Квартиры-малосемейки и их особенности

Малосемейная квартира — это малогабаритное жилье, которое строили в в 60–90 гг. прошлого века для молодых семей. В такой квартире есть небольшая комната, отдельная кухня, прихожая и совмещенный санузел. Основная задача такого жилья — расселить как можно больше людей из ветхого жилья: бараков и старых домов. Малосемейки часто располагали в промышленных районах, поближе к заводам и предприятиям, чтобы в них могли селиться рабочие. В статье поговорим, как выглядят малосемейки и чем отличаются от других типов недвижимости.

Основное отличие такого жилья от обычной однокомнатной квартиры в ее габаритах. Общая площадь стандартной малосемейки — 29–40 м2, а уменьшенной — 21–26 м2 — такой вариант встречается чаще и по-другому его называют малометражкой.

Стандартная планировка малосемейной квартиры 

В планировке предусмотрена жилая комната 11–20 м2, (в уменьшенной — 11–12 м2), отдельная кухня до 5 м2 , маленькая прихожая. Санузел обычно совмещенный и небольшой, но может быть и раздельным. В некоторых малосемейках есть балкон, лоджия или кладовая.
Дома с малосемейными квартирами напоминают обычные «хрущевки» и «брежневки», потому что построены из кирпича или железобетонных панелей и по той же технологии. Но отличия все-таки есть. Обычно в таких пяти- или девятиэтажках только один или два подъезда. Внутри секции коридорного типа: вдоль длинного коридора располагается от 10—20 квартир. Получается, в одном подъезде пятиэтажного дома может проживать от 50–100 семей. Лифт есть только в девятиэтажных домах.

Малосемейками часто называют другую недвижимость со схожими характеристиками. Чаще всего с малосемейками путают гостинки и однокомнатные квартиры в хрущевках.

Гостинки. Это жилье гостиничного типа. Обычно располагается в многоэтажном панельном или кирпичном здании, которое состоит от 3–16 этажей. В таких домах тоже коридорная система: в одной секции располагается от 10 до 40 объектов.

Гостинки делят на два вида:

• Квартирная. Фактически, это та же стандартная малосемейка, но немного отличается габаритами: квартира состоит из жилой комнаты, площадью 12–18 м2, небольшой кухни 4—6 м2, прихожей и маленького санузла, чаще до 3 м2.

Стандартная планировка квартирной гостинки

• Комнатная. В отличие от малосемейки не имеет отдельной кухни: под нее отводят нишу в комнате 15 м2, прихожей практически нет. Санузел совмещенный и небольшой: в него помещается только сидячая ванна.

Гостинка комнатного типа

Часто гостинками называют квартиры, которые переделаны из общежитий и бывших коммунальных квартир. Часто жилье, которое предоставляли муниципалитеты по договорам найма, приватизировали. Чтобы сделать его более рентабельным, нужна была автономность: собственники заводили в комнату коммуникации, отгораживали санузел и прихожую.

Хрущевки. Обычно стандартная однушка в таком доме чуть больше, чем уменьшенная малосемейка — до 33 м2. В них чаще встречаются раздельные санузлы, но в целом отличий в планировках практически нет. Но зато отличаются дома. В стандартной пятиэтажной хрущевке в одном подъезде располагается только 20 квартир — по 4 на этаже. Соседей получается меньше, а комфорта — больше.

Плюс: это полноценное жилье, в котором есть все необходимое. Такие квартиры удобны для студентов и молодых людей, одиночек и людей в разводе, тех, кто в пожилом возрасте остался один.

Минус: часто такое жилье рассматривают только как временное. Если у вас появилась пара, родился ребенок или хотите завести собаку — скорее всего, жить в малосемейке станет некомфортно.

Об опыте жизни в малосемейке рассказывает Татьяна Петухова:

«Снимала малосемейку у знакомых в студенчестве, когда работала на полставки. Сначала все очень нравилось: все-таки свое жилье. Весь быт сведен к минимуму: чтобы убраться в 18 квадратах, требуется ровно 18 минут.

Потом ко мне переехал будущий муж, и сначала тоже все было хорошо. Но потом мы увлеклись активным спортом: купили велосипеды, доски для сноуборда, снаряжение для трекинга. В квартире были шкафы, но они быстро переполнились: убирать экипировку и разные запчасти попросту стало некуда.

Отношения все это не укрепляло. Иногда хочется просто хлопнуть дверью или уйти в отдельную комнату, наверное, так бывает у каждого. В квартире ни у кого не было собственного пространства. Поэтому сначала мы переехали в однушку побольше с изолированными комнатами, а потом купили двушку в спальном районе».

