Что такое встречная покупка при продаже квартиры

Встречная сделка — это одновременная продажа квартиры и покупка новой. Это позволяет не копить деньги на квартиру или первоначальный взнос. Сложность в том, что этапы всех сделок в цепочке должны пройти одновременно. Разбираемся, как подготовить и провести встречную сделку.

Сделка с квартирой, не зависящая от других, называется свободной. В результате свободной сделки продавец получает деньги, а покупатель — квартиру. Продавец может планировать купить новое жилье не сразу. Но чем больше проходит времени, тем сильнее может вырасти цена на квартиру, которую вы планировали купить.

Встречная, или альтернативная, сделка — это одновременная продажа одного объекта и покупка другого. Вы получаете деньги за свою квартиру и сразу, часто в тот же день, вкладываете их в новую. Копить на покупку квартиры или первоначальный взнос не нужно. Но поиск подходящих объектов и переговоры со всеми участниками займут больше времени.

Встречная сделка может сэкономить деньги, но подготовить ее сложнее

Условия встречных сделок отличаются в зависимости от того, сколько в них участников и одинаковы ли квартиры по стоимости.

По количеству участников. Когда две стороны согласны обменяться квартирами, они заключают двустороннюю сделку. Но обычно встречные сделки более сложные и объединяют трех или больше участников.

В случае с тремя участниками, например, первый продает свою квартиру и одновременно покупает квартиру у второго, а второй покупает квартиру у третьего

По стоимости квартир. Когда две квартиры имеют примерно одинаковую стоимость, стороны могут обменяться ими без доплат. Основное преимущество обмена квартир одинаковой стоимости — никому не нужно искать деньги, чтобы переехать. Но поиск квартиры, владелец которой будет готов обменяться, может занять много времени, предупреждает Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», г. Сочи.

Если цены квартир отличаются, их владельцы могут договориться об обмене с доплатой, которую вносит владелец более дешевой квартиры. Иногда вместо денежной компенсации стороны могут договориться внести в квартиру улучшения, купить мебель или технику.

По количеству квартир. В некоторых случаях участник сделки продает одну квартиру и покупает вместо нее другую, чтобы переехать в другой район или город. В более сложных ситуациях две квартиры или деньги от их продажи меняют на одну квартиру побольше или наоборот — одну квартиру на две поменьше. Обычно обмен двух квартир на одну происходит, когда люди вступают в брак или взрослые дети переезжают к пожилым родителям, чтобы помогать им. А вместо одной квартиры покупают две, когда дети вырастают и хотят жить отдельно.

Встречная покупка — это синхронизация двух сделок, говорит Юлия Усачева. Чтобы ее совершить, нужно провести все же этапы купли-продажи с каждым из объектов недвижимости.

Оценка и предпродажная подготовка. Чтобы провести сделку, не нарушив ничьи права, важно объективно оценить все объекты недвижимости, участвующие в сделке. Воспользуйтесь услугами специализированной организации или ИП. Благодаря профессиональной оценке вы будете знать, какую цену квартиры указать в договоре, чтобы не завысить и не занизить ее. Отчет об оценке рыночной стоимости пригодится и в тех случаях, когда в одной из встречных сделок квартиру покупают в ипотеку.

Предпродажная подготовка квартиры обычно включает клининг и мелкий ремонт. Часть продавцов применяет методы хоумстейджинга — делает косметический ремонт, обставляет квартиру декором. Благодаря этому квартира на сайте объявлений выглядит привлекательнее, и ее можно продать быстрее и дороже.

Квартира, готовая к переезду новых жильцов, презентабельно выглядит на фотографиях

Поиск новой квартиры и покупателя. Найти новую квартиру можно по объявлениям на онлайн-площадках, в социальных сетях или через знакомых. Встречная сделка осложняется тем, что нужно одновременно искать новую квартиру для себя и покупателя для своей квартиры. Продавца и покупателя необходимо предупредить, что сделка будет встречной, и убедиться, что все стороны готовы провести ее в нужные сроки.

Подготовка и проверка документов. Документы на каждую квартиру должны быть готовы к моменту сделки, говорит Юлия Усачева. Участнику встречной сделки нужно проверить документы и продавца, и покупателя. Продавец квартиры должен предоставить:

• паспорт;

• выписку из ЕГРН;

• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, приватизации, долевого участия, или свидетельство о праве на наследство;

• справку о зарегистрированных жителях;

• согласие супруга, если квартиру приобрели в браке;

• разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире выделены доли несовершеннолетних;

• справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

Покупатель имеет право запросить у продавца и справку из психоневрологического и наркологического диспансера или от врача-психиатра. Это поможет снизить риск того, что сделку в будущем признают недействительной. Сам покупатель должен предоставить паспорт и согласие супруга, если покупает квартиру в браке. А если он берет квартиру в ипотеку, нужно предоставить одобрение банка и справку о доходах.

Составление и подписание договоров. Для каждой сделки в цепочке нужен отдельный договор. Как и обычный договор купли-продажи квартиры, договор при встречной сделке должен включать:

• дату и место заключения;

• адрес и кадастровый номер квартиры;

• стоимость квартиры;

• паспортные данные и адреса покупателя и продавца;

• сроки выписки из нее всех зарегистрированных;

• даты регистрации перехода права собственности и передачи квартиры покупателю;

• гарантии отсутствия обременений;

• штрафы и неустойки за невыполнение условий;

• условия расторжения договора.

