Что такое жилой дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки (ДБЗ) — жилой дом, соединенный в одном ряду с другими домами общей боковой стеной без проемов. Причем каждый жилой блок должен иметь отдельный выход на земельный участок. К таким домам относят таунхаусы, лэйнхаусы, дуплексы и другие. В статье разбираемся, какие законодательные нюансы действуют в отношении таких домов, какими они бывают и стоит ли покупать жилье.

Термин «дом блокированной застройки» появился в 2021 году, когда приняли поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы. Раньше такие дома не признавали ни частными, ни многоквартирными, а собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объекта. Новый закон устранил этот пробел.

Поскольку поправки внесли относительно недавно, сейчас у многих собственников жилых блоков в ЕГРН неправильно указаны назначение объекта и тип его использования. Например, по факту они живут в доме, который по всем признакам относится к ДБЗ, но у них зарегистрировано право собственности на квартиру или на жилой дом.

Закон не обязывает собственников ДБЗ вносить изменения в Росреестр в обязательном порядке. Но сделать это все-таки придется, например, при продаже жилого блока или оформлении страховки на объект.

По закону допустимая высота такой застройки не больше трех этажей, а количество жилых блоков — до 10. Собственник должен иметь отдельный выход на земельный участок.

В многоквартирных домах есть общие внутренние помещения: лестницы и пролеты, коридоры, земельный участок. И общее имущество: например, лифт и мусоропровод. В ДБЗ ничего такого нет: каждая жилая секция автономна, со своей крышей, фундаментом, коммуникациями и отоплением.

С участком все не так однозначно. Земля, прилегающая к жилому блоку, может быть оформлена по-разному: в единоличную или в общую долевую собственность.

• В первом случае участок принадлежит только собственнику ДБЗ. Поэтому меньше ограничений: можно строить беседку, забор, бассейн, не спрашивая разрешения у соседей. Не получится только возвести постройку на капитальном фундаменте.

• Когда участок в общей долевой собственности, он принадлежит всем собственникам ДБЗ. Свободы здесь меньше: чтобы что-то построить, придется договариваться, а соседи имеют право ходить через ваш участок к себе домой. Юридически можно выделить из общей долевой собственности собственный участок, но на это тоже понадобится согласие остальных собственников.

Получается, что собственники ДБЗ самостоятельнее в принятии решений, чем жильцы квартир. Но при этом в некоторых случаях все равно обязаны считаться с соседями.

Закон не устанавливает четких правил, кто должен управлять ДБЗ. Обычно это на начальном этапе устанавливает застройщик: выбирает УК или становится учредителем товарищества собственников жилья (ТСЖ). В дальнейшем собственники могут изменить форму управления домом.
УК или ТСЖ должны следить за общим имуществом, которое застройщик указал в проектной декларации: дорогами, детскими площадками и площадками под мусорные контейнеры, пешеходными дорожками и всем остальным. ДБЗ не участвуют в программе капитального строительства, поэтому следить за состоянием кровли, фундамента или фасада жилого блока нужно самим собственникам.

Но на практике это часто берет на себя УК: расходы на капремонт включают в ежемесячные коммунальные платежи, а управляющая компания все организует и проводит ремонт. Жильцы могут прописать эту и другие обязанности в договоре.

Выделяют несколько видов домов блокированной застройки, которые отличаются количеством жилых блоков.
Таунхаус (лэйнхаус) — дом с несколькими жилыми секциями, расположенными в линию. Обычно они имеют от двух до десяти секций. Это понятие первым появилось в России, поэтому стало собирательным: часто так называют любые дома, в которых жилые блоки соединены общей стеной.

Типичный таунхаус состоит из 5–6 жилых блоков.

Дуплекс — это таунхаус, состоящий из двух жилых секций. Он рассчитан на две семьи: такое жилье самое комфортное — меньше соседей. Часто дуплексы покупают для больших семей, когда рядом хотят поселиться родственники.

Из-за того, что в дуплексе у блоков только одна общая стена, в них больше окон и возможностей для удобной планировки. В таунхаусе окна размещают только на передней и задней части фасада, поэтому комнаты часто получаются длинными и узкими.

Дуплекс — самый комфортный вид ДБЗ.

