Что такое флиппинг и как заработать на перепродаже квартир

Флиппинг может быть краткосрочным и долгосрочным инвестиционным инструментом. Он полезен для тех, кто хочет заработать на созданной разнице в цене продажи и покупки объекта.

Флиппинг недвижимости — это процесс ее покупки для последующей перепродажи с прибылью. Покупают обычно по низкой цене, делают ремонт и перепродают по более высокой.

Простыми словами, флиппинг квартир — это покупка, ремонт, перепродажа с прибылью

Флиппинг состоит из следующих этапов:

1. Выбор недвижимости. На отечественном рынке для флиппинга обычно используют квартиры во вторичке с изношенным ремонтом.

2. Оценка рыночной стоимости и цены продажи. Анализ рынка недвижимости проводят, чтобы понять, по какой стоимости можно будет продать обновленную квартиру.

3. Приобретение квартиры. Обычно сделка проводится с использованием собственных средств. В отдельных случаях берут потребительский кредит. Ипотека невыгодна из-за сложности ее оформления. И чтобы потом перепродать квартиру, нужно получить одобрение банка, потому что квартира у него в залоге.

4. Проведение ремонта. Нужно сделать косметический или капитальный ремонт, обставить квартиру мебелью, возможно, и техникой. То есть сделать объект современным, удобным и привлекательным для будущих жильцов.

5. Поиск покупателей. Для этого нужно разместить объявление на площадках по продаже недвижимости, например, «Самолет Плюс». Можно подписаться на телеграм-каналы о продаже недвижимости в вашем районе и опубликовать объявление там. Либо рассказать о продаже в личных соцсетях или мессенджерах. А если нет времени заниматься поиском самостоятельно, нанять риелтора. Он же поможет и с показами жилья.

6. Продажа квартиры. Оформление сделки, если получена прибыль, то еще и уплата налогов.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс».

Найти ближайший офис

В работе у флипперов может быть разное количество объектов, в среднем 3–4 в год. При этом все рабочие процессы происходят параллельно.

Начинающие флипперы стартуют с комнат в коммунальных квартирах. Они берут их в хорошем районе и плохом состоянии. Ремонтируют, создают новый интерьер и выставляют на продажу с повышенной стоимостью. 

Недвижимость для флиппинга выбирают на онлайн-досках объявлений и агрегаторах, например, на сайте «Самолет Плюс». При этом необходимо обращать особое внимание на объекты, которые выставлены на срочную продажу. Обычно продавцы указывают срочность в описании объявления. В этом случае владельцы часто готовы продать недвижимость по сниженной цене. Также подойдут залоговые аукционы. Там продаются квартиры и объекты с дисконтом. Для этого можно воспользоваться официальным сервисом от Сбербанка PortalDA.

Затем необходимо провести анализ рынка: сравнить похожие лоты, чтобы понять справедливую рыночную стоимость недвижимости.

Изучить объект по фотографиям, чтобы оценить состояние стен, полов, сантехники, окон и примерный объем ремонтных работ.

Затем изучите локацию объекта — инфраструктуру, транспортную доступность, близость школ и парков. Это может существенно повлиять на конечную стоимость недвижимости после ее реновации.

Приятный вид из окна повысит привлекательность объекта

После того как вы выбрали объект в интернете, осмотрите его лично, фотографии могут быть обманом.

Начать флиппинг можно с помощью своих или заемных денег. Некоторые опытные флипперы используют кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. 

В чем плюс залога:

• Быстрый доступ к большим суммам. Если у кредита есть обеспечение, сумму могут одобрить побольше. Флипперу это на руку — можно купить объект подороже, в котором будет меньше доработки, а цена продажи выгоднее.

• Проще и быстрее получить. С обеспечением займа вам не придется ехать в офис банка для подтверждения сделки, вносить первоначальный взнос и оформлять полис страхования жизни. При флиппинге время имеет важное значение, поскольку перспективный объект могут приобрести конкуренты.

• Выгоднее условия. Ставки по залоговому кредиту начинаются от 8,8% годовых. Более подробно ознакомиться с предложениями банков можно на сайте Сравни.ру.

Для успешного флиппинга важно грамотно спланировать все ремонтные работы и организацию пространства. Лучше, если расходы на ремонт не превысят 10–15% от стоимости объекта, иначе риск получить убыток значительно возрастает. Например, ставка по ипотеке вырастет, вашу квартиру долго не будут покупать, а деньги, вложенные в ремонт, останутся «замороженными» в объекте. 

Виды работ:

• Подготовить помещение. Закройте пленкой все то, что не будете ремонтировать, чтобы не было лишних повреждений и меньше уборки.

• Провести косметический ремонт. Покрасьте стены или переклейте обои. Спокойные цвета или однотонный дизайн стен более выгодны, т.к. придутся по вкусу большему числу покупателей. При необходимости замените или восстановите напольное покрытие.

