Аварийное жилье: как собственникам попасть в программу переселения

Программы переселения из ветхого и аварийного жилья касаются только многоквартирных домов, то есть жилых домов с двумя или более квартирами. Рассказываем, что делать, если дом признают аварийным.

В России понятие ветхого и аварийного жилья указывает на его правовой статус, особенности проведения технической экспертизы, определения степени износа, безопасности жилых помещений, а также принятия решений о реконструкции или сносе зданий.

Ветхое жилье — это жилое помещение в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании, с изношенностью до 70% для каменных домов и до 65% — для деревянных. Также жилье считается ветхим, если у него устарели инженерные системы, и жить становится небезопасно и некомфортно. Ветхое жилье не признают аварийным. Его отремонтируют, и можно будет продолжить жить.

Аварийное жилье — это жилое помещение, которое признано непригодным для проживания из-за опасной деформации, разрушения несущих конструкций и систем коммуникаций, которые могут создавать угрозу жизни и здоровью людей.

Подробно опишем процедуру признания МКД аварийным.

Какой дом могут признать аварийным

Если в доме больше половины жилых помещений и основных конструкций представляют опасность для жильцов, то его посчитают аварийным. Например, поврежден фундамент, стены пошли глубокими трещинами, или дом опасно накренился.

Кто и куда должен обратиться

Если собственник или наниматель социального жилья, считает свой дом аварийным, об этом можно заявить в уполномоченный орган.

Это могут быть две организации:

1. Межведомственная комиссия (МВК) — это специальный орган, создаваемый региональными или муниципальными властями для признания жилья аварийным. В него входят представители органов жилищного надзора, Роспотребнадзора, управлений градостроительства и архитектуры, органов государственной власти РФ и муниципальных образований, а также аттестованные эксперты в сфере проектной документации и инженерных изысканий. Жильцы могут подать заявление индивидуально или коллективно. Коллективное заявление будет весомее.

2. Орган жилищной инспекции в муниципальном образовании. Туда нужно обращаться с аналогичным документом от жильцов. Жилинспекция сама направит заявление в МВК.

То есть в любом случае признанием дома аварийным будет заниматься МВК. У комиссии есть 30 календарных дней с момента регистрации заявления собственника или заключения экспертизы, чтобы признать дом аварийным. Или 20 календарных дней, если поступил перечень объектов, пострадавших в ЧП, или заявление собственника помещения, не включенного в этот перечень. По истечении этого срока МВК обязана дать заключение о признании дома аварийным, об отказе в этом или о проведении дополнительного обследования.

Какие документы потребуются

Основным документом при требовании о признании дома аварийным является заключение экспертной комиссии. Его должна выдать компания, состоящая в СРО в области архитектурно-строительного проектирования, которая проведет обследование конструкций дома. Экспертиза платная, финансируют ее инициаторы признания МКД аварийным, чаще всего — жильцы. Бесплатно такое заключение они могут получить при обращении за признанием дома аварийным через органы жилищной инспекции в муниципальном образовании. В этом случае инспекция сама выдает заключение и направляет его в Межведомственную комиссию.

Кроме того, жильцы также собирают:

• заявления от собственников или нанимателей жилья. Оно может быть коллективным, например, от ТСЖ или нескольких владельцев аварийных помещений в доме;

• выписки из ЕГРН на квартиры людей, которые обращаются с заявлением, либо иные правоустанавливающие документы на жилье: договоры соцнайма, мены, купли-продажи, решения судов;

• письма и жалобы жильцов в УК, администрацию муниципального образования и иные органы на несоответствие жилых помещений санитарным и иным требованиям к качеству проживания. Это поможет подтвердить устойчивый характер износа дома;

• фото и видео, фиксирующие недостатки в жилище: трещины в стенах или в видимой части фундамента, обвалившиеся потолков и т.д. Делать это необязательно, но может помочь обосновать доводы об аварийном состоянии дома, если МВК не признает дом аварийным, и дело пойдет в суд.

Когда МВК решит, что жилье аварийное, она в трехдневный срок направит экземпляры заключения заявителям и в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления. С этого момента в течение 30 дней эти органы должны признать дом аварийным, указать сроки реконструкции или расселения жильцов, если дом идет под снос.

