28 сентября 2024
Время прочтения: 9 мин.
Что такое договор ренты и для чего он нужен


Рента — сделка, при которой одна сторона передает другой в собственность имущество в обмен на материальную поддержку, уход или другие блага. Того, кто передает имущество, называют получателем ренты. А того, кто обязуется выплачивать ренту — ее плательщиком. При этом на имущество накладывается обременение, которое снимается по окончанию срока соглашения. Договор ренты часто заключают с пожилыми людьми.
Виды договора ренты
Постоянная. Плательщик перечисляет получателю выплаты в обмен на право пользования жильем или участком земли бессрочно. Ренту можно также оплачивать услугами, работами или вещами. Для этого нужно оценить их в денежном эквиваленте.
Если рентополучатель умер, право получать постоянную ренту переходит к его наследникам. А когда рентополучатель — юридическое лицо, то в случае его реорганизации — к правопреемникам.
Вот как работает постоянная рента на примере. Петру стало трудно самому заниматься хозяйством. Он заключил с Иваном договор ренты на свой земельный участок. Иван стал собственником участка, вносит за него регулярные платежи в размере, который прописали в договоре, и передает Петру часть урожая. Если Петр умрет, Иван будет платить ренту его жене и сыну, пока не выплатит всю сумму полностью.
По договору постоянной ренты рентоплательщиком может быть физическое или юридическое лицо, муниципальные и государственные организации. А рентополучателями — физические лица или некоммерческие организации.
Рентоплательщик может выкупить ренту — выплатить всю стоимость имущества. Тогда обязательства по договору прекратятся.
Одиноким родственникам нужна помощь
Пожизненная. При оформлении пожизненной ренты рентополучатель тоже передает свое имущество в собственность плательщику, а он обязуется выплачивать фиксированную сумму до конца жизни получателя. Но есть нюансы. Имущество может быть любым: движимым и недвижимым. А рентополучатель имеет право пожизненно пользоваться этим имуществом.
Например, пенсионер может договориться с благотворительным фондом, что завещает ему квартиру. А руководитель организации будет выплачивать ему ежемесячно определенную сумму.
При пожизненной ренте рентополучателем может быть только физическое лицо. Она не передается по наследству: обязательства по ее выплате прекращаются со смертью рентополучателя или получателей, если по соглашению их несколько.
Пожизненное содержание с иждивением. Объектом такого договора может быть только недвижимость: жилой дом, земельный участок, комната, квартира. При этом рентоплательщик не просто выплачивает определенную сумму, но обязан оказывать другие услуги: например, покупать продукты и лекарства, ухаживать за рентополучателем.
Рентополучателей по одному соглашению может быть несколько. Если один из них уходит из жизни, его доля ренты выплачивается остальным получателям, а общий размер выплаты не уменьшается. Плательщик перестает выплачивать ренту только после смерти последнего получателя.
Чтобы было проще разобраться, собрали основные отличия разных типов договора ренты в таблицу.
Тип ренты | Постоянная | Пожизненная | Пожизненное содержание с иждивением |
Объект договора | Любое имущество: движимое и недвижимое | Любое имущество: движимое и недвижимое | Только недвижимость |
Способ оплаты ренты | Деньги, вещи, работы/услуги | Только деньги | Деньги, услуги/работы |
Срок договора ренты | До выкупа ренты | До смерти рентополучателя или получателей | До смерти рентополучателя или получателей |
Рентополучатели | Физические лица или некоммерческие организации | Только физические лица | Только физические лица |
Плюсы и минусы ренты
Плюс. Для рентополучателя договор ренты выгоден, если ему сложно заниматься проблемами, связанными с собственным содержанием, но есть жилье или другая недвижимость. Такое соглашение зачастую — единственный выход для одиноких пожилых людей или инвалидов. Рентополучатель передает недвижимость в собственность рентоплательщику и может гарантированно получать выплаты или другие услуги. При этом при пожизненной ренте он сможет продолжать жить в квартире.
Минус. Рентополучателя защищает закон, но он попадает в зависимость от рентоплательщика и может серьезно пострадать, если тот окажется недобросовестным: например, будет выплачивать рентные взносы с задержкой или не в полном объеме.
Плюс. Для рентоплательщика рента тоже выгодна — он сразу получает имущество в собственность: для этого не нужно копить на первоначальный взнос, брать кредит или ипотеку.
Минус. Но минусы тоже есть. При пожизненной ренте рентоплательщик не может полноценно распоряжаться имуществом. А в некоторых случаях оно может обойтись в разы дороже рыночной стоимости. Например, если рентоплательщик договорился перечислять рентополучателю деньги до конца его жизни, на это могут уйти десятилетия.
