Что такое безвозмездная аренда: условия и особенности договора

Когда говорят про временную передачу помещения в пользование, то чаще всего имеют ввиду аренду за деньги. Но иногда квартиру или офис передают безвозмездно. Например, человек предоставляет бесплатно свое жилье родственнику на время. Или учредитель ООО передает свое помещение юрлицу для регистрации в налоговой. Юридически урегулировать такие ситуации поможет договор безвозмездной аренды.

Под безвозмездной арендой понимают передачу имущества в бесплатное временное пользование. Договор безвозмездной аренды еще называют договором безвозмездного пользования или договором ссуды. 

По такому договору не все можно передать, а только то, что можно получить и вернуть в том же состоянии с учетом износа, ст. 690 ГК РФ. Например, допустимо передать жилье или машину, но нельзя — продукты питания. В этой статье расскажем все про передачу жилья в безвозмездный найм.

В договоре ссуды выделяют две стороны:

• тот, кто передает имущество — ссудодатель;

• тот, кто принимает и должен вернуть — ссудополучатель.

Например, Иван — ссудодатель передает свою квартиру на время долгосрочного отпуска ссудополучателю Петру по договору безвозмездной аренды.

Для физлиц ограничений в таких договорах нет, но есть для юрлиц:

• коммерческая организация не может ссудить имущество своим учредителям, участникам, директорам или членам коллегиальных органов управления;

• контролирующие органы могут посчитать договор ссуды замаскированным дарением, если его заключили два юрлица. А дарить что-то компании друг другу не имеют права. Если такой договор нужен, то в нем нужно прописать деловую цель — например, производитель товара передает безвозмездно нежилое помещение второй фирме, где она готовит и хранит сырье для производства этого же товара.

Договор ссуды хоть и не предполагает плату деньгами, но обязанности накладывает, поэтому уместнее составить его письменно, в свободной форме и подписать обеими сторонами. Регистрировать его в Роскадастре ненужно. Исключение — безвозмездная передача объектов культурного наследия и земельные участки, которые передаются на срок более одного года. Их заключение, изменение и прекращение обязательно регистрируется в Роскадастре.

Договор безвозмездного пользования можно заключить и устно. Но при споре это придется доказать документами, а не показаниями свидетелей. Например, Мария ссудила квартиру Анне. Допуск в подъезд дома происходит по индивидуальному пропуску. Чтобы Анна зашла в помещение, Мария сделала ей такой пропуск в управляющей компании. Он и подойдет в качестве доказательства, что Анна жила в квартире по устному договору ссуды.

Предмет договора

В договоре обязательно нужно прописать предмет, иначе в случае споров его признают недействительным. Например, в договоре безвозмездной аренды помещения предмет — это квартира или офис, которую передают.

Рекомендуем конкретизировать предмет договора, например, для помещения прописать:

• адрес, этаж, номер квартиры;

• кадастровый номера и площадь объекта;

• количества жилых комнат (или офисных помещений) в составе передаваемого объекта.

Полезно будет закрепить в договоре основание, по которому владелец распоряжается объектом: договор купли-продажи, дарения, приобретение права собственности на основании ордера. Так получатель ссуды избежит риска того, что ему передадут объект, на который не имеют права.

Условия использования объекта

Договор ссуды предполагает, что предмет будут использовать по назначению или как договорились. Например, если заключен договор безвозмездной аренды квартиры, то ссудополучатель обязан жить в ней, а не использовать для производственной деятельности. В договоре могут быть и более жесткие ограничения — например, что в квартире, может жить только сам ссудополучатель без других людей или домашних животных.

Обязанности и права сторон договора

Рекомендуем прописать следующие пункты:

• Владелец должен передать помещение, в котором можно жить или работать, а жилец должен его вернуть в таком же надлежащем состоянии. Это нужно прописать в договоре или акте-приемке, чтобы при возвращении объекта не возникло претензий.

  Например, владелец Иван подробно указывает состояние квартиры и имущества: бытовой техники, сантехнических систем, мебели. Ссудополучатель Петр подписывает договор или акт и обязуется вернуть квартиру и имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. К примеру, механические повреждения паркета через 5 лет проживания в квартире можно признать естественным износом, а вот через месяц — едва ли.

• Ссудополучатель также обязан содержать объект, делать текущий и капитальный ремонт. Этим договор безвозмездного пользования отличается от договора аренды — в последнем капитальный ремонт осуществляет владелец жилья.

В договоре могут быть и иные права и обязанности. Например, владелец объекта имеет право приходить и смотреть состояние своего имущества. Такое условие полезно прописать в договоре безвозмездной аренды квартиры, чтобы ее состояние оставалось приемлемым.

Также стороны могут договориться о своих условиях содержания. Например, что капитальный ремонт проводит ссудодатель, а текущий — ссудополучатель. Либо определить, кто и как платит коммунальные расходы, например, интернет оплачивает владелец квартиры, а жилец все остальное по счетчикам.