Когда сделка проходит с оплатой квартиры или доплатой разницы в цене, в договор нужно включить сроки и способы оплаты.

Чтобы зафиксировать договоренности, стороны могут заключить предварительные договоры купли-продажи, где будут перечислены все условия сделки и обязательство заключить окончательный договор в течение определенного периода. Если вы договорились о задатке, его сумму и сроки тоже нужно включить в договор.

Передача денег. Передать продавцу деньги можно разными способами:

• напрямую — наличными или безналичным переводом;

• опосредованно — через банковскую ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчетов.

Передача наличных и перевод безналичных денег не считаются самыми безопасными способами оплаты и при простой сделке купли-продажи, а при встречной сделке особенно нужны гарантии. Банковская ячейка, аккредитив и сервис безопасных расчетов защищают покупателя. Продавец получает доступ к деньгам только после выполнения заранее оговоренных условий. Это может быть подписание акта приема-передачи, регистрация перехода права собственности в Росреестре или передача ключей от квартир.

Банковская ячейка. Покупатель арендует ячейку примерно за 10 000 рублей в месяц. В договоре с банком указывают условия, при которых ее можно открыть и передать наличные деньги продавцу. В другую ячейку, которая откроется после получения денег, можно положить расписку от продавца.

Аккредитив. Покупатель открывает счет и оговаривает с банком и продавцом условия, после выполнения которых деньги будут перечислены продавцу. Открыть аккредитив стоит от трех тысяч рублей, дополнительно банк может брать комиссию за перевод.

Сервис безопасных расчетов. Это платформа, на которой можно открыть счет не выходя из дома. Условием передачи денег будет регистрация перехода права собственности в Росреестре: банк проверит данные в ЕГРН и перечислит продавцу деньги.

Подписание акта приема-передачи. Акт приема-передачи — это документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом покупателю. Составлять акт необязательно, поэтому если он будет, это нужно прописать в договоре. Акт приема-передачи содержит дату и место составления, ФИО и паспортные данные продавца и покупателя, адрес и кадастровый номер квартиры, номер и дата договора купли-продажи и подписи обеих сторон. Также он может содержать информацию о:

• состоянии квартиры;

• исправности электрической проводки, труб водоснабжения и канализации;

• мебели, которая остается покупателю;

• показаниях счетчиков;

• отсутствии долгов за услуги ЖКХ.

Акт составляют в двух экземплярах — по одному для продавца и покупателя. При встречной сделке акт составляют на каждую квартиру. Подписание всех актов приема-передачи должно произойти в максимально близкие друг к другу даты, потому что все участники сделки должны одновременно подать заявление на регистрацию прав собственности.

Регистрация прав при встречной сделке. Переход права собственности на недвижимость регистрирует Росреестр. К заявлению прикладывают паспорт нового владельца квартиры, подписанный договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины. Пошлина составляет 2000 рублей, ее оплачивает заявитель. Проверьте, что во всех документах верно указаны данные продавца, покупателя и квартиры. Если в них будут ошибки, сотрудники Росреестра могут приостановить регистрацию. Устранение ошибок займет время, и это приостановит всю сделку. Если документы в порядке, смену собственника зарегистрируют за семь рабочих дней, если вы обратились в Росреестр напрямую, и за девять, если в МФЦ.

Чтобы провести встречную сделку быстро и безопасно, нужно найти подходящий объект, согласовать условия и сроки со всеми покупателями и продавцами, проверить документы. Процесс осложняется, если выясняется, что покупатель использует ипотечные средства, или в квартире прописаны дети.

«Встречная сделка требует тщательной подготовки документов и координации действий всех участников. Сопровождение профессионала поможет снизить риски».

Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», г. Сочи

Чтобы продать вашу квартиру, риелтор сделает фотографии и составит объявление, определит рыночную цену вашей квартиры и проведет показы. Подберет новую квартиру и запросит у продавца все необходимые документы. Риелтор поможет составить договор и организует сделку, передачу денег и регистрацию в Росреестре. А если у других участников сделки есть свои агенты, он сможет защитить ваши права.

Найти риелтора в вашем городе можно через сервис «Самолет Плюс». Подобрать специалиста помогут отзывы и виды объектов, с которыми он работал: жилые, коммерческие помещения или дома. Вы можете позвонить агенту напрямую или приехать в ближайший офис.

Оставить заявку

На сайте сервиса есть рейтинг агента, количество проведенных сделок и отзывы клиентов

• Встречная сделка — это продажа квартиры одновременно с покупкой новой. Она позволяет сэкономить деньги в период роста цен, но требует больше времени на подбор квартиры и переговоры.

• Этапы встречной сделки включают оценку и подготовку своей квартиры и документов, поиск для нее покупателя и новой квартиры для себя, составление и подписание договора, передачу квартиры, регистрацию прав в Росреестре и передачу денег.

• Основной риск встречных сделок — задержка одной из них приводит к приостановке всего процесса. Профессиональный риелтор поможет организовать быструю и безопасную сделку.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Александра Гамова

Эксперт: Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», г. Сочи