Даже если договор ренты будет исполнен, третьи лица могут попытаться оспорить сделку. Например, родственники рентополучателя могут доказать, что он был недееспособным и не отдавал отчета своим действиям при заключении соглашения. Рентополучатель потеряет право на имущество и выплаченные деньги.
Оформлять рентное соглашение необходимо в нотариальной конторе
Если сделка с недвижимостью кажется вам рискованной, обратитесь к профессионалам. Специалисты «Самолет Плюс» помогут подобрать объект, который подойдет под запросы, проверить его юридическую чистоту и оформить все так, чтобы максимально защитить себя от рисков.
Как оформить и зарегистрировать договор ренты
Все существенные условия договора ренты нужно прописать в договоре. К ним относят предмет ренты, форму оплаты, ее размер и индексацию, срок и периодичность выплат, условия расторжения и другие. Каждой стороне важно себя обезопасить, поэтому лучше обратиться к опытному юристу за консультацией.
Следующий обязательный шаг: обратитесь к нотариусу, чтобы письменно оформить рентное соглашение и удостоверить сделку. При этом нужно оплатить госпошлину в размере 0,5% от договорной суммы (не менее 300 и не более 20 000 рублей), плюс региональный нотариальный тариф.
Если по рентному договору передается недвижимость, то такая сделка подлежит госрегистрации в Росреестре. Для этого нужно написать заявление о переходе права собственности и с пакетом документов самим или через нотариуса подать в МФЦ.
Можно ли выкупить ренту
Считается, что рентоплательщик выкупает ренту, когда выплачивает полную стоимость имущества рентополучателю одним платежом. Выкупить можно только постоянную ренту. Иногда в договоре устанавливают условия выкупа, например, не раньше определенного срока.
Выкупают ренту по цене, указанной в соглашении. Если стороны договора не прописали стоимость имущества и передали его под выплату ренты бесплатно, стоимость ренты определяют по его рыночной цене.
Как расторгнуть договор ренты
Если обе стороны согласны расторгнуть договор, нужно составить соглашение об его расторжении. В нем прописывают все условия, на которых прекращается действие соглашения, и заверяют его у нотариуса.
В одностороннем порядке договор ренты можно расторгнуть только в суде. Но это можно сделать только в случае, если одна из сторон нарушила соглашение, например, если рентоплательщик не выполняет условия по оплате.
Рентное соглашение также могут признать недействительным по общим основаниям:
договор составлен без нотариального удостоверения и не зарегистрирован;
на момент подписания договора пожизненной ренты рентополучатель был недееспособным;
рентоплательщик обманул и ввел в заблуждение рентополучателя.
Какими налогами облагается рента
Рентоплательщик, став собственником, должен уплатить налог за имущество. А другая сторона (рентополучатель) обязана уплатить налог (13%) с полученного дохода (ренты).
С 1 января 2025 года для физических лиц вводится прогрессивная шкала на НДФЛ. Если общий ежегодный доход рентополучателя составляет до 2,4 млн рублей, то ставка по НДФЛ останется прежней. А если больше, то НДФЛ составит:
15% при доходе от 2,4 до 5 млн рублей;
18% — от 5 до 20 млн рублей;
20% — от 20 до 50 млн рублей;
22% — более 50 млн рублей.
Рентополучатель, если рента ему выплачена единовременно, может вернуть налоговый вычет до 1 млн рублей единожды. А декларацию о доходах от ренты он должен подавать ежегодно.
Делаем выводы
Договор ренты — это сделка, при которой одна сторона передает другой в собственность имущество в обмен на материальную поддержку, уход или другие блага. Рентное соглашение часто заключают одинокие пожилые люди, чтобы обеспечить себе содержание.
Того, кто передает имущество, называют получателем ренты. А того, кто обязуется выплачивать — ее плательщиком.
Выделяют три вида ренты. При постоянной ренте плательщик перечисляет получателю выплаты в обмен на право пользования жильем или участком земли бессрочно.
При пожизненной ренте рентополучатель тоже передает свое имущество в собственность плательщику, а он обязуется выплачивать фиксированную сумму до конца жизни получателя. Бывает еще пожизненная рента с содержанием, при которой плательщик не только вносит определенную сумму, но и оказывает получателю услуги: например, покупает еду, одежду и лекарства.
Договор ренты для многих рентополучателей — единственный способ обеспечить себе достойную старость. Но они попадают в зависимость от рентоплательщика, который может задерживать выплаты или вносить их не в полном объеме.
Для рентоплательщика — это возможность получить имущество без кредита или ипотеки, а иногда и по сниженной рыночной стоимости. Но при пожизненной ренте плательщик не сможет распоряжаться имуществом, а иногда ее приходится платить десятилетиями.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
Автор: Бурдина Надежда, юрист-копирайтер, понятно и доступно рассказываю про сферу недвижимости.
Автор текста
Бурдина Надежда