местных администраций, профильных департаментов и министерств. Поэтому, если владелец земли хотя бы на базовом уровне понимает, как читать подобные документы, то сможет провести аудит самостоятельно.
Если речь идет о крупном и дорогом проекте, лучше поручить проверку агентству, у которого больше практического опыта в таких вопросах.
С помощью агентов. На рынке есть много юридических бюро, которые работают с недвижимостью и могут провести аудит за вас. Такие компании провели не один аудит и знают, в какой инстанции запросить дополнительный документ, как его обработать и интерпретировать в случае с конкретным клиентом. Ведь иногда, подводные камни появляются в ситуациях, где на первый взгляд проблем нет:
«Допустим, вы хотите построить медицинский центр, а по соседству с приглянувшимся участком расположены теплицы крестьянско-фермерского хозяйства. Казалось бы, сплошная польза от такого соседства с экологически чистыми продуктами, но – тепличное хозяйство предполагает санитарно-защитную зону, в которой размещать объекты здравоохранения нельзя.
Такие ограничения могут не прописываться в документах. Если не знать, на что обратить внимание, можно потерять немало денег».
Тимофей Матисон, ООО «Центргеотрест»
Собрать и проанализировать документы
На главном этапе градостроительного аудита получают документы на землю из различных ведомств, сопоставляют их между собой, выявляют возможности и ограничения пользования землей.
«Основными документами, которые нужно проверить в ходе градостроительного аудита, являются: генеральный план (ГП), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и кадастровая выписка земельного участка».
Алеся Полещук, компания MOST Development
Остановимся подробнее на том, какую информацию содержат эти документы и где их взять:
Генеральный план (ГП). Составляется по каждому поселению и содержит планы освоения его территории. Из генплана понятно, какие объекты будут построены на территории: в документе отмечают будущие дороги, линии электропередач, газо- и водопроводы, планы благоустройства.
Как получить. Генплан каждого поселения можно найти на сайте ФГИС территориального планирования.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Такие правила устанавливают, как можно использовать территории населенного пункта: на какие зоны разделена земля, какие объекты можно строить в каждой зоне, какие есть ограничения на застройку.
Как получить. Выписку из правил по запросу предоставляет градостроительный департамент каждого населенного пункта.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Дает сведения о строениях, которые уже есть на конкретном земельном участке, и объектах, которые на нем разрешается строить. А также уточняет, как еще можно пользоваться этой землей.
Как получить. Заказывают ГПЗУ в городской администрации. Сделать это можно через МФЦ, Госуслуги или обратившись в администрацию лично.
Кадастровая выписка (ЕГРН). Из такой выписки можно узнать, кто собственник участка и на основании каких документов им стал. А также узнать об ограничениях, обременениях и основных характеристиках участка — площади, адресе, виде разрешенного использования.
Как получить. Заказать выписку может собственник земельного участка на сайте Росреестра.
Что это за организация и чем она занимается, читайте в статье.
После анализа всех перечисленных документов владелец земли составит для себя полную картину возможностей использования участка. А значит, поймет, получится ли реализовать на нем свои бизнес-идеи, какие ограничения и требования есть к постройкам, в какой части участка их можно возвести.
Устранить несоответствия
Этап не получится пропустить, если в документах выявились нестыковки: все несоответствия придется устранить, иначе администрация не выдаст разрешение на строительство.
Универсального плана по исправлению ошибок в документах нет. Все зависит от конкретной ситуации.
«Распространенный случай — несоответствие фактических границ участка сведениям ЕГРН. Иногда удается внести изменения в ЕГРН в порядке исправления реестровой ошибки, а бывает, приходится судиться.
Приоритета одних документов над другими не существует. Каждое противоречие, нестыковка – требуют глубокого погружения в историю вопроса. Однажды мне даже пришлось запрашивать в архивах проектную документацию на здание 1870 года постройки».
Тимофей Матисон, ООО «Центргеотрест»
Делаем выводы
Цели градостроительного анализа — определить возможности использования земельного участка и выявить основные ограничения.
Провести такой анализ можно собственными силами или с помощью юридических бюро.
В общем случае в ходе анализа работают с такими документами, как генеральный план, правила землепользования и застройки, градостроительный план и кадастровая выписка земельного участка.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Автор: Ольга Керро
Эксперты: Тимофей Матисон, генеральный директор геодезической компании ООО «Центргеотрест»;
Алеся Полещук, учредитель fee-девелоперской компании MOST Development, эксперт по созданию девелоперских проектов, председатель комитета по недвижимости ТПП Республики Крым
Автор текста
Ольга Керро