Если в доме три жилые секции, его считают триплексом. А когда четыре — квадрохаусом. Но, строго говоря, квадрохаус нельзя считать домом блокированной застройки: в нем жилые блоки расположены не в линию, а прилегают друг к другу, образуя квадрат. Поэтому при покупке такого жилья, нужно уточнить у продавца его правовой статус.

У собственников квадрохауса не одна, а две общие стены.

Некоторые застройщики делят таунхаусы на виды в зависимости от типа их отделки.

• Вилетта — таунхаус в средиземноморском стиле. Дома украшают арками, мансардами, террасами, а на земельном участке разбивают сад или создают интересный ландшафтный дизайн.

• Британхаус — застройка в классическом английском стиле: ее облицовывают натуральным камнем или терракотовым кирпичом. На участке обязательно будет аккуратная лужайка с кустарниками и садовыми украшениями.

Таунхаус — это жилье для тех, кто мечтает о комфортной загородной жизни, но не может себе позволить частный дом или не хочет совсем перебираться за город. С другой стороны этот тип жилья сочетает преимущества и недостатки жизни в квартире и в частном доме.

Соседи

Плюс. В ДБЗ намного тише, чем в обычном многоквартирном доме, особенно если это дуплекс. Не нужно бояться, что вас зальют и договариваться с соседями, где поставить велосипед или установить камеру.

Минус. Соседи все-таки есть, и некоторые вопросы придется обсуждать. А если общая стена проходит через жилые комнаты, слышимость может быть отличной.

Расположение

Плюс. Если таунхаус находится за городом, вы сможете погулять в настоящем лесу и подышать свежим воздухом.

Минус. Добираться домой не всегда удобно: если дорога загружена, придется подолгу стоять в пробках.

Площадь и планировка

Плюс. ДБЗ — просторное комфортное жилье с большими кухнями и санузлами на каждом этаже. Можно организовать каждому члену семьи общее приватное пространство.

Минус. Если вы купили таунхаус в черновой отделке, ремонтировать его будет долго и дорого. На рынке есть варианты с отделкой от застройщика, но, скорее всего, сэкономить все равно не получится.

Отопление

Плюс. В каждом таунхаусе установлен собственный отопительный котел. Это комфортно: можно настроить температуру под себя.

Минус. Придется самостоятельно следить за состоянием котла, обслуживать и ремонтировать.

От многих минусов можно избавиться, если правильно подобрать жилье. На что обратить внимание, советует риелтор Артём Маслов:
«При покупке проверьте инфраструктуру: удобно ли добираться до близлежащих поликлиник, детских садов и школ, магазинов. Некоторые таунхаусы находятся в больших поселках, где вся эта инфраструктура уже есть. В маленьких все это находится в нескольких километрах.

Сразу оцените, насколько удобны подъездные пути и магистрали. Иногда, чтобы попасть в поселок, приходится делать большой крюк или подъезд организован так, что не может подъехать грузовая или строительная техника. Если нет машины, проверьте, как и где ходит общественный транспорт.

Оцените, как организована безопасность: есть ли охрана, как контролируется въезд, есть ли видеонаблюдение».

Есть решение, которое поможет ускорить ремонт в таунхаусе без лишней головной боли. Поручите это специалистам «Самолет Плюс». Мы возьмем все хлопоты на себя: разработаем дизайн-проект, закупим и привезем стройматериалы, все организуем и соберем мебель. Предоставляем гарантию на все работы.

Начать ремонт.

• Дом блокированной застройки (ДБЗ) — жилой дом, соединенный в одном ряду с другими домами общей боковой стеной без проемов, с отдельным выходом на участок. К ним относятся таунхаусы, дуплексы, триплексы, лейнхаусы.

• Понятие ввели поправки в Жилищный и Градостроительный кодекс. Раньше такие дома не признавали ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объекта.

• По закону допустимая высота такой застройки не больше трех этажей, а количество жилых блоков — до 10. В ДБЗ нет общих помещений и общедомового имущества, как в квартирах. Каждая жилая секция автономна.

• Но в отношении участков могут действовать ограничения: он может быть оформлен в индивидуальную собственность или в общую долевую. Если земля общая, придется согласовывать с соседями все постройки.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ксения Гамзулина
Эксперт: риелтор Артём Маслов