Плюс: малосемейки и небольшие однушки дешевле, чем полноценные однокомнатные квартиры.

Минус: но это не значит, что такое жилье будет стоить дешево. На цену влияет множество факторов: состояние, год постройки дома, локация и инфраструктура. Квартиры, расположенные дальше от центра или в области обойдутся дешевле.

Плюс: в больших городах многие кварталы, где строили малосемейки, сейчас перестраиваются. Рядом появляется метро и возводят новостройки, а с ними — детские сады и школы, поликлиники, магазины.

Минус: обновления касаются не всех районов. Некоторые дома находятся в промзонах, рядом с заводами и предприятиями. Из-за этого часто возникают проблемы с соседями. На одном этаже располагается сразу много квартир, часть жильцов — люди в сложной жизненной ситуации или неблагополучные. В общих коридорах часто грязно и плохо пахнет: жить в такой обстановке некомфортно.

Плюс: даже если состояние квартиры при продаже не очень, ремонт в небольшом помещении можно сделать бюджетно.

Минус: придется придумать, как эргономично организовать пространство. Вместить все необходимое, но при этом сэкономить место. Часто для обстановки приходится покупать нестандартную бытовую технику и мебель: например, мобильные холодильники и стиральные машины, шкафы на заказ. Иногда это неудобно: приходится подолгу искать подходящие вещи, ждать доставку или пока мебельщики все сделают. А цена на нестандартные решения обычно выше, чем за обычную мебель.
Что в итоге: для многих малосемейка — это выход, когда нужно купить собственное жилье недорого. Но нужно внимательно выбрать жилье и все хорошо проверить.

Документы. Если покупаете малосемейку или любую другую квартиру на вторичном рынке, нужно проверять ее юридическую чистоту.

У большинства малосемеек часто меняются собственники. Если вдруг выяснится, что какие-то их права были нарушены при продаже жилья, они могут их заявить, и сделку оспорят: владельцу придется вернуть квартиру.

Например, важно, кто раньше был собственником. Нужно внимательно взвесить все за и против, если раньше квартира принадлежала:

• Несовершеннолетним детям. В этом случае согласие на продажу должна дать опека. Некоторые недобросовестные продавцы покупают квартиру, используя маткапитал, но не выделяют в ней доли детям. При продаже квартиры заинтересованные лица, например, второй супруг или опека, могут оспорить такую сделку.

• Очень пожилому человеку. Если родственники заявят, что в момент сделки продавец был недееспособным, и им удастся это доказать, квартиру придется вернуть. По этой же причине не стоит покупать жилье у человека, который выглядит плохо или маргинально: например, если кажется, что он злоупотребляет алкоголем или наркотиками, имеет психические заболевания.

Важно и то, как квартира досталась продавцу. Например, если ему ее подарили, даритель имеет право отменить сделку по разным основаниям. В случае, когда собственнику квартира перешла по наследству, могут объявиться наследники, которые пока не вступили в права наследования. Бывает так, что муж и жена покупали жилье вместе, и один супруг решил продать его без разрешения. Итог один: все это — основания для оспаривания сделки.
Нюансов много и легко ошибиться. Поэтому лучше обратиться к юристу: он запросит все документы (документы собственников, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, техплан и экспликацию и другие), проверит продавца и предыдущие сделки с недвижимостью.

Обременения. Они могут затянуть сделку или из-за них ее признают недействительной или ничтожной. Самые распространенные обременения:

• Ипотека. Купить жилье с непогашенной ипотекой можно, но сделка должна проходить под контролем банка.

• Аренда. Если собственник сдает жилье в аренду и на момент ее продажи срок договора не истек, съемщики по закону могут продолжить в ней жить и выселить их просто так не получится. Это обременение не критичное: обычно обо всем можно договориться.

• Запрет на совершение регистрационных действий. Его часто накладывают за долги, например, у собственника есть задолженность по алиментам или налогам. Пока запрет не снимут, продать квартиру невозможно.

• Арест. Это значит, что продавец вообще не может совершать сделки с недвижимостью.

Здесь тоже лучше обратиться к юристу: он поможет оценить риски, если квартира в обременении, но очень понравилась. Еще стоит проверить долги по капремонту — если они есть, их придется выплачивать новому собственнику. Долги по ЖКУ не перейдут владельцу, но могут причинять неудобства: например, коммунальщики могут отключить свет за неуплату.

