Что такое коммерческая недвижимость и как в нее инвестировать

Выбор коммерческой недвижимости – один из лучших инструментов для получения прибыли. Можно выбрать такой объект, как магазин или торговый центр, складской комплекс, отель. Инвестиции становятся привлекательным инструментом для покупателей физических или юридических лиц.

Главными параметрами для приобретения недвижимости может стать набор критериев:

• локация и проходимость;

• текущая экономическая ситуация;

• тип привлекаемых арендаторов.

Выбор нежилого помещения – лучшее решение благодаря приличным арендным ставкам. При этом существуют некоторые риски и проблемы на этапе приобретения. Необходимо удостовериться в юридической чистоте сделки, хорошем расположении объекта и его доступности.

Выбор конкретного объекта недвижимости влияет на получение регулярных и высоких доходов, поступление оплаты. Выделяют следующие варианты собственности:

• офисные помещения в бизнес центрах;

• торговые объекты;

• складские комплексы;

• гостиничные комплексы и отели;

• земельные участки.

Представленные коммерческие объекты требуют внимательного предварительного изучения, проведения маркетинговых исследований, уточнения транспортной доступности для потенциальных посетителей.

Офисы

Офисные помещения представлены целыми зданиями или только их частями для размещения компаний разных сфер деятельности. Недвижимость часто выбирают для проведения переговоров, организации клиентских залов банков и различных финансовых учреждений, мест размещения персонала.

Обратите внимание! В качестве таких помещений могут выступать отдельные офисы и даже коворкинги, где снимают рабочие места. Обеспечивается высокая ликвидность, стабильный спрос со стороны представителей бизнеса.

Торговые помещения

Отдельные помещения и торговые центры имеют преимущества:

• супермаркеты;

• аукционные дома;

• торговые павильоны в ТЦ;

• магазины.

Существуют и некоторые риски. На стоимость и востребованность аренды влияет экономическая ситуация, покупательская способность, удобство местоположения.

Складская недвижимость

В состав входят здания и территории, предназначенные для хранения материалов, комплектующих и разных товаров. К категории складской недвижимости могут относиться небольшие объекты, настоящие комплексы для обеспечения логистических операций.

В качестве инвестирования склады отличаются большим спросом. При этом существуют некоторые риски, включая хорошую транспортную доступность. Если ее нет, объект вряд ли выберут под аренду.

Гостиничные комплексы

В состав такой недвижимости входят объекты:

• хостелы;

• апартаменты;

• большие отели.

Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся одними из лучших, особенно если объекты находятся в курортных или туристических зонах, а также деловых центрах. Можно получать постоянный спрос на краткосрочную аренду. Обеспечивается регулярный высокий доход.

Земельные участки

Отличаются разной площадью и расположением. В зависимости от типа разрешенного использования и размеров выделяют варианты применения:

• под промышленное использование;

• для сельского хозяйства;

• возведение промышленного предприятия.

Решение выгодно на основе долгосрочного договора аренды, который проходит регистрацию в органах регистрации. Обеспечивается гарантия окупаемости первоначальных инвестиций.

Промышленная недвижимость

В состав подобной недвижимости входят объекты:

• производственные цеха;

• исследовательские лаборатории;

• заводы.

Основным риском при оформлении договора купли продажи становится высокая стоимость содержания, необходимость соблюдения экологических стандартов. Под инвестиции нужно выбирать варианты в индустриальных районах.

Покупка коммерческой недвижимости в инвестиционных целях отличается возможностями:

1. Высокая доходность. Коммерческие объекты приносят стабильный доход на условиях краткосрочной или долгосрочной аренды.

2. Законодательное регулирование. Покупка коммерческой недвижимости требует подчиняться основным нормативным актам в области аренды, налоговых выплат, продажи.

3. Долгосрочные вложения. Хотя объекты требуют больших расходов, через определенное время гарантируется высокая доходность.

Важно! В отличие от жилых объектов, ежемесячная прибыль будет выше. Даже небольшой торговый центр с несколькими помещениями дает несколько арендаторов со стабильным доходом.

Приобретение объектов коммерческой недвижимости привлекает благодаря возможности получения регулярной прибыли, сохранению прав собственности. В дальнейшем имущество можно использовать для своего бизнеса или для перепродажи.

Можно выделить преимущества сделки купли продажи складов, офисов или магазинов:

1. Стабильные доходы. Основным преимуществом становится регулярное приобретение средств. В отличие от других инструментов вложения средств, недвижимость становится более стабильным вариантом.

