Долевое участие или ЖСК: что лучше и выгоднее?

Один из популярных вариантов решения квартирного вопроса — покупка жилья на стадии строительства. Купить строящееся жилье обходится дешевле, чем уже построенное, в которое можно въехать сразу же после оплаты и получения ключей. Но и к приобретению жилья на этапе строительства подходы могут быть разными. В некоторых ситуациях можно строить его самостоятельно, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), а можно купить квартиру у девелоперов, которые профессионально занимаются строительством и продажей жилья в многоквартирных домах. Как у первого, так и у второго варианта есть свои преимущества и недостатки, которые важно понимать перед принятием решения.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это добровольное объединение людей и компаний, созданное специально для строительства жилого дома. Все члены ЖСК материально участвуют в строительстве и управлении домом путем участия в финансировании строительства и содержании построенного здания. Договор жилищно-строительного кооператива при покупке квартиры-новостройки — это соглашение между будущим собственником и ЖСК, предусматривающее права и обязанности каждой из сторон.

Вот что прописывается в договоре:

• Финансовые вложения. В договоре ЖСК указываются обязательства по оплате членских взносов и доли в строительстве (паевого взноса). Членские взносы могут использоваться только на финансирование строительства конкретного жилого дома.

• Правила строительства и сроки сдачи объекта. Договор ЖСК устанавливает правила и сроки строительства, а также процедуру передачи и приема квартиры. В договоре указывается ответственность за качество строительства, сроки выполнения работ и другие важные детали процесса.

• Сроки и условия вступления во владение паем. Пай, то есть квартира, передается пайщику в собственность. В договоре указываются условия окончательного вступления во владение — получение ключей, подписание акта приема-передачи и других документов.

• Порядок решения споров и обязательства сторон. Договор ЖСК содержит положения о порядке разрешения возникающих споров, и фиксирует обязательства сторон. Это прежде всего ответственность за исполнение финансовых обязательств со стороны пайщика, и строительных — со стороны ЖСК.

• Согласие с уставом ЖСК. Отношения пайщиков и ЖСК регулируются не только договором, но и уставом. Например, порядок выхода из ЖСК или процедура принятия новых членов может быть прописана именно в уставе, а не в договоре. Но, заключая договор, пайщик должен подтвердить согласие со всеми положениями устава.

Перед тем, как заключить договор с ЖСК, будущему пайщику предстоит изучить и учесть такие моменты:

• Сведения о кооперативе. ЖСК должен быть зарегистрирован в Федеральной налоговой службе, у него должен быть открыт счет в банке.

• Репутация. Проверьте репутацию ЖСК, прочитав отзывы в интернете, исследовав комментарии людей, уже сотрудничавших с данным кооперативом и выяснив, есть ли у ЖСК открытые судебные дела. Длительные и сложные судебные процессы с участием ЖСК — сигнал неблагополучия для будущих пайщиков.

• Финансовое состояние. Будущему пайщику необходимо понимать, не находится ли кооператив в процессе ликвидации, банкротства или финансового оздоровления. Также полезно изучить финансовые отчеты кооператива и сформировать мнение о его финансовой устойчивости.

• Право собственности/долгосрочной аренды на землю и разрешение на строительство. Пайщик проверяет, имеет ли ЖСК право использовать землю, на которой строится объект, для строительства многоквартирного жилого дома, и есть ли у него разрешение на строительство и проектная декларация. Когда к строительству привлекается подрядчик, надо будет проверить документы этой организации, а также посмотреть на реализованные им проекты.

Сама процедура заключения договора выглядит так:

1. Будущий пайщик подает заявление о вступлении в ЖСК в свободной форме председателю кооператива, и получает расписку.

2. В течение 30 дней заявление рассматривается, после чего кандидатуру нового пайщика выносят на рассмотрение общего собрания, если это предусмотрено уставом ЖСК.

3. Общее собрание принимает решение о включении нового пайщика в число членов ЖСК.

4. Пайщику выдается заверенная выписка о вступлении в ЖСК.

