26 ноября 2024
Время прочтения: 9 мин.
Что такое редевелопмент и когда применяется
Выгодно вложиться в недвижимость в крупных городах становится все труднее — земля под строительство продается только на окраинах, так как центр уже плотно застроен. Выходом для инвесторов стал редевелопмент (redevelopment) — покупка старых, неиспользуемых зданий в интересной локации и переустройство их для бизнеса.
Подробнее о том, что такое редевелопмент, и на что обратить внимание инвестору, который покупает ветхое здание с целью реконструкции, спросили у эксперта — Юлии Ткачевой, основателя юридической фирмы Solid Case.
Что такое редевелопмент и какие он дает преимущества
«Редевелопмент (redevelopment) в общем понимании — это обновление и реконструкция ветхой и неиспользуемой городской недвижимости. Он включает в себя и восстановление старых промзон, и смену профиля у существующих предприятий, и точечное переустройство отдельных зданий».
Юлия Ткачева, юридическая фирма Solid Case
Редевелопмент выгоден всем: от государства до обычных людей, которые будут жить или работать в восстановленном объекте. Его преимущества для каждой категории следующие:
Для государства. Часто на реконструкцию старых зданий у местных властей нет денег. Но если продать такое здание инвестору, то не придется восстанавливать его собственными силами. Инвестор облагородит внешний вид постройки, обновит тротуары и дороги рядом. А действующий бизнес-объект вместо заброшенного здания повысит экономическую привлекательность района и привлечет новые инвестиции.
Для инвестора. Частный инвестор может купить ветхий объект за половину цены и после реконструкции сдавать его по высоким арендным ставкам. Спрос на такие офисы и жилье в историческом центре всегда большим, а значит, вложения окупятся быстрее.
Для строительных компаний. Редевелопмент — это дополнительный объем работ, который появился на рынке для застройщиков, подрядчиков, проектировщиков. Некоторые проектные строительные компании даже стали специализироваться на восстановлении старых зданий.
Для бизнеса и населения. Объекты редевелопмента часто перестраивают под магазины, кафе или жилые апартаменты. Для бизнеса аренда помещений в центре города — это привлечение дополнительного трафика посетителей за счет выгодной локации. А для людей — жизнь в просторных видовых апартаментах и экономия времени на дорогу до работы.
Читайте, как правильно выбрать недвижимость для инвестиций.
Виды редевелопмента
В зависимости от объема работ различают несколько видов редевелопмента.
Полный
В этом случае преобразование здания будет кардинальным. Некоторые помещения или даже часть здания могут снести. А могут полностью изменить назначение объекта: например, бывший завод перестроить в элитный клуб, а из промышленной зоны сделать жилой комплекс.
Полный редевелопмент затрагивает и инфраструктуру — меняют инженерные сети, строят дороги, разбивают клумбы и зеленые уголки рядом.
Частичный
При частичном редевелопменте объект не перестраивается и его назначение не меняется. Пример такого редевелопмента — реставрация исторического административного здания, укрепление ветхих конструкций, капитальный ремонт.
Поверхностный
В этом случае работают над внешним видом здания и повышают его функциональность, энергоэффективность. К поверхностному редевелопменту относится замена окон и дверей, переукладка крыши, замена коммуникаций на современные. Например, замена металлических трубопроводов пластиковыми или установка новой вентиляционной системы.
Этапы редевелопмента
До старта непосредственно строительных работ есть еще несколько этапов редевелопмента, которые нужно пройти.
Поиск объекта редевелопмента
Первым делом определитесь, какой объект подойдет для вашей бизнес-идеи. Например, небольшой апарт-отель можно разместить и в одноэтажном здании, а вот под офис крупной компании нужно реставрировать большое здание, куда поместятся все отделы.
Выберете район и улицу — здание непосредственно в историческом центре на главной улице города может стоить огромных денег. Если вы не собираетесь открывать туристический магазин, успех которого напрямую зависит от трафика, то может быть выгоднее купить объект в тихом проулке.
Площадь в историческом центре города рядом со знаковыми достопримечательностями — одно из лучших расположений для кафе
Проверка объекта и подготовка к сделке
Один из важнейших этапов — предварительная проверка и согласование будущих работ. Он включает в себя:
Проверку объекта. Изучите характеристики здания по выписке из Росреестра: нет ли в ней расхождений с правоустанавливающими документами или других ошибок. Например, частые нестыковки — это расхождение в площади, адресе объекта или наличие несуществующих обременений. Все такие несоответствия должен устранить продавец, обратившись в Росреестр. Иначе не только реконструкцию, но и сделку купли-продажи провести не получится.
