Что такое земельный пай, как его оформить и использовать

В советское время сельскохозяйственные земли принадлежали колхозам и совхозам. С началом земельной реформы и приватизации работники стали покидать предприятия, и каждый получил право на часть бывшего колхозного (совхозного) поля. Ее называют земельным паем.

Вскоре пайщикам разрешили оформить доли в собственность. Многие не стали торопиться с приватизацией, чтобы не пришлось платить налоги, и сих пор пользуются землей, не регистрируя свои права на нее. Кто-то выращивает на этих участках сельхозкультуры, кто-то сдает в аренду, а кто-то и вовсе забыл о ее существовании. 

Свою долю можно выгодно продать третьим лицам. Рассказываем, как правильно распорядиться паем на земельный участок.

На языке юристов его называют земельной долей. Но земельный пай — это не совсем реальный участок. У него нет точных координат и границ, он не стоит на кадастровом учете как самостоятельный объект. Это доля в общем праве собственности на большой участок — бывшие земли колхоза или совхоза. В правоустанавливающих документах обозначена только площадь этой доли и местоположение всего большого участка.

Пайщик может выбрать земельный надел соответствующей площади и выращивать на нем, к примеру, картофель. Но если другой пайщик захочет использовать ту же часть поля,может возникнуть спор, потому что у вашего участка нет фактического местоположения и установленных границ.

Бывшие колхозные и совхозные земли относятся к категории сельскохозяйственных. На них нельзя строить жилые дома, но можно выращивать овощи, фрукты, хлеб и другие культуры, заготавливать сено, пасти скот.

Поэтому пайщики могут:

• обрабатывать свою землю самостоятельно, например, объединиться и образовать КФХ;

• сдавать пай в аренду сельскохозяйственному предприятию и получать доход деньгами или продукцией;

• продать свою долю другому пайщику (если их больше пяти) или любому человеку (если в долевой собственности на землю участвуют пять человек и менее).

Но продать долю в праве на общую землю дорого не получится. Чтобы сделка была выгоднее, нужно оформить участок в собственность. Для этого нужно выделить участок в натуре — официально установить его границы и их местоположение.

Пользоваться собственным участком с установленным местоположением тоже проще: тогда другие пайщики уже не смогут на него претендовать.

Закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает два способа образования участка в счет доли.

1. По решению общего собрания. Пайщики должны договориться между собой, кому какая часть совместной земли достанется, и подготовить проект межевания. В нем обозначают точные размеры и границы каждого вновь образованного участка. Чтобы решение общего собрания имело силу, в нем должны принять участие не менее 50% всех пайщиков. Часто это невыполнимая задача, поэтому таким способом пользуются редко.

2. Индивидуально. Владелец земельной доли заказывает у кадастрового инженера проект межевания отдельного участка. Чаще всего именно так и делают, потому что этот способ проще.

Индивидуальный проект межевания нужно тоже согласовать с другими пайщиками. Но общее собрание для этого созывать не обязательно: достаточно опубликовать извещение в газете, которую определил субъект. В нем нужно указать:

• данные о заказчике проекта межевания и кадастровом инженере — ФИО, адрес, номер телефона;

• кадастровый номер и адрес участка в общей долевой собственности;

• место, где можно посмотреть проект межевания и порядок ознакомления;

• адрес, по которому пайщики могут отправить возражения по поводу площади, границ или координат выделенного участка;

• сроки, когда можно подать возражения.

Площадь участка в проекте межевания определяют по данным в правоустанавливающих документах. Но при этом учитывают еще и состав почвы. Каменистая, песчаная или глинистая земля даст меньше урожая, чем чернозем, поэтому площадь могут увеличить. И наоборот, если почва плодородная, реальный размер участка может быть меньше, чем в документах.
Чтобы ознакомиться с проектом межевания, у остальных пайщиков есть 30 дней. Если за этот срок возражений кадастровому инженеру или в Росреестр не поступит, проект будут считать согласованным. После этого можно подавать в Росреестр заявление о госрегистрации участка. Ему присвоят индивидуальный кадастровый номер, а пайщик станет полноправным собственником земли.