5. Пайщик и ЖСК заключают договор. В нем будут установлены условия участия в кооперативе и обязательства обеих сторон.

6. Пайщик вносит членский взнос, получает платежные документы.

Форма и содержание договора ЖСК не регулируется действующим законодательством, и определяются соглашением сторон.

Договоры об участии в ЖСК заключаются с пайщиками. После образования ЖСК проходит выбор подрядчика — то есть компании, которая будет непосредственно заниматься возведением дома, или застройщика.

Выбирают застройщика, учитывая его опыт, деловую репутацию, наличие завершенных проектов. Договорные отношения между ЖСК и застройщиком фиксируются отдельным договором, который заключается после решения общего собрания ЖСК о выборе подрядчика.

В договоре фиксируются обязанности подрядчика, сроки проведения работ, сроки сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Основные плюсы ЖСК — это возможность внесения пая частями, и более доступная стоимость квартиры по сравнению с покупкой готового жилья, например, на вторичном рынке. Также к плюсам этого варианта решения квартирного вопроса можно отнести:

• Активное участие пайщиков в процессе строительства и возможность влиять на управление домом.

• Возможность выбора и смены генерального подрядчика (застройщика) на любом этапе строительства.

• Обязанность руководства ЖСК использовать средства только на нужды строительства.

Минусы вступления в жилищно-строительный кооператив:

• Необходимость согласованного действия и коллегиального принятия решений всеми членами ЖСК, что может вести к конфликтам и спорам.

• Отсутствие регистрации паевых договоров в Росреестре, что сопряжено с риском двойной продажи одной и той же квартиры.

• Возможные требование дополнительных взносов от пайщиков в случае получения убытков в процессе строительства, что исключено при заключении договора долевого участия (ДДУ) для покупки строящегося жилья.

• Отсутствие механизма требования возмещения ущерба пайщикам при задержке строительства.

• Невозвратные взносы — вступительный и членские взносы в ЖСК. Они, в отличие от паевых взносов, не возвращаются при выходе или исключении человека из состава ЖСК.

• Отсутствие возможности взять ипотеку на оплату паевого взноса.

Все эти плюсы и минусы могут варьироваться в зависимости от конкретного кооператива и его управления.

Паенакопления каждого члена ЖСК формируются за счет суммы первоначального и ежемесячных паевых взносов. Как правило, первоначальный взнос может составлять 10-15 % от стоимости жилья, на все остальную сумму предоставляется рассрочка, чаще всего максимальный срок рассрочки составляет 10 лет.

Чем большее количество ежемесячных взносов выплатил пайщик — тем больше его паенакопления. Однако сумма ежемесячных взносов не прочно зафиксирована — она может меняться в зависимости от роста цен на недвижимость и стоимости квадратного метра. Паевой взнос — это собственность пайщика, его можно продать, завещать или подарить.

После полной выплаты паевого взноса в сумме стоимости квартиры, недвижимость оформляется в собственность пайщика, и право его собственности регистрируется в Росреестре.

Взносы нельзя пропускать, в каждом договоре ЖСК предусмотрены собственные штрафные санкции за это вплоть до исключения из членов жилищно-строительного кооператива.

Договор долевого участия (ДДУ) — это прямое соглашение между застройщиком и конкретным человеком-дольщиком или компанией-дольщиком о приобретении права требования недвижимости в строящемся жилом доме. Нормы и правила ДДУ регламентирует закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принятый в 2004 году. В соответствии с этим законом, застройщик обязуется построить жилой дом и удовлетворить требование дольщика, передав ему квартиру. Дольщик, в свою очередь, обязуется в согласованные сроки оплатить и принять квартиру после завершения строительства.

Дольщики могут продавать свое право требования к застройщику по переуступке. Переуступкой называется сделка, в ходе которой права требования передачи строящейся квартиры переходят к другому человеку вместе с правами и обязанностями дольщика. Продажа по переуступке возможна только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Принципиальная разница между договорами ЖСК и ДДУ в том, что у них разное правовое регулирование. Так, ДДУ регулирует закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а ЖСК — закон № 215-ФЗ «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Приведу основные различия:

Договоры долевого участия при покупке недвижимости позволяют покупателям сэкономить значительные суммы денег, так как строящееся жилье всегда дешевле готового.