Перепланировка. Собственники не всегда предупреждают покупателя о перепланировке и переустройстве (если перенесли сантехнику, электрику или другое оборудование). Поэтому это нужно проверить самим по техпаспорту или выписке из ЕГРН. Если перепланировку провели незаконно — это риски. Придется узаконить ее самостоятельно, иначе возникнут сложности с продажей. Если не получится, нового собственника могут обязать вернуть все в первоначальный вид и оштрафовать.

Район. Стоит проверить инфраструктуру: походить по району или посмотреть, где что располагается на карте. В старых кварталах обычно мало парковок — стоит это учесть, если вы на машине. А если нет, нужно понаблюдать, нет ли очередей на общественный транспорт, как часто он ходит.

Хорошо, если поблизости мало других домов с малосемейками и нет общежитий, иначе в районе будет неспокойно.

Дом. Малосемейки часто располагаются в старых домах, поэтому оцените его состояние: когда делали капремонт, не относят ли его к аварийным, в каком состоянии коммуникации. В БТИ можно запросить информацию о степени износа дома. Лучше покупать квартиры в домах с износом от 21% до 40%. Более высокая степень указывает, что дом в плохом состоянии, и ему требуется значительный ремонт. В будущем продать квартиру в таком доме будет сложно, а жить в ней — неприятно, а иногда и невозможно.

Стоит дополнительно осмотреть все самостоятельно: проверьте, нет ли потеков и больших трещин на фасаде и в подъезде, кучи мусора в общем коридоре, грязи и плохого запаха.

Квартира. Здесь все зависит от цели покупки: одним важен ремонт, другим —  планировка, для третьих критичный фактор — цена. Поэтому нужно заранее определиться со своими критериями, не торопиться во время просмотра и не стесняться задавать вопросы продавцу.

Малосемейки — это квартиры в старых домах, поэтому обязательно нужно проверить:

• Как работают инженерные системы, отопление и водопровод. Все внимательно осмотрите: как греют батареи, какая температура в квартире, какой напор воды.

• В каком состоянии стены, окна и потолок: нет ли следов от воды, трещин, плесени, промерзания. Все эти недостатки могут указывать, что квартире понадобятся значительные вложения.

При покупке квартиры нужно много всего учесть. Обратитесь к специалистам «Самолет Плюс»: поможем найти объект с учетом запросов и бюджета, подберем ипотечную программу, организуем ремонт и меблировку.

Купить квартиру.

Это вопрос спорный: все зависит от того, в каком состоянии квартира, в каком доме и районе она находится. Если жилье располагается в хорошем месте и относительно новом доме, его можно сдавать или просто вложить в него капитал — скорее всего, малосемейка в цене не вырастет или вырастет незначительно, но поможет защитить сбережения от инфляции.

Если вы хотите купить квартиру, чтобы заработать на перепродаже и гарантированно не потерять деньги, риелтор Артём Маслов советует присмотреться к жилью в новостройках:

«Застройщики часто предлагают небольшие полноценные однушки — до 35 м2. Каждая компания сама определяет их планировки, поэтому встречаются самые разнообразные: с изолированными комнатами и студии, с раздельным и совмещенным санузлом, с кладовой и лоджией или без. Поэтому вполне можно выбрать недвижимость, которая подойдет под бюджет.

Старый жилой фонд всегда будет проигрывать новому. В новых домах больше плюсов: закрытая территория, видеонаблюдение по всей территории, охрана, подземный паркинг, несколько лифтов, нежилой первый этаж с коммерческой инфраструктурой (магазины, кафе и даже детские сады). Контингент жильцов в новостройках тоже отличается в лучшую сторону. Покупка жилья в новостройке поможет выиграть и в долгосрочной перспективе и больше заработать на сдаче».

• Малосемейка — это малогабаритная однокомнатная квартира. Площадь стандартной малосемейки совпадает с габаритами однушки в обычной хрущевке. Но чаще встречаются уменьшенные малосемейки с площадью 21–26 м2.

• В планировке предусмотрена жилая комната 11–20 м2, (в уменьшенной — 11–12 м2), отдельная кухня до 5 м2 , маленькая прихожая. Санузел обычно совмещенный и небольшой, но может быть и раздельным. В некоторых малосемейках есть балкон, лоджия или кладовая.

• Секции в малосемейных домах обычно коридорного типа: в одном подъезде может располагаться от 20–100 квартир.

• Малосемейка — бюджетное жилье. Оно подходит людям, которые планируют жить одни. Но при покупке стоит внимательно проверять его юридическую чистоту, выбирать район и смотреть на состояние дома.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ксения Гамзулина

Эксперт: риелтор Артём Маслов