Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее для продавца и покупателя

Когда человек собирается покупать квартиру, то практически всегда встает вопрос о внесении аванса или задатка — для продавца это гарантия того, что покупатель не откажется от сделки и можно начинать готовить документы. Не все понимают различие между этими двумя понятиями, а они есть, и они принципиальны, когда речь идет о передаче денег. Выясняем, в чем именно заключается разница между этими двумя понятиями.

Вот что говорит о задатке статья 380 Гражданского Кодекса:

В случае с недвижимостью это обязательство сторон заключить и исполнить договор, то есть продать/купить конкретную квартиру по конкретной цене и в установленный срок. Если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца. Но если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Функций у задатка две. Во-первых, предоплата, во-вторых, гарантия исполнения продавцом и покупателем взятых на себя обязательств.

При задатке для покупателя есть определенные риски. Так, если он собирается воспользоваться ипотечным кредитом, банк может не одобрить выбранную им квартиру. В случае если задаток за нее внесен (и если ситуация с банком не прописана в договоре отдельно), покупатель теряет эти деньги, так как не может участвовать в сделке.

Планируете взять ипотеку? Заполните анкету, и наши банки-партнеры предложат вам выгодные условия кредитования.

Аванс это очень уж хитрое понятие, ни в одной статье Гражданского Кодекса определения этого термина нет, а на практике это, пожалуй, самый распространенный вариант при сделках с недвижимостью. У аванса только одна функция — оплата части стоимости квартиры как показатель серьезности намерений покупателя. Технически аванс. это сумма, переданная продавцу квартиры до момента заключения договора купли-продажи. Эту сумму в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемой квартиры.

При внесении аванса у покупателя тоже есть некоторые риски. Например, если он уже потратил деньги на проверку документов на квартиру и оплату услуг риелтора, а продавец вдруг передумал продавать свое жилье и отказался от сделки, аванс в этом случае покупателю вернут, а вот понесенные расходы никто не компенсирует.

Читайте также: Как поставить дом и землю на кадастровый учет.

Главное и существенное отличие аванса от задатка состоит в том, что за нарушение соглашения о задатке наступает ответственность, а за нарушение соглашения об авансе — нет. То есть в случае задатка, если покупатель квартиры, человек, который задаток внес, отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка остается у продавца. Ответственность двусторонняя — если продавец по каким-то причинам передумал продавать свою квартиру, то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так, если задаток составлял 20 000 рублей, продавец обязан вернуть покупателю 40 000, а если задаток составлял 50 000 рублей, вернуть придется 100 000 рублей.

Если же отказ от исполнения договора произошел по обоюдной договоренности сторон, что называется полюбовно или если возник форс-мажор, например, стихийное бедствие или смерть одной из сторон договора, то задаток возвращается покупателю в полном размере.

Что касается аванса, то он всегда возвращается покупателю, даже если покупатель по каким-то своим причинам в итоге отказался от сделки.

Задаток — это обеспечение выполнения обязательств. Теоретически его можно рассматривать как частный случай предоплаты, однако в недвижимости термин «предоплата» обычно не применяется. Технически же это выглядит так: человек покупает квартиру за 5 миллионов рублей и вносит задаток в сумме 50 000 рублей. В этом случае при совершении сделки и окончательном расчете с продавцом он передает ему сумму в 4 950 000 рублей, то есть за вычетом задатка.

Существуют такие понятия, как «рынок продавца» и «рынок покупателя». Рынок продавца — это превышение спроса над предложением, когда на рынке больше желающих купить квартиры и меньше желающих их продать. При рынке покупателя все ровно наоборот, — предложение превышает спрос и покупатели становятся очень придирчивыми при выборе квартир.

С точки зрения рынка продавца, задаток более выгоден покупателю. Он «привязывает» квартиру, так как при разрыве договора продавцу придется вернуть задаток в двойном размере. Таким образом задаток обеспечивает спокойствие и уверенность покупателя намного лучше, чем аванс. Продавцу же в этой ситуации выгоднее аванс. В этом случае, даже если его планы изменятся, например, кто-то предложит большую сумму за его квартиру, он просто вернет аванс и никаких штрафных санкций для него не последует.

С точки зрения рынка покупателя все будет иначе, задаток более выгоден продавцу, так как именно задаток «привязывает», но на этот раз не квартиру, а покупателя. А аванс более выгоден покупателю.

Получается, что в разных условиях спроса и предложения выбор того как фиксируются отношения между продавцом и покупателем, с помощью аванса или задатка, будет меняться.

Аванс возвращается всегда, вне зависимости от того, что стало причиной срыва сделки. Что касается задатка, то все зависит от того, по какой причине сделка не состоялась.

Если покупатель передумал приобретать квартиру, то задаток ему не вернется, он останется у продавца. Если сделка не состоится по инициативе продавца, то задаток будет возвращен покупателю со штрафными санкциями – в двойном размере. Если сделка не состоялась из-за форс-мажора, например, в квартире, которую собирался приобрести покупатель, случился пожар, то задаток возвращается без штрафных санкций.

Соглашение о задатке всегда заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется, но по желанию сторон можно обратиться к нотариусу.

Размеры задатка при сделках с недвижимостью законодательством не определены, это всегда предмет договоренности сторон. Главное, чтобы сумма реально переданного задатка совпадала с той, которая указана в соглашении о задатке. В документе должны быть указаны паспортные данные сторон, местоположение и адрес квартиры, по которой совершается сделка, сумма задатка и сроки исполнения договорных обязательств. Если продавцом выступает юридическое лицо, соглашение может быть оформлено на бланке организации.

Также условия внесения задатка могут быть прописаны не в отдельном документе, а в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Сам факт передачи денег подтверждается распиской.

Точно так же, как и в случае с задатком, авансовое соглашение оформляется в простой письменной форме и не нуждается в обязательном нотариальном заверении.

В документе обязательно указывается, за какой объект внесен аванс, вносят также все паспортные данные участников договора и сумма, которую передает покупатель. И по аналогии с задатком, условия передачи аванса, его сумма и другие существенные условия могут быть указаны не в отдельном документе, а в предварительном договоре купли-продажи — этого будет достаточно. Факт передачи денег при этом тоже подтверждается распиской. С точки зрения закона расписка имеет юридическую силу и может служить доказательством передачи денег даже при судебных разбирательствах.

Почитать больше интересных статей о рынке недвижимости можно прямо сейчас в журнале компании «Самолет Плюс».

Задаток — это подтверждение серьезности намерений сторон о заключении договора купли-продажи недвижимости. Это обязательство, за исполнение которого обе стороны договора несут ответственность .Задаток выполняет две функции — платежную и обеспечительную.

Аванс — это рыночное понятие, не расшифрованное напрямую в Гражданском Кодексе. Он выполняет только платежную функцию; его можно рассматривать как предоплату.

Аванс и задаток всегда оформляются письменно. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости покупателю и продавцу могут быть выгоднее как задаток, так и аванс.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.