Другое важное преимущество ДДУ — защита денег дольщиков. Все деньги не идут напрямую на строительство, а перечисляются на эскроу-счет, застрахованный Агентством по страхованию вкладов (в пределах 10 000 000 Ꝑ). В этом случае даже дефолт застройщика не приведет к потере денег покупателей — они будут возвращены в любом случае.

Кроме того, при нарушении условий договора, например, если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право на выплату неустойки, что дает дополнительную гарантию дольщикам.

Обязательная государственная регистрация договора в Росреестре — тоже существенный плюс. Это исключает возможность двойных сделок, обеспечивает защиту прав покупателя и предотвращает возможные споры в будущем.

Также стоит отметить, что после сдачи жилого дома в эксплуатацию, в соответствии с законом № 214-ФЗ, действует гарантия на устранение строительных недостатков самого объекта на протяжении 5 лет, а его инженерных систем — в течение 3 лет.

А еще действующее российское законодательство запрещает изменение проектной декларации в процессе строительства после заключения ДДУ с первым дольщиком. Это означает, что параметры дома, такие как этажность и другие значимые характеристики, не могут быть изменены. Это правило позволяет покупателям быть уверенными в том, что жилой комплекс будет соответствовать их ожиданиям.

Но несмотря на все плюсы, минусы у покупки квартиры по ДДУ тоже есть. Так, право собственности на квартиру может быть зарегистрировано только после ввода дома в эксплуатацию, и полной выплаты дольщиком указанной в договоре стоимости квартиры. Но это минус не по сравнению с ЖСК, а только по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке.

Еще один минус — возможное обесценивание инвестиций в случае, если завершение строительства задерживается. При расторжении ДДУ покупатель получит назад свои деньги, но, вероятно, не сможет приобрести новое равноценное жилье из-за роста цен на рынке недвижимости и инфляции.

Жилищно-строительные кооперативы были прямой альтернативой долевому строительству до 2018 года. Затем на уровне государства было запрещено вкладывать средства людей в строящееся жилье. В случае долевого участия появились эскроу-счета, а вот ЖСК сегодня создаются только с государственной поддержкой, на основании закона №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства…»

В такие ЖСК могут объединяться лишь некоторые категории граждан, а именно:

• Молодые ученые, инженеры.

• Военнослужащие.

• Сотрудники научных организаций.

• Сотрудники образовательных организаций (учителя).

• Медицинские работники.

• Работники культуры.

• Работники военно-промышленного комплекса.

• Государственные служащие.

В случае господдержки ЖСК остаются привлекательным вариантом, так как стоимость жилья в них существенно ниже, чем даже у девелоперов на первичном рынке. Достигается это благодаря тому, что ЖСК с господдержкой безвозмездно предоставляют земельные участки, архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства — это снижает стоимость жилья на 10-15 % и даже более.

В целом же что лучше и выгоднее для конкретной семьи, договор ЖСК или ДДУ, решается всегда индивидуально. В зависимости от финансовых возможностей, возможности вступить в ЖСК с господдержкой, критичности отсутствия штрафных санкций за просрочку строительства по ЖСК и других значимых факторов. Главное — грамотно взвесить все плюсы и минусы и принимать решение о выборе схемы решения квартирного вопроса осознанно, что называется с открытыми глазами.

И вступление в ЖСК, и покупка квартиры по ДДУ — рабочие современные механизмы, которые позволяют решить вопрос с жильем и сэкономить по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке.

В случае с ДДУ основные преимущества — ответственность застройщика за просрочку и фиксированная стоимость жилья. В случае с ЖСК — возможность окончательной выплаты пая уже после завершения строительства дома (до окончательной выплаты пайщик проживает в квартире как наниматель, а не как собственник) и возможность влиять на решения ЖСК в управлении жилым домом после завершения строительства.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.