Апарт-отели. Что это такое, плюсы и минусы, риски в инвестициях

Апарт-отели — это наследие доходных домов начала прошлого века. Сегодня это разновидность коммерческой недвижимости с номерами квартирного типа. Люди могут арендовать жилье как на короткий, так и на долгий срок. Поэтому апарт-отели обычно располагаются в центре города или в районах с развитой инфраструктурой

В правовом смысле апарт-отели ничем не отличаются от гостиниц. Отличие в том, что номера принадлежат разным собственникам, которые получают доход от аренды и от общего количества гостей. Также, у апарт-отелей в приоритете долгосрочный съем, а не посуточное размещение.

Апарт-отели не являются жилой недвижимостью — это значит, что на них не распространяются льготные ипотечные программы, имущественный вычет и некоторые строительные нормы. В отличие от квартиры, в номере апарт-отеля невозможно прописаться и платежи по коммунальным услугам выше на 15-20%. Поскольку нет жилого статуса — номер могут забрать за долги. Также, налог на имущество у квартиры в ~10 раз меньше, чем в апарт-отелях.

В апарт-отелях обычно есть все необходимое для комфортного проживания: кухня, ванная комната, стиральная машина, утюг и гладильная доска, телевизор, Wi-Fi и т.д. Большинство апарт-отелей предоставляют собственникам услуги уборки номеров, доставки еды, а также услуги трансфера из аэропорта или вокзала.

Как правило, на первом этаже апарт-отеля находится лобби и стойка ресепшн. Внутри комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы». Кроме того, многие апарт-отели имеют собственную территорию, где можно отдохнуть, провести время с друзьями или семьей, заняться спортом или просто прогуляться на свежем воздухе.

Бронирование номера в апарт-отеле на долгий срок ничем не отличается от стандартного договора аренды жилья. На практике номерным фондом распоряжается управляющая компания по доверенности собственников. Поэтому будущий съемщик подписывает договор с юридическим лицом.

Выше мы перечисляли отличия апарт-отелей от жилой недвижимости. На них строятся плюсы и минусы. Разберем их по отдельности.

Плюсы:

1. Номера в апарт-отелях стоят дешевле квартир в новостройках на 10-25%.

2. Собственнику не нужно возиться с отделкой и меблировкой.

3. Повышенная доходность от аренды по сравнению со сдачей квартиры.

4. Все заботы по поиску арендаторов — ответственность управляющей компании.

5. Некоторые апарт-отели предоставляют собственникам возможность зарабатывать даже в период простоя.

Минусы:

1. Собственнику нужно платить налог на доход. 13% НДФЛ или 6% при самозанятости.

2. Недоступны льготные ставки по ипотеке, материнский капитал и специальные ипотечные программы.

3. Нельзя получить имущественный вычет, поскольку номер в апарт-отеле не является жилой недвижимостью.

4. На апарт-отели не распространяются нормы жилищного кодекса по соблюдения режима тишины.

5. На апарт-отели не распространяются обязательства по звукоизоляции и шумоизоляции как для жилых домов.

6. В номере нельзя прописаться.

7. Повышенный налог на имущество и оплата коммуналки.

Есть три вида инвестирования в апарт-отели:

1. Покупка номера на стадии котлована и последующая перепродажа.

2. Покупка номера и самостоятельная сдача в аренду.

3. Покупка номера и его сдача силами управляющей компании.

Преимущество первого вида заключается в отсутствии хлопот арендодателя. Доход получается на разнице в стоимости покупки и продажи.

Преимущество второго вида — не нужно делиться доходом с управляющей компанией. Можно устанавливать свою цену аренды.

Преимущество третьего вида — пассивная доходность. В ряде апарт-отелей также работает программа гарантированного дохода. Тогда собственник сможет зарабатывать даже в период простоя.

Инвестиции в строительство апарт-отелей сопряжены с типичными рисками новостроек. Задержка сроков строительства, банкротство девелопера или замораживание проекта.

Инвестору нужно обратить внимание на локацию апарт-отеля. Если он находится на пустыре рядом с промышленной зоной, то будут проблемы с спросом. Дополнительно нужно проверить управляющую компанию на порядочность, особенно если планируется отдать номер в доверительное управление.

Еще один риск — качество отделки номеров и внутренних помещений. Отваливающаяся краска, протекающий кран и отъехавшие плинтуса снижают привлекательность у арендаторов.

Номер в апарт-отеле может стать источником пассивного дохода или неудачным вложением. Нужно тщательно изучить рынок, выбрать объект и стратегию инвестирования. Обращать внимание на добросовестность застройщика и качество строительства.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.