Затем уполномоченный орган в течение 5 дней направляет уведомление о решении заявителю и в орган жилищной инспекции, если он участвовал в признании жилья аварийным. С этого момента муниципалитет или региональные власти начинают реконструкцию или расселение жильцов аварийного МКД.

Сроки расселения

Сроки переселения зависят от возможностей региона и от того, какое количество аварийных зданий выявлено. Обычно действует принцип даты признания дома непригодным к проживанию: чем раньше это произошло, тем ближе будет и срок расселения жильцов. Но иногда при угрозе обрушения зданий приоритет отдается наиболее опасным домам. Плановая дата расселения должна быть указана в реестре аварийных домов, также ее можно уточнить в администрации муниципалитета.

Снимите квартиру, пока ожидаете расселения

Выбрать квартиру от «Самолет Плюс»

Еще расселение зависит от наличия средств в региональном бюджете на эти нужды. Потому что в отношении домов, признанных аварийными с 2022 года, расселение финансируется из бюджета субъекта РФ. Поэтому сроки переселения из аварийного жилья могут неоднократно сдвигаться. Законного количества времени, в течение которого должны расселить аварийное жилье, нет. Ускорить процесс можно только через суд, если дальше жить в доме становится очень опасно.

В России ведется федеральный реестр аварийных домов. Информация в открытом доступе размещается на сайте публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Также информация о том, что дом признан аварийным, с 1 февраля 2022 года указывается в выписке из ЕГРН, которую собственник может получить, обратившись в МФЦ или самостоятельно через портал «Госуслуги».

На сайте «Фонда развития территорий» наглядно представлена статистика хода расселения и характеристики подлежащих расселению МКД

Проверить свой адрес можно через поиск по сайту. Нужно выбрать свой субъект РФ в верхней части страницы. Также можно поискать по аварийным домам своего муниципального образования.

Например, перечень аварийных домов Ейского муниципального района Краснодарского края

Если МВК или муниципалитет не признали жилье аварийным, жильцы могут обратиться в районный или городской суд по месту нахождения дома. К исковому заявлению следует приложить те же документы, что направлялись в МВК. А также заключение МВК и свои аргументы, почему данное решение не соответствует закону.

В спорных случаях суд может назначить судебно-строительную экспертизу, которая установит реальный процент износа МКД. Расходы на нее оплатит сторона, проигравшая в споре. По результатам судебного разбирательства суд либо обяжет муниципалитет признать дом аварийным, либо откажет в этом.

Собственники из дома, внесенного в программу расселения, могут рассчитывать на получение равноценных квартир в новом МКД, но не обязательно большей площади. Это не улучшение жилищных условий, а компенсация. Жилью достаточно быть благоустроенным, безопасным, и находиться в пределах того же города или поселка, где располагался аварийный жилой дом. Более того, по согласованию с собственниками жилье на замену аварийному могут предоставить даже в другом населенном пункте. А вот в «коммуналки» переселять жителей аварийных домов нельзя, так же как и в дома без базовых удобств, например, без водопровода или канализации.

Могу переселить в равноценное жилье, но вряд ли большее по площади

Если дом признают аварийным, но не внесут в региональную программу переселения, собственники жилья получат только денежную компенсацию. То есть муниципалитет выкупит у них аварийное жилье. В этом случае власти не обязаны предоставить собственникам другое жилье, что подтверждается и мнением Верховного Суда РФ.

Если же граждане живут по договору соцнайма, им не дадут денежную компенсацию, а переселят в другое помещение в соответствии с нормами площади на каждого нанимателя и члена его семьи, проживающего в аварийном помещении.

По какой цене выкупают аварийное жилье

Стоимость недвижимости считают так:

• рыночная стоимость самого жилого помещения;

• рыночная стоимость части общего имущества в МКД, принадлежащего собственнику;

• рыночная стоимость части земельного участка, на котором стоит аварийный МКД, принадлежащей собственнику;

• убытки, причиненные сменой места проживания, в том числе затраты на поиск другого жилья или на коммерческий наем в период поиска квартиры, на оформление права собственности на другое жилое помещение. Государство также компенсирует жильцам аварийного домов убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилье нанимателю, а в договоре прописана неустойка за досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя. Такую неустойку должен будет компенсировать муниципалитет. Кроме того, Верховный суд РФ указывал, что возместить нужно и произведенные собственником взносы на капитальный ремонт, если он так и не состоялся до признания жилья аварийным.

