Покупка земельного участка: пошаговая инструкция

Когда покупаешь участок под строительство дома, нужно правильно выбрать вид и назначение земли, убедиться, что недвижимость не в залоге и не в аресте, и на нее не будут претендовать другие люди. Кроме того, важно правильно оформить документы, иначе сделку могут признать недействительной.

Главное — проверить, что по закону участок подходит для ваших целей, например, строительства загородного дома. Если неправильно использовать участок, назначат штраф или могут забрать землю, а построенный дом снести. Вот на какие параметры нужно обратить внимание в первую очередь.

Категория земель.

Земельный кодекс делит все государственные и частные земли по назначению на семь категорий. Но для строительства загородного дома, дачи, выращивания сада и огорода подходят только две:

• Земли населенных пунктов. Это участки в черте городов, деревень и поселков. На них можно строить дома и инфраструктуру.

• Земли сельхозназначения. Находятся за пределами городов и деревень, на них выращивают сельскохозяйственные культуры, пасут скот.

Все остальные категории, например, земли промышленного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий и запаса, использовать для личных целей нельзя.

Проверить категорию земель, к которой относится участок, можно на публичной кадастровой карте. Для этого понадобится кадастровый номер участка или его координаты.

Вид разрешенного использования (ВРИ).

ВРИ уточняет категорию: показывает, для чего можно использовать участок и что на нем строить. В классификаторе Росреестра прописано около 160 ВРИ. Но бытовым участкам чаще всего присваивают один из четырех видов разрешенного использования. 

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Подходит для строительства дома высотой до 3-х этажей и до 20 м, гаража, бани, сарая и других хозпостроек. Если хватит места, можно разбить сад и огород для себя.

• Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Для тех, кто хочет не только жить в своем доме, но и заняться фермерством. Владельцы участков под ЛПХ получают те же права, что и при ИЖС, но могут держать птицу и скот, производить и продавать сельхозпродукцию: овощи, фрукты, молоко, мясо, яйца.

• Садоводство. Участки с таким ВРИ часто находятся за пределами города, обычно в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ). На земле под садоводство можно посадить деревья, цветы и кустарники, построить дом, в том числе жилой со всеми удобствами. Требования к нему такие же, как в случае с ИЖС и ЛПХ: не выше 20 м и не больше 3 этажей. Можно возвести гараж, баню и другие постройки.

• Огородничество. В отличие от садоводства, этот ВРИ не подходит для строительства жилого дома. Максимум времянка, сарай или хозпостройка.

Один и тот же ВРИ может относиться к разным категориям. Допустим, вы купили участок с видом разрешенного использования ЛПХ. Но находится он не в городе, а в поле — на землях сельхозназначения. Вы можете выращивать на нем картофель на продажу, но не имеете права строить дом Если нарушить правило, строительство признают самовольным, а постройку заставят снести.

В таблице показали, что можно делать и строить на землях разных ВРИ и категорий.

Территориальная зона.

Градостроительный кодекс выделяет несколько видов территориальных зон: жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственные и прочие. К какой зоне отнести конкретную землю, решает местная администрация. Информация о градостроительном зонировании есть в Правилах землепользования и застройки региона. Найти их можно на сайте местной администрации.

При выборе участка убедитесь, что территориальная зона соответствует виду использования. Бывает, например, что в документах указан ВРИ «индивидуальное жилищное строительство», а администрация определила эту зону как общественно-деловую. Построить жилой дом на таком участке не получится.

Итак, вы узнали, что строить дом на участке можно. Но нужно исключить другие возможные проблемы. Помогут следующие советы.

1. Изучите публичную кадастровую карту или спутниковые снимки и проверьте, что находится поблизости. Вряд ли вы захотите жить рядом с кладбищем, свинофермой, свалкой или вредным производством.

2. Выясните, не проходят ли под землей коммуникации — если да, то к вам могут наведываться сотрудники разных служб.

3. Проверьте по кадастровой карте, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). К ним, например, относятся придорожные полосы, земли вдоль трубопроводов, места затопления и другие. На таких участках тоже есть ограничения: где-то дома строить нельзя вообще, а где-то можно, но с определенными условиями.

4. Запросите в отделе архитектуры местной администрации градостроительный план. Узнайте, не собираются ли в будущем построить рядом участок трассы, завод, заправку или другой нежелательный объект.

5. Осмотрите участок лично: удобный ли подъездной путь, есть ли рядом коммуникации. Оцените перепад высот: если уклон слишком большой, при строительстве могут быть проблемы. Если рядом водоем, убедитесь, что весной он не затопит участок.

Самому найти и проверить подходящий объект сложно: слишком много нюансов нужно учесть. Специалисты «Самолет Плюс» знакомы со всеми техническими и юридическими тонкостями подбора земельных участков. Мы подберем объект под ваши запросы, проверим его и поможем грамотно оформить сделку. А вы сэкономите время и сбережете нервы.

Купить участок.

Бывает, что продавец не знает о проблемах с участком или намерено пытается обмануть покупателя. В любом случае, прежде чем подписывать договор, стоит проверить бумаги. Главное, что нужно запросить у продавца: правоустанавливающие документы на участок, выписка из ЕГРН, межевой план.

Правоустанавливающие документы

Подтверждают, что земля действительно принадлежит продавцу. Это могут быть, например, договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Если земля много раз меняла собственника (например, в результате купли-продажи), нужно особенно тщательно проверить ее юридическое прошлое. Запросите у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав на недвижимость. В ней будет информация обо всех, кто когда-либо владел участком, о виде собственности, правоустанавливающих документах, датах регистрации сделок в хронологическом порядке.

