Что такое сервитут, его виды и оформление договора

Закон запрещает вторгаться на чужую собственность, но бывают исключения. Например, власти решили протянуть газовую трубу через ваш участок, потому что это предусмотрено проектом. Или на соседской земле расположена единственная в поселке скважина, откуда все могут брать воду. В таких случаях устанавливают сервитут: он дает право другим людям пользоваться чужой собственностью.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или другой недвижимостью, оформленной в собственность. Его устанавливают, когда стороны добровольно заключают соглашение, по решению суда, распоряжению государства или муниципалитета. На практике чаще всего этим занимается суд: сторонам трудно самим договориться о сервитуте без участия третьего лица, а органы власти выносят распоряжения только в отдельных случаях, предусмотренных законам.

Чтобы получить право пользоваться чужой собственностью, нужна уважительная причина. Например, если единственная дорога к участку пролегает через соседский, суд может установить сервитут. А вот если хочется отдыхать на берегу живописного пруда, расположенного на чужой земле, — это недостаточно весомое основание.

Пользоваться чужим имуществом можно только с целью, которую определили при оформлении сервитута. Если цель — проезд через участок, значит, вы можете пересечь его в установленном месте, но не имеете права устроить пикник или разбить огород.

Сервитут оформляют на определенный период или бессрочно: все зависит от цели. Если доступ на участок нужен, чтобы провести водопровод, право пользования будет действовать, пока идут работы. А если сервитут нужен для прохода или проезда, его могут установить бессрочно или до тех пор, пока не построят другую дорогу.

Чаще всего сервитут бывает платным. Если вы договариваетесь с соседом о том, чтобы время от времени пользоваться его участком, он вправе потребовать от вас компенсировать его неудобства. Плата может быть как разовой, так и периодической.

Сервитут бывает двух видов — частный и публичный. Рассмотрим их подробнее.

Частный сервитут (в законах — просто сервитут) устанавливают в интересах определенного человека — обычно владельца смежного земельного участка или помещения. Например, если необходимо провести канализацию через соседский участок, нужно оформить на него частный сервитут.

Это можно сделать двумя способами: по добровольному соглашению и через суд.

Как заключить соглашение о сервитуте на земельный участок

Если получилось договориться мирно, и собственник готов предоставить доступ на свою территорию, составьте письменное соглашение. В нем нужно указать:

• Кадастровый номер участка.

• Данные о собственниках недвижимости, на который устанавливают сервитут, и о лице, в пользу которого устанавливают сервитут.

• Сведения обо всех людях, в чью пользу оформляют сервитут — например, членах семьи правообладателя сервитута.

• Условия пользования участком — цель, площадь и границы территории, время суток (например, проезд на автомобиле в любой день, кроме субботы и воскресенья, с 10:00 до 18:00).

• Срок действия сервитута.

• Сумму и порядок оплаты. Стоимость сервитута будет зависеть от размера территории, срока его действия, режима использования недвижимости. Одно дело раз в сутки пройти по участку и совсем другое — копать траншею для прокладки трубопровода. Если не удается прийти к согласию, попробуйте привлечь оценщика.

• Ответственность сторон за нарушение условий соглашения.

Как оформить обременение через суд

Чаще всего мирно договориться не получается, и единственный выход — обратиться в суд. Иск удовлетворят, если без сервитута не обойтись. Например, вы собираетесь организовать проезд к собственному дачному участку через соседний. Суд все проверит: если выяснят, что есть другой путь, например, лесная дорога, пользоваться чужой землей откажут, даже если подъезжать через лес неудобно. Чтобы доказать, что сервитут необходим, суд назначит экспертизу.

Еще иск отклонят, если выяснится, что сервитут нарушит права собственника участка. Например, придется снести постройки или не получится использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием — сажать сельскохозяйственные культуры на землях огородничества или построить дом на земле под ИЖС.

Что делать дальше:

• Отправьте соседу требование об установлении сервитута и проект соглашения, даже если заранее уверены в отказе. И попросите соседа расписаться в получении требования. Если вы докажете суду, что пытались вести переговоры, шансов на положительное решение будет больше.

• Составьте исковое заявление. Укажите личные данные свои и соседа, опишите ситуацию: для чего вам нужен сервитут, почему без него не обойтись, как пытались решить вопрос и почему ответчик отказался.

• Подготовьте документы. Необходимый минимум:

  • выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий право собственности на участок или другую недвижимость;

  • заключение землеустроительной экспертизы или другое доказательство необходимости сервитута;

  • квитанция об уплате госпошлины.

• Подайте иск вместе с сопутствующими документами. Для этого нужно выбрать районный суд по месту нахождения недвижимости. Можно обратиться в канцелярию лично, отправить письмо или воспользоваться сервисом «Электронное правосудие». Для последнего способа понадобится подтвержденная учетная запись в ЕСИА или усиленная ЭЦП.

Если суд удовлетворит иск, он определит условия сервитута: для чего можно использовать чужую собственность, какую ее часть, в течение какого срока, стоимость. При этом учтут интересы обеих сторон. Вот пример из обзора судебной практики Президиума Верховного суда.

Т. обратился в суд с требованием об установлении сервитута на соседний участок, поскольку не мог попасть на собственный другим путем. Суд назначил экспертизу, подтвердил необходимость сервитута и установил три возможных варианта проезда. Т. просил установить сервитут по первому варианту — самому удобному для него.

Ответчик не возражал против установления сервитута. Но указал, что вариант истца — самый обременительный: для его реализации нужно демонтировать часть объектов, расположенных на участке ответчика. При этом ответчик теряет возможность возвести другие запланированные объекты и считает такой вариант небезопасным. Поэтому предложил установить сервитут по второму варианту, предложенному экспертом.

Суд рассмотрел все доказательства. Чтобы соблюсти баланс интересов сторон, принял решение установить сервитут по второму варианту, предложенному экспертом, поскольку посчитал его менее обременительным.

Публичный сервитут на земельный участок устанавливают не в частных интересах, а для обеспечения государственных и муниципальных нужд или нужд местного населения. Например, если для того, чтобы попасть к социально значимому объекту, набрать воды, прогнать скот, придется пройти через ваш участок, власти примут решение обременить его сервитутом. Его установят по решению муниципалитета или государственного органа без согласия собственника.
Если на участке нужно построить или отремонтировать водопровод, электрические сети, линии связи, дороги и другие сооружения, сервитут устанавливают в специальном порядке. Организация, которая отвечает за коммуникации или дороги, обращается с ходатайством об установлении сервитута в государственный орган или муниципалитет. Уполномоченный орган находит правообладателя участка, извещает его об установлении сервитута и выносит соответствующий акт.

Собственник земельного участка, арендатор или землепользователь (если участок в госсобственности) и обладатель публичного сервитута заключают соглашение, где прописывают все условия сервитута. Составленный проект отправляют заказным письмом. В течение 14 дней с момента его получения правообладатель участка может:

• принять предложенные условия и подписать соглашение;

• выдвинуть собственные условия — в следующие 10 дней владелец сервитута пришлет новый проект или уведомит об отклонении;

• отказаться подписывать соглашение.

Но отказ не означает отмены сервитута. Его владелец, несмотря на несогласие собственника, может вести работы на участке или использовать его для прохода и проезда.

Правообладатель участка имеет право требовать плату от органов власти за установление сервитута. Но только в случае, если он затрудняет использование участка. Если сервитут устанавливают в специальном порядке, плату за него рассчитывают по закону об оценочной деятельности.
Публичный сервитут можно оспорить в суде. Суд удовлетворит иск, если удастся доказать, что он нарушает законные права собственника.

Иногда земельный участок еще не в обременен сервитутом, но неудачно расположен, например, находится вдали от дорог или по нему проходят важные коммуникации. В будущем его владелец может столкнуться с проблемами, поэтому при покупке недвижимости важно все тщательно проверить. «Самолет Плюс» поможет избежать неприятных сюрпризов: наши агенты осмотрят земельный участок перед покупкой, проверят его юридическую чистоту и помогут провести сделку.

Купить недвижимость без проблем и обременений.

Чтобы право пользоваться чужой землей обрело юридическую силу, его нужно зарегистрировать. Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Это может сделать любая из сторон соглашения.

Для государственной регистрации потребуются следующие документы:

• заявление;

• паспорт заявителя;

• соглашение о сервитуте, подписанное всеми участниками, в соответствующем количестве экземпляров;

• решение суда — если добровольного соглашения достигнуть не удалось;

• межевой план части участка, на которую нужно установить сервитут;

• квитанция об уплате госпошлины.

Чтобы получить межевой план, нужно пригласить кадастрового инженера. Он определит границы территории, обременяемой сервитутом. На основании межевого плана проведут кадастровый учет. Вся процедура с момента подачи заявления займет не больше 12 дней. После этого в ЕГРН появится отметка о государственной регистрации сервитута.

Публичный сервитут регистрирует орган власти: он сам направляет документы в Росреестр в течение 5 дней после принятия решения.

• Сервитут — это право пользоваться чужой собственностью в определенных целях. Чаще всего этот вид обременения накладывают на земельные участки, реже — на другую недвижимость, например, коммерческие помещения.

• Сервитут бывает частным и публичным. Первый устанавливают в интересах частных лиц, второй — в интересах государства, муниципалитета, местных жителей или организаций, которые отвечают за строительство дорог, коммуникаций и других инженерных сооружений.

• Для оформления сервитута нужны веские основания. К примеру, невозможность получить доступ к важному объекту другим способом, кроме как через чужой участок.

• Частный сервитут на земельный участок можно оформить по обоюдному соглашению сторон или через суд. Публичный — по распоряжению органа власти.

• Публичный сервитут могут установить без согласия собственника земли, но это решение можно оспорить в суде.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ирина Волкова, пишет юридические тексты с экспертами