• Модернизируйте инженерные системы. Установите дополнительные розетки там, где их не хватает, например, на кухне или в спальне. Сделайте приточную вентиляцию в ванной, установите кондиционеры.

• Обновите интерьер. Новая мебель, которую вы подберете под общую концепцию дизайна, существенно повысит привлекательность объекта в глазах покупателей.

Неброские цвета выглядят универсально. Покупатель может сам их разбавить яркими предметами

«Самолет Плюс» подберет надежную бригаду для ремонта

Заказать ремонт

Заработок зависит от исходного состояния объекта, затрат на ремонт и стоимости продажи. При удачном стечении обстоятельств итоговая чистая прибыль составит ~30%.

Усредненный показатель прибыльности флиппинга находится в диапазоне 15–20% от стоимости покупки квартиры. Также на рынке встречаются случаи с отрицательной или нулевой отдачей: либо объект был неправильно подобран, либо ремонт оказался слишком дорогим.

После продажи квартиры необходимо заплатить налог с прибыли, если таковая была. Для физических лиц — это 13% от разницы между стоимостью продажи и ценой покупки. Это значит, что если вы приобрели объект за 14 миллионов рублей и продали за 17, то налог будет начисляться на сумму в 3 миллиона и составит: 3 000 000 х 13% = 390 000. 

Как заплатить меньше:

• Для уменьшения величины налога следует сохранить все чеки и платежные документы на ремонт, поскольку расходы на улучшение состояния квартиры также учитываются по закону. Например, если физлицу надо заплатить 1 миллион налога, а ремонт обошелся в 600 тысяч, то налог составит: (1 000 000 - 600 000) х 13% = 52 000 рублей.

• Заниматься флиппингом как индивидуальный предприниматель. Если ИП на УСН, то его ставка налога будет 6% от прибыли, а не 13%, как у физлица.

• Если у флиппера есть официальная зарплата, с которой он платит 13% НДФЛ, то при перепродаже квартиры можно подать на налоговый вычет — вернуть 260 тысяч рублей. Этот вычет можно получить только один раз в жизни. Например, флиппер заработал миллион на перепродаже. Он должен заплатить 13% от этой суммы, то есть 130 тысяч. Он подает на вычет, и налог покрывает сумма возврата (260 000 - 130 000). Оставшуюся сумму вычета можно доиспользовать в будущем.

• При продаже недвижимости можно воспользоваться имущественным вычетом. Он позволяет уменьшить налогооблагаемую сумму дохода от продажи на 1 миллион. При этом максимальная сумма, от которой рассчитывается вычет — 2 миллиона. Такую возможность можно использовать только один раз в год. Допустим, вы заработали 3 миллиона на продаже квартиры, воспользовались вычетом на 1 миллион, значит, заплатить налог придется только с 2 000 000 — это 260 000 рублей.

Флиппинг — это инвестиция, которае всегда имеет положительные и отрицательные стороны.

Преимущества:

• Можно заработать от 10% до 30% прибыли от вложений.

• Покупка жилья по заниженной стоимости.

• Наличие спроса на улучшенные квартиры.

• Быстрый оборот капитала, что позволяет увеличить эффективность инвестиций.

Риски:

• Большие затраты личного времени и денег.

• Необходимость иметь специальные знания и навыки в области строительства и дизайна интерьера.

• Можно потерять деньги в случае неудачной продажи при невнимательном анализе рынка.

• Возможность столкнуться с проблемными сделками или недобросовестными подрядчиками. Например, если продавец скрыл факт наличия несовершеннолетнего или недееспособного собственника.

• Возможна смена рыночных условий. Например, ЦБ поднимает ключевую ставку, вырастут ставки по ипотеке, и объект будет продаваться сложнее.

• Флиппинг включает в себя покупку недвижимости по низкой цене, проведение ремонта и последующую продажу по более высокой стоимости.

• Состоит из шести этапов: подбор объекта, оценка его рыночной стоимости, покупка, ремонт, поиск покупателей и продажа.

• Начать флиппинг можно при помощи своих или заемных средств.

• Чтобы выбрать перспективную квартиру, необходимо изучить фото в объявлении, проанализировать локацию и после лично осмотреть объект.

• Ремонтные работы должны быть недорогими.

• Прибыль зависит от исходного состояния квартиры, расходов на ремонт и суммы продажи.

• Налог на прибыль начисляется на разницу между ценой покупки и стоимостью продажи.

• Флиппинг может быть выгодным бизнесом, но только в том случае, если вы разбираетесь недвижимости.

На сайте «Самолет Плюс» большой выбор квартир во вторичке от проверенных собственников. Вы сможете подобрать для флиппинга именно тот объект, который принесет максимальную прибыль.

Подобрать объект

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Трофименко Роман, автор статей в сфере недвижимости. Пишу про особенности квартир и дизайн интерьера. romanovich11t@gmail.com