2. Постоянное увеличение стоимости. Со временем появляется возможность продажи объекта или увеличения арендной стоимости. Все это приводит к росту личного капитала.

3. Неподверженность инфляции. Арендные ставки увеличиваются вместе инфляционным повышением цен.

4. Получение налоговых льгот. Можно снизить расходы для владельцев, которые учитываются в декларации. Это касается и юридических, и физических лиц.

5. Диверсификация портфеля. Благодаря включению коммерческого объекта в портфель, снижаются риски, делает капитал более сбалансированным.

Возможность сдачи в аренду – не единственная стратегия для собственников. Возможно использование для собственных нужд. Так, если имеется магазин, приобретение склада с ближайшей доступностью поможет снизить расходы, ведь не придется ежемесячно арендовать аналогичные помещения.

Коммерческие объекты в отличие от жилой недвижимости это одни из самых сложных инструментов вложения свободных средств. Поэтому так важно подобрать вариант по основным критериям:

1. Расположение. Наиболее выгодными становятся объекты в привлекательных для бизнеса районах, с хорошей транспортной доступностью, низким уровнем преступности.

2. Тип недвижимых объектов. Офисные и торговые площади выбирают в популярных районах в пределах города. Если нужны складские помещения, они могут находиться и в пригороде, но рядом с автомобильными развязками.

3. Возраст и состояние недвижимости. Учитывается стоимость дополнительных вложений, необходимость инвестиций в модернизацию или восстановление.

4. Запланированная доходность. Для расчета используют посещаемость, доступные аренды ставки, возможные расходы.

Покупать коммерческую недвижимость необходимо с особой тщательностью. Проводится обязательный предварительный анализ.

Частные и юридические лица могут испытывать некоторые риски и проблемы, связанные с владением собственностью:

• изменение ситуации на рынке;

• возможность длительного простоя без аренды;

• проблема недостаточной ликвидности по сравнению с облигациями или акциями;

• риски значительных повреждений;

• проблемы со сменой арендатора на основе краткосрочного и долгосрочного договора;

• риски экономических спадов, изменения ключевой ставки.

Понимание более высоких рисков может снизить возможные потери, поможет принять решение об инвестировании.

Договор купли продажи коммерческих объектов становится одним из самых важных при финансовых вложениях. При этом средства можно взять из разных источников:

• личные средства, накопленные в результате инвестирования;

• оформление ипотечного кредита под залог приобретаемого объекта;

• получение коммерческого кредита под залог будущей ставки аренды или имущества;

• оформление лизинга, когда оплачивается аренда с правом выкупа;

• государственные субсидии и региональные программы.

Выбор способа привлечения средств перед подписанием договора купли продажи является одним из сложных. Каждый вариант имеет свои риски и преимущества.

Инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет получать доходы с учетом разных стратегий:

1. Сдача в аренду. Это основной вариант получения прибыли со складов, гостиниц, торговых центров. Удачно, когда в здании находится управляющая компания, которая управляет хозяйственной частью и обслуживанием.

2. Флиппинг. Предполагает приобретение для последующей перепродажи после выполнения ремонтных работ, модернизации. При грамотном подходе растет рыночная и кадастровая стоимость.

3. Долгосрочность вложений. Стабильный доход можно получать в рамках длительного получения доходов от аренды. При этом существует проблема недостаточно быстрой окупаемости.

4. Инвестиции через REIT (фонд недвижимости). Этот вариант подойдет, если нет желания самостоятельно управлять объектом.

Важно! При сдаче помещений коммерческого типа необходимо учитывать последние изменения в законодательстве. Так, в 2022 году появился запрет на образование машиномест или помещений в объектах незавершенного строительства, подтверждение единства продажи и зданий и земли под ними.

Предварительно нужно исследовать рынок на предмет продажи коммерческих объектов. Уточняется спрос на аренду, дальнейшие перспективы для перепродажи или увеличения арендной ставки.

При выборе помещения в аренду определяют спрос и арендные ставки в выбранном районе. Дополнительно оценивают юридическую чистоту. Для этого проверяют документы, уточняют наличие арестов и ограничений.

Важна не только стоимость объекта, но и расходы на текущее обслуживание. Учитываются расходы на содержание объекта, включая коммунальные платежи и ремонтные работы, а также налоговые выплаты.

Инвестирование в недвижимость коммерческого типа — хорошая возможность увеличить собственные капиталы, получить стабильные доходы. Перед оформлением права собственности необходимо провести исследование рынка, учесть стратегию и риски.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.