Также не все задумки разрешат воплотить в жизнь, особенно с историческим зданием. Поэтому уточните возможность и пределы реконструкции у местных властей. В каждом городе за такое согласование отвечают разные ведомства. Например, в Санкт-Петербурге — это Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Проверку продавца. Такой объект может продавать не государство, а компания или частное лицо. Например, другой инвестор, который изменил планы на объект.
«Чтобы убедиться в добросовестности продавца, важно проверить его на предмет банкротства, наличие громких дел, суды с другими покупателями и репутацию в целом. Данная проверка займет в среднем около месяца».
Юлия Ткачева, юридическая фирма Solid Case
Вся информация есть в открытых источниках. Например, в картотеке арбитражных дел можно найти текущие и завершенные судебные дела и сведения о банкротстве, а в базе данных исполнительных производств — открытые исполнительные листы.
Консультации с профильными специалистами. Возможно, выбранный объект не подойдет для того, чтобы реализовать все ваши планы: конструкция окажется слишком ветхой и не подлежащей укреплению, а тем более, переустройству. Или же стоимость такой реконструкции окажется настолько высокой, что объект не окупится за десятилетие.
Поэтому до заключения договора купли-продажи обговорите планы на объект с профессионалами, чтобы понимать примерный объем работ и затрат, а также сроки реконструкции.
С какими специалистами стоит проконсультироваться — зависит от конкретного случая, чаще это строительные и проектировочные компании. Но бывает, что нужны и более узкие специалисты.
«В практике нашей фирмы был пример, когда частный инвестор хотел купить здание или его половину и перестроить его под апартаменты для физических лиц.
В этом случае до заключения сделки клиент привлек кадастровых инженеров, которые оценили, как можно поделить площадь с учетом всех несущих конструкций. От этого напрямую зависит количество апартаментов, а значит, и будущая выручка инвестора».
Юлия Ткачева, юридическая фирма Solid Case
Покупка объекта
Самое важное на этом этапе — грамотно составить договор и учесть в нем все нюансы сделки. Например, какой будет порядок расчетов.
«Подобные сделки не попадают под 214-ФЗ, а значит, деньги за объект не замораживаются на эскроу-счете до окончания реконструкции, а передаются продавцу в момент заключения договора купли-продажи.
Обезопасить себя от возможных проблем можно, если заключить вначале предварительный договор купли-продажи, по которому инвестор заплатит только часть суммы. И только после ввода объекта в эксплуатацию заключить основной договор и произвести окончательный расчет».
Юлия Ткачева, юридическая фирма Solid Case
С договором поможет юридическое агентство, которое специализируется на коммерческой недвижимости
Подготовка проектно-сметной документации
Как и любые строительные работы, реконструкция требует проектно-сметной документации. Обратитесь к проектировщикам и строителям, с которыми будете работать по объекту. Они подготовят документы — архитектурный проект и план работ, — а также посчитают сметную стоимость.
Реконструкция
Последний этап — проведение строительных работ. Если всем предварительным этапам вы уделили должное внимание, то реконструкция пройдет без особых сложностей и дополнительных затрат.
Чтобы не возникало проблем с вводом обновленного объекта в эксплуатацию, контролируйте четкое выполнение подрядчиком проекта во время реконструкции — соответствуют ли проекту все стены, перегородки и оконные проемы, те ли материалы использует подрядчик, проходит реконструкция по календарному плану или с нарушением сроков.
Инвестировать можно не только в ветхие здания, но и в квартиры без ремонта. Стратегия, при которой покупают квартиру со скидкой, а после ремонта перепродают дороже, называется флиппингом. Команда «Самолет Плюс» помогает инвесторам в этом. Подберем квартиру, поможем с ремонтом и выгодной перепродажей.
Читайте в статье, какие возможности для флиппинга стали доступны клиентам после соглашения между «Самолет Плюс» и ВТБ.
Делаем выводы
Редевелопмент (redevelopment) — это реконструкция ветхого объекта недвижимости для использования его в бизнесе. Такая сделка выгодна всем участникам и даже конечным пользователям объекта.
В зависимости от объема работ выделяют полный, частичный и поверхностный редевелопмент.
Чтобы реконструкция прошла легко, важно всесторонне к ней подготовиться: подобрать и проверить объект, проконсультироваться со специалистами насчет возможных вариантов реконструкции и ее стоимости, грамотно составить договор купли-продажи и проектно-сметную документацию.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Автор: Ольга Керро
Эксперты: Юлия Ткачева, управляющий партнер и основатель юридической фирмы Solid Case
Автор текста
Ольга Керро