Если у других участников долевой собственности возникнут возражения, нужно искать компромиссы. Например, можно выбрать другое местоположение участка. Если договориться мирным путем не получится, придется решать проблему через суд.

Когда участок оформлен в собственность, им можно распоряжаться как угодно, в том числе продать третьим лицам. Но у такой сделки есть особенности.

Согласно статье 8 закона №101-ФЗ, преимущественное право покупки сельскохозяйственных земель имеет субъект РФ, а в случаях, когда принят соответствующий закон — муниципалитет. Это значит, что нельзя просто выставить участок на продажу, дождаться покупателя и заключить договор. Сначала нужно сообщить о своем намерении в высший исполнительный орган субъекта (например, в правительство области) или в администрацию района. Иначе Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и сделка не состоится.

Порядок действий при продаже такой.

• Шаг 1. Установите стоимость земельного участка. Она зависит от района, климата, состава и состояния почвы, близости дорог и аграрной инфраструктуры. Посмотрите цены на участки с похожими характеристиками и поймете, сколько просить за свой. Если затрудняетесь определить стоимость самостоятельно, обратитесь к независимому оценщику.

• Шаг 2. Разместите объявление о продаже. Когда найдется покупатель, обсудите с ним детали сделки. Имейте в виду, что купить сельскохозяйственную землю может только российский гражданин или компания: у иностранцев такого права нет.

• Шаг 3. Отправьте в орган исполнительной власти субъекта РФ или местную администрацию письмо с уведомлением о продаже участка, его размере и местоположении. Укажите цену, о которой договорились с покупателем. Обычно этот этап — формальность: органы власти, скорее всего, откажутся от покупки или просто ничего не ответят. Но без уведомления сделку не зарегистрируют.

• Шаг 4. Если администрация ответила отказом или в течение 30 дней не дала ответа, заключайте договор с покупателем. Продавец в течение года вправе продать земельный участок на этих условиях. Но бывает так, что цена в процессе сделки изменилась — например, вы согласились дать скидку. В этом случае придется повторить третий шаг: заново уведомить администрацию о продаже, но уже по другой цене.

• Шаг 5. Зарегистрируйте переход права в Росреестре. Из документов понадобятся заявление (пишется на месте), договор купли-продажи и квитанция об уплате госпошлины. Оформить регистрацию можно в МФЦ.

Если вы продаете не выделенный участок, а только долю в общей собственности, органы власти уведомлять не нужно. Но необходимо известить других пайщиков, потому что по закону они имеют преимущественное право на покупку. А если в долевой собственности участвуют больше пяти человек, продать долю можно только одному из них или арендатору: сельскохозяйственной организации или физлицу-члену КФХ. От последнего потребуется договор аренды, чтобы подтвердить факт пользования землей.

Выгодно продать участок поможет «Самолет Плюс» . Наш агент определит рыночную стоимость объекта, составит продающее объявление и разместит его на популярных площадках, подберет покупателя и проведет с ним переговоры. А юристы помогут оформить безопасную сделку.

Искать офис компании на интерактивной карте.

• Земельный пай — это доля в общем праве собственности на бывшие земли колхоза или совхоза.

• Это не совсем реальный участок: у него нет точных координат и границ, и он не стоит на кадастровом учете.

• Пайщик может обрабатывать свою землю самостоятельно, сдавать пай в аренду сельскохозяйственному предприятию. Или продать долю другому пайщику (если их больше пяти) или любому человеку (если в долевой собственности на землю участвуют пять человек и менее).

• Порядок продажи довольно сложный. Сначала нужно выделить участок в натуре и только потом подавать объявление о продаже. Но нужно учесть, что право преимущественной покупки имеет субъект или муниципалитет — зависит от законов региона. Поэтому сначала нужно уведомить о сделке высший исполнительный орган субъекта или администрацию региона.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова, пишет юридические тексты с экспертами