Указанная выше формула не распространяется на тех, кто приобрел помещения в доме после признания его аварийным. Такие собственники могут рассчитывать на компенсацию только той суммы, за которую они купили жилье в аварийном доме. А также им не предоставят другое равноценное жилье после переселения.

Весь процесс расселения из аварийного жилья в идеальном варианте состоит из следующих этапов:

1. Жильцы документируют аварийное состояние дома и подают пакет документов в МВК.

2. МВК выдает свое заключение, с которым жильцы обращаются в орган государственной власти или местного самоуправления о признании дома аварийным.

3. При положительном решении уполномоченного органа непригодный дом включают в региональную программу переселения из аварийного жилья.

4. Жильцы дома получают уведомления от муниципалитета о том, что МКД и земля, на которой стоит дом, изымается для государственных и муниципальных нужд. Одновременно они получают проекты соглашений об изъятии недвижимости. В них определено, куда предлагается переселяться гражданам, или какая компенсация им положена за изымаемое жилье.

5. В течение 90 дней с момента получения проектов соглашений жильцы подписывают их и направляют в орган местного самоуправления. На лиц, не согласившихся на переселение или компенсацию, муниципалитет подает исковое заявление для изъятия такого жилья в судебном порядке с предоставлением компенсации.

6. Муниципалитет принимает аварийное жилье у граждан и выплачивает компенсации, выселяющимся без предоставления иного жилья.

7. С жильцами аварийного дома подписывают договор социального найма или оформляют права собственности на жилье, выданное в качестве компенсации, в Росреестре.

8. Люди переезжают в предоставленное жилье.

Если вас не устраивает жилье, полученное по расселению, то поможем подобрать новый объект из каталога «Самолет Плюс»

Выбрать новое жилье

В России сейчас действуют две федеральных программы расселения домов: 

• признанных аварийными до января 2017 года;

• признанных аварийными с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.

Эти федеральные программы затрагивают в том числе и региональные списки аварийных жилых МКД, формируемые по результатам деятельности МВК и профильных органов. Переселение из аварийного жилого фонда при этом производится как за счет средств федерального, так и за счет иных бюджетов.

Например, по программам расселения аварийных МКД в Краснодарском крае расселено более 60% домов

Как узнать, входит ли дом в региональную программу расселения

Внести дом в региональную программу расселения в 2024 году можно только после того, как собственники или наниматели жилья обратились в МВК, а потом с ее решением — в местную администрацию. В этом случае муниципалитет должен включить аварийный дом в региональную программу переселения. Реестры домов, входящих в программу переселения, обычно ведут органы исполнительной власти субъекта РФ, в чью компетенцию входит решение вопросов ЖКХ.

Например, в Краснодарском крае списки аварийных МКД ведет на своем сайте Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства
Также информацию об аварийных домах и ходе региональных программ переселения можно увидеть и в федеральном реестре аварийных домов на сайте «Фонда развития территорий».

• Аварийное жилье — это то, в котором жить уже опасно. А ветхое еще можно отремонтировать и продолжить жить. Аварийное жилье чаще всего подлежит сносу.

• Когда жилье признали непригодным для проживания, жильцы должны обратиться в Межведомственную комиссию с экспертизой, заявлением и правоустанавливающими документами. Если МВК признает жилье аварийным, жильцов расселят или выплатят денежную компенсацию. Нанимателям квартир по социальному найму предоставят только другое жилье, соответствующее нормативам.

• Перечень домов к расселению и ход программы публикуют на сайте «Фонда развития территорий», а также на сайтах органов государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления. Также если дом признан аварийным, это пропишут в выписке из ЕГРН.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Довбыш Андрей, юрист в сфере корпоративного права и интеллектуальной собственности. Помогаю не запутаться в хитросплетениях законов и нормативных актов