Аренда квартир с последующим выкупом: как это устроено

Аренда квартиры с последующим выкупом — вид сделки, при которой заемщик имеет возможность выкупить снимаемое жилье в собственность.

Суть данной сделки заключается в том, что арендатор выплачивает не только ежемесячную плату, но и часть стоимости квартиры. По окончании срока аренды, квартира переходит ему в собственность.

Такой вид сделки позволяет приобрести жилье людям, у которых нет возможности сразу купить квартиру. Для арендодателей — это стабильный доход в виде арендной платы и постепенного выкупа.

Есть три способа расчета по таким сделкам:

1. Арендные платежи входят в стоимость покупки жилья. Съемщик каждый месяц уменьшает будущую цену выкупа квартиры с помощью аренды.

2. Арендные платежи совмещены с выкупными. Съемщик дополнительно к аренде вносит часть выкупной цены квартиры.

3. Арендные платежи не входят в стоимость покупки. В таком случае выкупная сумма оплачивается отдельно.

В договоре аренды квартиры с правом выкупа должны быть указаны следующие основные условия:

1. Стороны договора.

2. Объект договора: описание квартиры, ее адрес, площадь, количество комнат и т. д.

3. Срок аренды/выкупа квартиры.

4. Размер арендной платы и порядок ее внесения.

5. Условия выкупа квартиры: порядок оплаты, входит ли аренда в счет оплаты стоимости, сроки и суммы платежей, условия перехода права собственности на квартиру.

6. Права, обязанности и ответственность сторон.

7. Порядок разрешения споров.

В договоре указывают дополнительные пункты: правила пользования квартирой, порядок проведения ремонта, условия досрочного выкупа квартиры.

Для заключения договора аренды квартиры необходимы следующие документы:

1. Паспорта арендодателя и арендатора.

2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

3. Доверенность, если интересы собственника представляет третье лицо.

Такой порядок минимизирует риск мошенничества. Поскольку арендатор увидит документальные доказательства, что квартира принадлежит именно арендодателю.

Аренда с последующим выкупом и ипотека являются двумя видами приобретения недвижимости. Вот основные различия между ними:

1. При аренде с последующим выкупом сделку оформляют через договор аренды, который затем может быть изменен на договор купли-продажи. Ипотека — это договор купли-продажи, расчет по которому производится за счет заемных денег, полученных по кредитному договору с банком.

2. В большинстве случаев у ипотеки аннуитетные платежи, их величина постоянная, определяется ставкой по кредиту и фиксируется в графике платежей. Величина арендной платы может меняться на протяжении срока съема.

3. Для ипотеки требуется первоначальный взнос. При аренде с последующим выкупом такого требования нет. Но арендодатели чаще всего требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы. За счет него производится погашение задолженностей по коммунальным платежам, если арендатор просрочит внесение денег, или компенсируется ущерб, нанесенный имуществу арендодателя.

4. Обычно ипотеку оформляют на длительный срок: 25-30 лет. Аренда с выкупом может быть ограничена меньшим сроком: 5-10 лет.

5. При ипотеке квартира находится в залоге у банка. Право собственности на недвижимость покупатель приобретает сразу, но пока полностью не выплатит долг и проценты ограничен в праве распоряжения своей собственностью. При аренде с выкупом новый собственник становится полноправным владельцем при полном расчете по договору.

При аренде с последующим выкупом участие банка необязательно. При ипотеке банк выдает недостающую сумму под процент.

Плюсы аренды с последующим выкупом:

1. Возможность стать собственником недвижимости без необходимости единовременно оплачивать ее стоимость.

2. Арендатор может оценить все плюсы и минусы проживания в квартире, прежде чем принять окончательное решение о ее покупке.

3. В некоторых случаях арендатор может вовсе не нести расходы на съем. Например, когда аренду жилья оплачивает работодатель. Расходы на выкуп остаются за арендатором.

Минусы аренды с последующим выкупом:

1. Необходимость ежемесячно оплачивать аренду и сопутствующие расходы.

2. Риск повышения стоимости недвижимости в будущем, что может увеличить общую стоимость покупки.

3. Невозможность использовать ипотечное кредитование для погашения аренды с выкупом, так как ипотечный кредит выдается только для покупки недвижимости. Но можно взять потребительский кредит.

Аренда жилья с последующим выкупом — привлекательная альтернатива для тех, кто не может позволить себе сразу оплатить стоимость квартиры или не желает рисковать с покупкой.

Такая форма сделки особенно полезна для людей, которые хотят переехать в другой город или страну и нуждаются во временном месте жительства, пока они не смогут обосноваться. Также аренда с правом выкупа позволяет сохранить гибкость финансового положения и не привязываться к одному месту жительства из-за ипотечного кредита.

Договор аренды с последующим выкупом недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

После окончательного расчета будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру. Все дело в том, что такие сделки состоят из двух этапов: выплата аренды и окончательный расчет по стоимости.

При аренде квартиры с последующим выкупом обе стороны сделки – арендодатель и арендатор, должны быть готовы к определенным нюансам.

Арендодателю следует учесть, что данный вид сделки предполагает долгосрочное сотрудничество, поэтому важно установить прозрачные и понятные условия аренды и выкупа.

Арендатору же стоит помнить о том, что под такие сделки попадают квартиры с большим сроком ожидания продажи. Плохой район, первый или последний этаж, завышенная стоимость — все это является рисками для будущего собственника.

Остались вопросы? «Самолет Плюс» поможет вам разобраться!

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.