Сроки и переход прав по договору

Договор ссуды заключается на определенный срок. Если его не прописать, договор считается бессрочным, статья 610 ГК РФ. Если ссудополучатель продолжит жить в квартире после окончания срока, а владелец не против, то договор считается перезаключенным на неопределенный срок, п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В процессе безвозмездной аренды помещения может произойти смена ссудодателя, например, квартиру продадут, владелец умрет или произойдет реорганизация юрлица, которое владело объектом. В этом случае ссудополучатель остается при своих правах по договору на тех же условиях, п. 1 ст. 700 ГК РФ, и может, например, продолжить жить в квартире даже при новом хозяине, который ее купил.

А вот ссудополучатель не может передать свои права по договору другому лицу, его смерть или реорганизация также прекратят действие договора ссуды. Например, организация ссудила сотруднику квартиру для проживания, работник умер. Его наследники не могут заехать и жить в квартире, нужно заключать новый договор безвозмездной аренды жилого помещения.

Санкции за несоблюдение условий договора

Поскольку договор ссуды — безвозмездный, то и санкции за его несоблюдение могут быть только в том случае, если случился реальный ущерб. Например, жилец по своей вине затопил квартиру и этим нанес ущерб покрытию пола в ней.

Тоже самое и с имуществом в квартире. Чтобы не спорить, сколько придется платить, лучше изначально прописать в акте или договоре, стоимость содержимого жилья. Например, Петр сломал посудомоечную машину в квартире Ивана. Если в акте приемки квартиры прописана ее стоимость, то именно эту компенсацию он должен заплатить. Если информация не прописана, то Ивану придется предъявит чек на посудомойку, либо анализировать стоимость аналогичных приборов на рынке.

ГК РФ выделяет две разновидности прекращения договора безвозмездной аренды:

• добровольный — по соглашению сторон;

• из-за нарушения договора одной из сторон.

Если договор бессрочный, его могут расторгнуть обе стороны, нужно только уведомить за месяц. А срочный договор может прервать только ссудополучатель, также предупредив за 30 дней. Срок месяц — определен законом, но стороны могут выбрать свой.

У владельца жилья есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке, ст. 698 ГК РФ, если жилец:

• использует жилье не по назначению или не так, как прописано в договоре. Например, ссудили жилье одному студенту и закрепили это в договоре, а по факту живет четверо;

• не поддерживает переданное имущество в исправном состоянии или не содержит его. Например, сломалось окно, и теперь дождь попадает в квартиру, портит обои на стене. Жилец обязан починить окно, потому что входит в содержание жилья;

• существенно ухудшает состояние переданного имущества. Например, ломает мебель и не чинит;

• передал объект другому, не спросив у владельца. Например, пустил пожить друга, а сам уехал на время.

Ссудополучатель тоже может досрочно расторгнуть договор, если:

• Получил имущество с недостатками, о которых владелец изначально не сказал. Пользоваться объектом невозможно или неудобно. Например, Иван заселил Петра в квартиру и не предупредил, что система отопления неисправна, жить зимой там невозможно. Петр может разорвать договор и получить от Ивана компенсацию, может исправить отопление сам или попросить об этом Ивана.

• Имущество повредилось не по вине ссудополучателя и использовать его больше нельзя. К примеру, после проливных дождей в квартире на последнем этаже многоквартирного дома, частично обрушились перекрытия. Такая квартира уже непригодна для проживания, а повлиять на погоду ссудополучатель не мог.

• Ссудодатель не предупредил ссудополучателя, что на объект имеют право другие лица, или оно в залоге. Например, Василий заложил квартиру и взял кредит, платежи не вносит. Квартиру пришли изымать, но там по договору ссуды живет Павел. Он вправе расторгнуть договор с Василием досрочно.

• Ссудодатель не передал имущество или необходимые принадлежности к нему. Если договор заключили, но владелец так и не пустил жильца в квартиру, или не отдал ему ключи, заставить его это сделать нельзя. Договор расторгается, а ссудополучатель может потребовать компенсацию. Например, если с момента заключения договора он продолжал снимать другое жилье, то ссудополучатель может взыскать платежи за этот срок с ссудодателя.

• Договор безвозмездного пользования (безвозмездной аренды, ссуды) схож с договором аренды, но ключевое отличие — в нем не участвуют деньги.

• Стороны по договору ссуды: ссудодатель — тот, кто передает имущество и ссудополучатель — тот, кому оно передается.

• В договоре ссуды на помещение необходимо максимально четко описать передаваемое помещение: указать адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, сколько стоит имущество внутри помещения и в каком оно состоянии.

• По общему правилу ссудополучатель должен содержать полученный объект, но стороны могут договориться на свое усмотрение.

• Ответственность сторон по договору ссуды в большинстве случаев ограничена реальным ущербом.

• Чтобы расторгнуть бессрочный договор, достаточно направить извещение об отказе от договора за месяц до его прекращения. Срочный договор таким способом может расторгнуть только ссудополучатель. Кроме того, в одностороннем порядке расторгнуть договор может любая из сторон при существенном нарушении договора.

• Закон не требует обязательного составления акта приема-передачи помещения при договоре ссуды. Но он поможет минимизировать риски, если возникнут споры.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов. prisoner.of.law@gmail.com.