Что такое доходный дом и можно ли на нем заработать

Доходный дом — это термин из конца XVIII в. Раньше так называли многоквартирное жилое здание, которое полностью сдавали в аренду.

Доходные дома появились в период, когда отмена крепостного права, развитие науки и промышленности привели к росту городского населения. Крестьяне, рабочие и студенты съезжались в города в поисках работы. Им нужно было где-то жить, а зажиточные горожане искали, куда вложить накопленный капитал. Так в Российской империи появился первый арендный бизнес.

Как правило, доходные дома строили по одному принципу: на первом и втором этажах располагали коммерческие помещения и конторы, а выше — жилые комнаты и квартиры под аренду. Проживать в доходном доме мог кто угодно, от дворника до семьи зажиточного коммерсанта.

После 1917 года все доходные дома закрыли, а из квартир сделали коммунальные комнаты и раздали советским гражданам. Сейчас термин «доходный дом» официально не закреплен в законах и используется только в обиходе. Но обычно к ним относят наемные дома и другую коммерческую недвижимость, которая сдается в аренду. Разберемся со всем по порядку.

Это здание, в котором все жилые помещения предназначены для сдачи в наем. У наемного дома может быть только один собственник — частная компания или государство. На практике собственник доходного дома не просто сдает квартиры, но и следит за состоянием жилых комнат и мебели, подъезда и общественных зон, организует ремонт. 

Подробно наемные дома описывает Жилищный кодекс РФ. Он делит их на два вида: социального и коммерческого использования.

Наемные дома социального использования

Строит или выкупает государство. Это мера поддержки для людей, которые пока не могут купить собственное жилье. 

Государство заключает с нанимателями договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоры найма жилых помещений. На квартиру или комнату могут претендовать люди, которые признаны нуждающимися в жилье, согласно ст. 51 ЖК РФ. Но должны соблюдаться два условия: доход семьи и стоимость ее имущества не должны превышать лимит, установленный на региональном уровне, а семья — не иметь статус малоимущей (ст. 91.3 ЖК). 

Каждый регион сам устанавливает правила предоставления помещений, определяет, кто может на них претендовать, стоимость платы за наем. Обычно арендовать помещение в наемном доме намного дешевле, чем снимать обычную квартиру. Но и качество такого жилья невысокое. 

Наемные дома коммерческого использования

Строят с нуля или перестраивают из существующего фонда. Обычно этим занимаются компании-застройщики или частные организации, но иногда и само государство. Наймодатель может заключить с нанимателем только договор найма жилых помещений.

Стоимость платы в таких домах не ограничена законом. Поэтому наймодатели стараются сделать современный ремонт, включают в стоимость аренды мебель, а также дополнительные услуги по уборке — все, что позволит сдать помещение по более высокой цене и быстрее окупить инвестиции.

В России строительство наемных домов пока недостаточно развито. Все дело в ограничениях, которые устанавливает закон.

• В отрасли огромный порог входа. Построить целое здание, в котором будут сдаваться все квартиры, очень дорого. Это по карману только крупным компаниям и застройщикам.

• Управлять таким большим арендным жилым фондом тоже сложно и дорого. Даже если владелец наемного дома передаст его обслуживание управляющей компании, все равно придется тратиться на поиск арендаторов, их юридическое сопровождение, разрешение конфликтов.

• По закону собственник не может продать одну наемную квартиру или их часть, а только все одновременно, одному собственнику и только при условии сохранения статуса наемного дома. Найти покупателя для такой сделки будет непросто.

Доступный способ вложиться в наемный дом — купить пай инвестиционного фонда недвижимости. Такие фонды ищут и покупают объекты, чтобы сдавать их в аренду или перепродавать и получать доход. Они привлекают инвестиции для своих проектов, придумывают, как лучше вложить деньги и занимаются остальными вопросами. А часть полученной прибыли распределяют между инвесторами. Получается, пайщики получают доход с недвижимости, но им не приходится искать, покупать и продавать объекты, решать вопросы с арендаторами.

Доходным домом можно назвать любое здание, помещения в котором сдаются в аренду: например, коммерческую недвижимость и гостиницу. Но с точки зрения закона эти объекты имеют разный юридический статус.

Например, предприниматель может выкупить таунхаус или малоэтажный дом, организовать в нем квартиры-студии и сдавать их жильцам. В этом случае он обязан заключить с ними договор найма (если арендаторы — физлица) или аренды жилого помещения (если арендаторы — юрлица). Отношения между сторонами будет регулировать Гражданский кодекс.

Гостиницы в широком смысле — это тоже доходные дома. Они делятся на множество видов: к ним относят отели, комплексы апартаментов, гостевые дома, хостелы. Но деятельность гостиниц контролируют другие нормативные акты: закон № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности» и Постановление Правительства №1853 «Правила предоставления гостиничных услуг».
Номер тоже можно оформить в долгосрочную аренду. Но у гостиниц есть особенность: законодательство запрещает открывать гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Сначала нужно перевести недвижимость из жилого в нежилой статус.

Сдать жилье в аренду проще и быстрее с агентством. Переложите хлопоты на «Самолет Плюс»: мы сделаем красивые фотографии квартиры, организуем показы и подберем вам надежного жильца. Если он вовремя не переведет арендную плату или внезапно решит съехать — мы возместим простой.

Сдать жилье выгодно.

Все зависит от того, какую модель вы выберете. Например, построить наемный дом или гостиницу с большим номерным фондом — сложно и дорого. С такой задачей справятся только опытные предприниматели с большим количеством ресурсов.

Но открыть небольшой хостел или апарт-отель, сдавать несколько квартир или офисов сможет даже новичок. Собрали главные плюсы и минусы такого бизнеса.

Заработок на аренде зависит от того, как все организовать. Бизнесу придется учитывать нормы закона, которые тоже зависят от модели, которую он выберет. Но в целом эксперты считают вложения в недвижимость надежной инвестицией со сравнительно низкими рисками. Поэтому арендный бизнес — неплохая идея для как для новичков, так и для людей с опытом предпринимательства.

• В законе нет понятия «доходные дома». В обиходе к ним чаще всего относят наемные дома, некоторые виды коммерческой недвижимости и гостиницы. Эти объекты имеют разный статус в глазах государства.

• Наемный дом — это здание, в котором все помещения сдаются в аренду. Оно принадлежит одному лицу. Все, что касается наемных домов, прописано в Жилищном кодексе РФ.

• Если предприниматель сдает в аренду целый многоквартирный дом физическим или юридическим лицам, он обязан заключить с арендаторами договор найма или аренды. Их отношения будет регулировать Гражданский кодекс. Что касается гостиниц, в отношении них действуют свои нормативные акты, например, закон № 132-ФЗ.

• Заработок на доходных домах сильно зависит от того, какую модель выберет предприниматель и как он все организует. Некоторые сферы доступны только крупным игрокам с большими капиталами, в других наоборот — невысокий порог входа.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Юлия Трубицына, специализируется на статьях о недвижимости