Выписка из ЕГРН

Содержит сведения о собственнике, а также все кадастровые, технические и юридические сведения об участке. Первое, на что нужно обратить внимание, — не заложена ли земля, нет ли ареста или других обременений (ограничений на право пользования). Нелишним будет еще раз проверить ВРИ, категорию земель, площадь.

Выписку из ЕГРН можно взять самому в МФЦ или Росреестре, но личные данные, история перехода права в ней будут засекречены. Доступ к полной информации вправе получить только собственник или нотариус. Если вы попросили продавца взять выписку, а он отказал, это должно насторожить.

Межевой план

Гарантия того, что границы участка установлены и согласованы с соседями, а значит, может уберечь от споров с соседями. Бывает, что межевание вообще не делали. Закон не запрещает регистрировать и продавать участки с неустановленными границами, но на практике с ними могут быть проблемы.

Чтобы спланировать строительство, на всякий случай проверьте:

• Градостроительный план участка — такой план нужен, чтобы понимать, какие нормы соблюсти, где можно строить и какие отступы выдержать. Получить такой план может только собственник участка. через отдел архитектуры и землеустройства, МФЦ или Госуслуги.

• Топографический план — это подробный документ, который отражает реальное состояние участка. На топоплане будут отмечены высоты, различные хозпостройки, включая незарегистрированные, септики и другие коммуникации и даже кусты с деревьями. Заказ топографического плана обойдется примерно в 10 000 руб.

Что еще стоит уточнить:

• Кому принадлежат поселковые дороги. Хорошо,если они принадлежат местной администрации: тогда их будут бесплатно обслуживать, например, чистить от снега, следить за качеством покрытия.
  Если дороги принадлежат в равных долях собственникам СНТ, то ремонт и обслуживание они проводят сами, а решение принимают общим голосованием. Если же дорога частная, то невозможно осуществить ремонт без согласия собственника. Более того: он может поставить шлагбаум и ввести плату, а может ее продать.

• Есть ли подъезд к участку и удобно ли им пользоваться. Проверьте документы на обеспечение подъезда к участку (ст. 27 закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Бывает так, что подъезда нет вообще и доступ можно получить только через соседский участок. Тогда придется обращаться в суд и устанавливать сервитут.
  Если подъезд неудобный, могут возникнуть сложности при строительстве. Например, не сможет заехать спецтехника.

• Бывают ли весной разливы. Грунтовые воды могут затапливать почву, если рядом находится река. Можно уточнить у соседей, так как собственник заинтересован в продаже и не всегда даст правдивый ответ.

• Как проведены коммуникации. Бывает так, что продавец заверяет вас в том, что газовая труба находится в 200 м от участка. Однако это может быть какой-нибудь магистральный газопровод, к которому невозможно подключиться. Здесь лучше потребовать топосъемку и действующие технические условия.

• Как давно вступил в наследство. Если прошло менее трех лет с даты вступления продавца в право наследования, то есть риск, что могут появиться другие законные наследники участка. Опасно приобретать участки, принятые в дар: даритель через суд может потребовать подаренный объект обратно.

• Есть ли вода и какого она качества. Бурить глубокую скважину дорого. А если качество воды плохое, потребуется дорогостоящая очистка воды.

• Какой размер членских взносов. Есть поселки, где обслуживание доходит до 100 000 рублей в год. Не все могут позволить себе такие суммы.

После того как вы выбрали подходящий участок и убедились, что с ним все в порядке, можно составлять договор купли-продажи. Форма документа произвольная, шаблон можно скачать в интернете. Но в договоре обязательно должны быть:

• личные данные продавца и покупателя;

• сведения об участке — координаты, кадастровый номер, площадь, ВРИ и категория земель;

• цена сделки и порядок оплаты.

После того как вы подписали договор и внесли деньги, нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в отделение Росреестра, в МФЦ.

Если продавец женат или замужем, попросите нотариально заверенное согласие супруги (супруга). Для регистрации этот документ не нужен, но он убережет вас от проблем в будущем. Согласие гарантирует, что муж или жена бывшего собственника не заявят свои права на участок.
Для регистрации понадобятся документы:

• договор купли-продажи в трех экземплярах — для Росреестра, продавца и покупателя;

• акт приема-передачи участка (можно обойтись без него, но это нужно прописать в договоре);

• паспорта продавца и покупателя;

• квитанция об уплате госпошлины — 350 руб. за участок без дома;

• заявление от собственника о переходе прав на недвижимость.

Срок регистрации зависит от способа обращения. Быстрее всего проходит сделка через нотариуса: 1 – 3 рабочих дня. Оформление через МФЦ может занять до 9 рабочих дней. После этого можно получить в Росреестре выписку из ЕГРН.

Вот как выглядит примерный план покупки участка:

• Выберите участок земли подходящей категории и ВРИ. Если собираетесь строить жилой дом, подойдет ИЖС, ЛПХ или садоводство на землях населенных пунктов. Категорию и ВРИ можно посмотреть по публичной кадастровой карте.

• Убедитесь, что рядом нет и не планируется возведение нежелательных объектов.

• Оцените участок на предмет качества дорог, наличия коммуникаций, рельеф и водный режим.

• Расспросите соседей о членских взносах, разливах воды. Оцените удобство подъездов.

• Проверьте документы на участок. Удостоверьтесь, что он принадлежит продавцу и на нем нет обременений и ограничений.

• Составьте и подпишите договор купли-продажи.

• Передайте продавцу деньги. Безопаснее всего — через банковскую ячейку.

• Заплатите госпошлину.

• Подайте документы на регистрацию в Росреестр.

• Дождитесь регистрации и заберите выписку из ЕГРН.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.