Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

Арендные каникулы — это период, когда арендатор может не платить аренду совсем или уплачивать ее со скидкой. В законе такого понятия нет: этот термин используют только в обиходе. Но ст. 1 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора: это значит, что стороны соглашения могут договориться о любых условиях, которые не противоречат закону. Также ГК РФ позволяет использовать в условиях договора обычаи делового оборота — правила поведения, которые сложились в практике предпринимательской деятельности. Арендные каникулы подходят под это определение, поэтому включать их в арендные отношения законно. Но делать это нужно осторожно с учетом всех нюансов.

Каникулы обычно предоставляют в периоды, когда бизнес по каким-то причинам не может работать в полную силу, его доход падает или совсем исчезает и становится сложно вносить арендные платежи. Это происходит, если:

• Компания только сняла торговую площадь и нужно ее подготовить к запуску бизнеса: привезти и расставить торговое оборудование, все подключить и настроить.

• Компания работает уже давно, но ремонт в помещении износился и его нужно обновить.

• Бизнес зависит от сезона. Например, столовая в бизнес-центре обслуживает офисных сотрудников. В новогодние праздники посетителей нет и прибыли тоже. Чтобы было легче перенести этот период, компания может попросить у арендодателя каникулы.

• Случилось ЧП или что-то непредвиденное. Например, арендные каникулы широко использовали в период пандемии коронавируса, когда объявили режим самоизоляции.

Условия арендных каникул зависят от того, как собственник помещения и арендатор договорятся между собой. Владелец не обязан предоставлять льготу, но может пойти навстречу, если заинтересован в сотрудничестве с арендатором и не хочет его терять.

Арендные каникулы прописывают в самом договоре аренды или дополнительном соглашении к нему. В документах нужно подробно все указать: причину каникул, их срок, сумму и порядок платежей. Закон здесь не ограничивает стороны: они могут договориться на любые сроки и условия.

Пример 1. Хозяйке зоомагазина на запуск бизнесу нужен месяц, пока она договорится с поставщиками, привезет корма и другие товары, наймет продавцов. Она договорилась с представителями небольшого местного ТЦ, что они снизят стоимость аренды на месяц. В этом случае каникулы решили указать прямо в договоре и добавить такую формулировку:

«Для проведения работ, необходимых для запуска бизнеса в помещении по адресу ул.Ивана Иванова дом 1, с 1 февраля 2024 года по 29 февраля 2024 года установить арендную плату в размере 30 000 рублей в месяц. С 1 марта 2024 года установить арендную плату в размере 55 000 рублей».

Пример 2. В павильоне, который торгует овощами, прохудилась крыша: теперь там нельзя работать. По закону ремонт крыши относится к капитальному ремонту и ложится на собственника помещения. На переговорах владелец лавочки договорился с арендодателем, что он сделает ремонт кровли в счет двух месяцев арендной платы. Они заключили допсоглашение к договору аренды, где прописали:

«Арендатор оплачивает ремонт помещения: полную замену кровли, все стройматериалы и работы торгового помещения, которое находится на улице Ивана Ивановича, 1. Арендодатель засчитывает как арендной платы за период с 1 мая 2024 года по 30 июня 2024 года (2 месяца). Возмещение сопровождается составлением акта взаимозачета».

Если арендодатель не идет навстречу и бизнесу срочно нужно новое помещение, воспользуйтесь сервисом от «Самолет Плюс». Он поможет подобрать подходящие площади или купить готовый бизнес. А специалисты объяснят, как провести сделку на выгодных условиях.

Выбрать коммерческое помещение.

Главная сложность — отношения с налоговой.

Арендодатель платит налог с дохода — суммы, которую он получает от арендатора. Если собственник помещения снизит стоимость аренды, его доход уменьшится. А вместе с ним — сумма налога, которая зависит от налогового режима.

Кажется, что все логично: меньше доход — меньше налог. Но налоговая может посчитать подозрительным, что доход снизился, и решить, что собственник помещения просто решил не декларировать его и уклониться от уплаты налога. В этом случае налоговики могут запросить документы или прийти с проверкой. Если они посчитают, что причин для снижения дохода нет, они потребуют уплатить налог и добавят к нему пени и штрафы.

Арендатор несет схожие риски. Если предприниматель договорился об арендных каникулах, потому что нужно время на запуск бизнеса или ремонт, он не может работать в полную силу или совсем приостанавливает деятельность. Его доходы падают, поэтому снижается и налог. Но если он продолжает работать как ни в чем не бывало, а его арендный платеж снижается, налоговая может посчитать это внереализационным доходом. По закону его тоже нужно включить в налогооблагаемый доход и рассчитать сумму налога по общим правилам в зависимости от системы налогообложения. А бизнесу придется заплатить штраф и пени.
Также последствия ожидают собственника помещения и бизнес, если во время каникул арендодатель вообще не взимает плату за съем. Как и в случае со снижением арендного платежа, у арендатора возникает внереализационный доход. Он обязан рассчитать сумму неуплаченной аренды по ее рыночной стоимости, включить ее в налогооблагаемый доход и уплатить налог. Если этого не сделать, налоговая выпишет штраф. Арендодателю, если он организация или ИП на ОСНО, придется каждый месяц платить НДС. Рассчитывать налог будут исходя из рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости.

На практике налоговая редко приходит к обычным предпринимателям и чаще интересуется снижением дохода у крупного бизнеса. Но это не значит, что можно расслабиться: налоговики все равно все проверяют и арендные каникулы — повод присмотреться к налогоплательщику повнимательнее.

Чтобы вопросов при проверке было меньше, проверьте, что в договоре или допсоглашении подробно описаны причины арендных каникул и другие условия, проконсультируйтесь с юристом. Если каникулы предоставляются на время ремонта в помещении, постарайтесь собрать доказательства, что бизнес в тот период не работал или работал в неполную силу. Например, сделайте фото до и после, где видно масштаб работ, сохраните договор с отделочниками. Это поможет доказать налоговикам, что аренда снизилась по уважительной причине.

Некоторые юристы советуют пользоваться только одним типом арендных каникул — временным снижением платы. Если арендодатель позволит арендатору пользоваться помещением безвозмездно, объясняться с налоговой будет труднее.

• Арендные каникулы — это период, когда арендатор может вносить арендные платежи с дисконтом, или не платить их совсем. Это распространенная практика в арендных отношениях, она вполне законна.

• Арендные каникулы прописывают в самом договоре аренды или в допсоглашении к нему. Важно указать в документе причину каникул, их срок, сумму и порядок платежей.

• Налоговая может заинтересоваться причиной арендных каникул и решить, что это схема, которая помогает арендодателю и арендатору уйти от налогов. При проверке стоит показать налоговикам договор, где прописаны причины каникул, и другие доказательства, что они были необходимы. Например, если арендные каникулы предоставляли на время ремонта в помещении, это подтвердит соглашение с бригадой рабочих.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ксения Гамзулина

Эксперт: Николай Визер, юрист, специализируется на налоговых проверках и оптимизации бизнеса, руководитель компании TaxPower.

Эксперт: Оксана Васильева, генеральный директор юридической компании ООО «Мариокс центр», доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации