Как провести анализ локации для будущего бизнеса

Успех бизнеса часто зависит от местоположения точки. Бывает, выручка в магазинах одной и той же сети, расположенных в разных торговых центрах, сильно различается. Или новый салон красоты никак не выйдет на окупаемость, потому что рядом много конкурентов, которые давно наработали клиентскую базу.

Как правильно выбрать местоположение будущей точки, спросили у экспертов — Юрия Полякова, директора компании «Победа», которая занимается девелопментом, и Александра Назарова, лидера направления франчайзинга сети ресторанов японской и азиатской кухни MYBOX.

Первым делом нужно определиться с типом локации, в котором откроется новая точка. Таких типов бывает несколько.

Отдельно стоящее здание

В отдельном здании часто размещают автосалоны или крупные сетевые магазины

• Плюсы:

Конкуренты далеко. Клиент не зайдет в магазин напротив, чтобы сравнить товары по цене или качеству. А значит, вероятность покупки выше и продавцам реже придется работать «вхолостую».

График работы — на усмотрение владельца. Магазины в торговом центре работают по установленному режиму. В то время как обособленный бизнес может позволить себе индивидуальный график.

Например, часто ресторанам и кафе выгоднее открываться в обед и работать допоздна. А продуктовые лавки, наоборот, открыты уже в 7.30 утра, чтобы посетители успели зайти до работы.

Эксперименты со стилем и декором. Можно украшать магазин, расставлять любую мебель и декор без согласования с администрацией. Например, закрыть баннером весь фасад, а по праздникам использовать конфетти.

Но будьте осторожнее с воплощением идей, если здание представляет собой объект культурного наследия или расположено в историческом центре города. В этом случае разрешение городских властей на любые изменения внешнего вида строения все-таки потребуются. 

Разработать проект или дизайн коммерческих помещений поможет команда «Самолет Плюс». Проверенные партнеры подготовят дизайн-концепцию в 3D, рабочую документацию и чертежи, подберут отделочные материалы и посчитают стоимость проекта.

Оставить заявку

• Минусы:

Самостоятельное обслуживание помещения. Владелец коммерческой недвижимости, как правило, отвечает только за ее капитальный ремонт. А вот искать клининговую и охранную компанию и решать вопросы с коммунальными службами арендатору придется собственными силами.

Кому подойдет.

«Отдельно стоящие здания подходят для бизнеса, который требует индивидуального подхода или спокойной атмосферы. Например, для медицинских центров, офисов и коворкингов, а также концептуальных ресторанов».

Александр Назаров

Помещение в торговом центре

Бутик или отдельный островок в торговом центре — популярный тип локации для магазинов одежды, сопутствующих товаров или кафе

• Плюсы:

Трафик. Торговый центр генерирует большое количество посетителей. Поэтому в магазины ТЦ заглядывают и те, кто проходит мимо или ждет сеанса в кино.

Помощь администрации. Управляющий торгового центра возьмет на себя любые хозяйственные заботы — от замены лампочки до починки заклинившего окна.

• Минусы:

Высокие арендные ставки. В торговых центрах с хорошей проходимостью и ремонтом стоимость аренды выше среднерыночной.

Стандартные условия договоров. У торгового центра есть политика относительно арендаторов, от которой он отходит в исключительных случаях. Поэтому договориться об индивидуальных условиях, например, разместить точку у входа или перестроить помещение, будет тяжело.

Кому подойдет.

«Такие локации подходят для бизнеса, который полагается на импульсные покупки и большой поток клиентов — розничные магазины одежды, аксессуаров, электроники и товаров повседневного спроса. К тому же ТРЦ часто становятся местом встречи и отдыха, поэтому пользуются спросом заведения общепита: фаст-фуд и кофейни. Салоны красоты, маникюрные студии и фитнес-клубы также выигрывают от нахождения в местах с высокой проходимостью».

Александр Назаров

Помещение в жилом доме

На первом этаже жилого дома часто размещают продуктовую лавку или кофейню

• Плюсы:

Выгодное расположение. Статус «магазина у дома» по умолчанию обеспечивает поток посетителей из жителей близлежащих домов.

• Минусы:

Законодательные ограничения. Чтобы вести бизнес в жилом доме, помещение переводят в нежилое, приводят в соответствие все санитарные нормы, обеспечивают отдельным входом. А это не всегда возможно, ведь перепланировку и открытие точки еще нужно согласовать с жилищной инспекцией и жителями этого дома.

Этот вопрос решен в современных ЖК, где первые этажи еще на этапе строительства планируются нежилыми. Выделяют даже отдельный вид коммерческой недвижимости — стрит-ретейл — торговые помещения с витриной и отдельным входом на первом этаже жилого дома.

Не каждый бизнес можно вести в жилом доме. Так, например, на первых этажах запрещено размещать:

• химическое и промышленное производство;

• магазины автозапчастей и машинных масел;

• прачечные и химчистки;

• сауны и спа-комплексы;

• гостиницы и хостелы;

• контактные зоопарки;

• мелкие точки, которые продают алкоголь;

• ритуальные услуги.

Отсутствие инфраструктуры. Если магазин на первом этаже жилого дома не предусмотрен проектом изначально, то возможны трудности с парковкой, погрузкой-выгрузкой товаров или недостатком технических мощностей. Например, нормы электричества для жилого дома и коммерческого объекта различаются.

Кому подойдет. До 50% коммерческих помещений в жилых домах приходится на кафе, рестораны и продуктовые магазины. На втором месте — брендовые бутики одежды и обуви, а на третьем — салоны красоты.

Стационарный ларек или фудтрак

Популярный тип локации для кафе «на бегу», сладостей и мороженого

• Плюсы:

Низкая арендная плата. Аренда ларька будет ниже других возможных вариантов за счет невысокой стоимости самого объекта и его маленькой площади.

Мобильность. С таким бизнесом проще всего сменить локацию без крупных затрат. К тому же, часто ларьки — некапитальные строения. В этом случае, чтобы изменить расположение, даже помещение менять не придется — арендуйте другой участок и перевезите ларек.

• Минусы:

Автономные коммуникации. На практике такие объекты далеко не всегда можно подключить к городским инженерным сетям. Поэтому, если для точки нужно электричество, придется покупать генератор.

Кому подойдет. Магазинам и кафе с ограниченным предложением. Например, фастфуд или кофе с собой.

При выборе места расположения нового бизнеса стоит обратить внимание на несколько базовых аспектов.

Проходимость точки

В общем случае, чем выше проходимость у места, тем лучше. Иногда этот фактор решает все:

«Пешеходный трафик критически важен, например, для стрит-ресторана с посадочными местами. Такой бизнес лучше открыть вблизи бизнес-центров, учебных заведений и туристических маршрутов. В каждом городе есть популярные места для пеших прогулок, где открытие точки привлечет больше всего местных жителей и туристов. В Волгограде — это Аллея Героев, а в Астрахани — улица Кирова».

Александр Назаров

В то же время есть бизнес, который в меньшей степени зависит от трафика. Например, деловой центр города с невысокой концентрацией жителей — удачное место для расположения столовой или кафе быстрого питания. О заведении будет знать не так много людей, но стабильный поток посетителей из желающих пообедать у точки будет всегда.

Другой пример — аэропорты и вокзалы. В этих местах проходимость огромная, но подойдет такой трафик не каждому бизнесу. В ожидании рейса люди заглянут в магазин, но не купят ничего крупногабаритного перед поездкой.

Конкуренция

Перед открытием новой точки изучите ближайших конкурентов. Найти похожие заведения, а заодно и посмотреть цены и отзывы на их услуги, можно в таких сервисах, как 2ГИС или Яндекс Карты. Именно с ближайшими конкурентами бизнес будет делить трафик в первую очередь. Поэтому, если потенциальных покупателей не хватает на все заведения с похожим предложением в районе, — локация неудачная.

Но не всегда стоит упорно искать место, где нет похожих точек. Небольшие магазины или кафе часто выигрывают от соседства. Ведь покупатель скорее отправится в район, где можно заглянуть в несколько точек сразу. Так у него будет выше вероятность найти нужную вещь.

Район

Если бизнес ориентирован на людей определенного достатка, статуса или семейного положения, внимательно отнеситесь к выбору района, где расположится точка. Состоит ли он в основном из жилых домов или это деловой или исторический центр? Дома каких годов постройки преобладают? Есть ли в районе крупные предприятия, вузы и школы?

Так, в старом спальном районе с укоренившимся укладом жизни вряд ли станет популярным ночной клуб, а жители элитного ЖК не оценят социальный магазин на первом этаже.

«Важно учитывать и потенциал района или локации. Больший товарооборот дают новые районы, жильцы которых изучают среду и формируют свои предпочтения. Эффект новизны и эмоции — то, зачем приходит покупатель».

Юрий Поляков

Стоимость аренды

«Общее правило — арендные платежи не больше 15% от выручки новой точки. Но иногда можно пойти на компромисс: если локация обеспечивает бренду дополнительную узнаваемость и увеличивает его присутствие в регионе, можно рассмотреть точки с арендной платой и выше».

Александр Назаров

Если арендная плата или другие расходы на новую точку слишком высоки, то выгоднее и вовсе не открывать бизнес, а инвестировать в недвижимость.

Подобрать удачное расположение для бизнеса можно с помощью автоматизированного сервиса анализа геолокации.

«Сервис геолокации поможет определить потенциал точки, особенности целевой аудитории, провести анализ конкурентов, а также сделать прогноз по расчету ожидаемого товарооборота, разработать маркетинговые кампании».

Юрий Поляков

Такие предложения есть у крупных компаний, которые накопили достаточный объем больших данных о клиентах.

Геоаналитика Сбера

Сильная сторона сервиса — визуализация информации. По каждому типу данных доступны диаграммы и графики

Преимущества:

• Искусственный интеллект и прогнозы с точностью до 98%.

• Самостоятельный выбор нужных модулей — можно включить только полезные сервисы и статистику и не переплачивать за все возможности программы.

• Работа с крупными партнерами, например, на основе карт 2ГИС.

• Демоверсия для тестирования сервиса.

Компас Т-Бизнеса

Сервис покажет самые посещаемые точки и районы, в которых сконцентрированы похожие компании

Преимущества:

• Большое количество данных есть в бесплатной версии. Например, по каждому району сервис покажет число потенциальных покупателей, конкурентов, размер среднего чека и выручки за месяц.

• Данные по 16 крупным российским городам в разрезе 38 типов бизнеса.

• Мобильная версия приложения.

Билайн.Геоаналитика

В Билайн сделали ставку на анализ населения. Можно посмотреть, где живет целевая аудитория, или отфильтровать потенциальных клиентов по полу, возрасту, интересам

Преимущества:

• Анализ населения по 200 параметрам, таким как место жительства или работы, ежедневные маршруты или посещаемые мероприятия.

• Точность данных — до 90%.

• Встроенный сервис прогнозирования покажет будущую выручку и средний чек бизнеса в любой точке.

• Первое решение, с чем определяются при выборе местоположения будущего бизнеса, — это подходящий тип локации. Стоит ли арендовать отдельное здание или разместиться в торговом центре? А может, для бизнеса подойдет помещение на первом этаже дома или ларек.

• При поиске локации стоит обращать внимание на район, плотность населения в нем и трафик, а также уровень конкуренции.

• Есть несколько автоматизированных сервисов геоаналитики, в которых собрана информация о покупателях и конкурентах. Если использовать такие сервисы при выборе локации, вероятность успеха будет выше.

«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости, 

• продажи недвижимости, 

• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;

• капитальный ремонт квартир;

• помощь в переезде;

• меблировка;

• страхование;

• оценка недвижимости;

• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Автор: Ольга Керро

Эксперты: Юрий Поляков, директор компании «Победа»;

Александр Назаров, лидер направления франчайзинга сети ресторанов японской и азиатской кухни MYBOX.