Офис, 139,7 м²

Фактически вы получаете 320 м² по цене 140 м²». Сдается: Юридическая площадь (в собственности) 139,7 м² Фактически вы получаете 320 м² по цене 140 м²». Бонусная площадь (чердак, не в ЕГРН)~180 м² Общая полезная площадь (фактически)~319,7 м² Тип здания Торговый центр, класс C Локация Апрелевка, территория завода Грампластинок Транспортная доступность МЦД-4 в 3 минутах пешком Состояние Косметический ремонт, кондиционеры, рабочее состояние Парковка На улице, бесплатная Анализ помещения Основное помещение (139,7 м²) 3 кабинета, холл с ресепшн, санузел. Косметический ремонт, кондиционеры во всех кабинетах. Подходит под офис, медицинский/стоматологический кабинет, образовательный центр, пункт выдачи заказов, салон красоты и т.д. Чердак (180 м², бонус) Разбит на 8 отдельных кабинетов, коридор, санузел. Отдельный вход. Юридический статус: не внесён в ЕГРН, не может быть оформлен в собственность. Передаётся «как есть» без юридических гарантий. Реальные сценарии использования: склад для маркетплейсов (WB/Ozon), мастерская/производство (ручная сборка, флористика, свечи, сувениры), серверная/майнинг-ферма, архив, ателье, колл-центр/бэк-офис. ️ Важно: Чердак нельзя официально сдавать в аренду как отдельное помещение с договором. Но его можно использовать как техническое/подсобное пространство для собственных нужд или включить в общую арендную ставку как «бонусную площадь» для арендатора основного помещения. Рыночные ставки аренды в Апрелевке Складские помещения (класс B) от 500 Оценка арендной ставки для вашего объекта: С учётом: Близости к МЦД-4 (3 минуты пешком) — это ключевое конкурентное преимущество. Расположения в легендарной промзоне с охраной и хорошим подъездом. Класса здания C и наличия косметического ремонта. Реалистичная ставка для основного помещения: 1 500 – 2 000 руб./м²/мес (с учётом бонусного чердака). Рыночная цена продажи Цена за м² Торговое здание, 578 м² с арендаторами ~103 800 руб./м² Коммерческое помещение, 13629 м² у МЦД-4 88 048 руб./м² Универсальное помещение, 125 м² 190 000 руб./м² Оценка стоимости объекта: Для помещения 139,7 м² в здании класса C с ремонтом и бонусным чердаком: Консервативная оценка: 90 000 – 110 000 руб./м² Итого стоимость основного помещения: ≈ 12,6 – 15,4 млн руб. Бонусный чердак (180 м²) не может быть продан юридически, но он повышает ликвидность объекта и позволяет запросить цену ближе к верхней границе диапазона. Расчёт доходности (при сдаче в аренду) 1) Сдача только основного помещения (139,7 м²) Арендная ставка 1 500 руб./м²/мес Ежемесячный доход 209 550 руб. Годовой доход 2 514 600 руб. Стоимость объекта (оценка) 12,6 – 15,4 млн руб. Валовая доходность (Gross Yield) 16,3% – 20,0% Сдача всего пространства (основное + чердак как склад/производство) Чердак нельзя сдавать официально, но можно: Использовать как склад для маркетплейсов (WB/Ozon) — аренда склада в Апрелевке от 500 руб./м²/мес. Включить чердак в аренду основного помещения как бонусную площадь, подняв ставку до 2 000 – 2 200 руб./м²/мес. Арендная ставка (с учётом бонуса) 2 000 руб./м²/мес Ежемесячный доход 279 400 руб. Годовой доход 3 352 800 руб. Стоимость объекта (оценка) 12,6 – 15,4 млн руб. Валовая доходность (Gross Yield) 21,8% – 26,6% Сценарий 3: Раздельная сдача (если чердак удастся легализовать) Если в будущем чердак будет внесён в ЕГРН (что маловероятно, но теоретически возможно): (139,7 м²)+Чердак (180 м²) Ставка 1 500 руб./м²/мес 500 руб./м²/мес (склад) Ежемесячный доход 209 550 руб. 90 000 руб. Годовой доход 2 514 600 руб. 1 080 000 руб. Итого годовой доход 3 594 600 руб. Валовая доходность 23,3% – 28,5% ️ Инвестиционная привлекательность Оценка(+) Транспортная доступность МЦД-4 в 3 минутах — поезда до Москвы каждые 6 минут. Это кратно повышает ликвидность. Бонусная площадь 180 м² чердака — это бесплатный актив, который можно использовать для склада, производства или серверной. Высокая доходность Даже при консервативном сценарии — 16–20% годовых, что значительно выше среднерыночного (в Москве офисы класса A дают 5–8%, в регионах — 10–12%). Низкий порог входа Для коммерческой недвижимости у МЦД — это очень доступная цена. Рост района Вдоль МЦД-4 появилось 32 новых ЖК, что увеличивает покупательский и арендный трафик. Документы готовы Юридически чисто, сделка возможна быстро. Минусы и риски ️ Оценка(-) Чердак не в ЕГРН Это юридический риск. Нельзя официально сдавать или продавать. При проверках возможны проблемы. Класс здания C Не премиальный объект. Крупные арендаторы (банки, крупные сети) могут отказать. Заводская территория Имидж «промзоны» может отпугнуть некоторых арендаторов (например, премиальные салоны красоты или бутики). Риск потери бонуса В любой момент доступ к чердаку может быть ограничен (если его признают чьей-то собственностью или аварийным). Высокая доходность (16–26%), быстрая окупаемость (4–6 лет). Кому подходит? *Владелец бизнеса на маркетплейсах *Нужен склад рядом с Москвой + офис. Чердак идеален под хранение товаров WB/Ozon. *Майнер / IT-компания *Чердак под серверную + основное помещение под офис. *Медицинский центр / стоматология *3 кабинета + ресепшн + санузел — готовая планировка. *Образовательный центр / курсы *Несколько кабинетов + возможность склада для материалов. *Производство (ручная сборка, флористика, свечи, сувениры) *Чердак под производство, основное помещение под офис/шоурум. 7. Рекомендации по позиционированию Продажа: Акцент на высокую доходность и бонусный чердак. В объявлении писать: «Фактически вы получаете 320 м² по цене 140 м²». Аренда: Сдавать единым комплексом (основное + чердак) одному арендатору под ключ. Ставку делать 2 000 – 2 200 руб./м²/мес за всю площадь (319,7 м²). Это даст ежемесячный доход ~640 000 руб. — но найти такого арендатора сложнее. Страховка от рисков по чердаку: В договоре аренды не упоминать чердак официально. Передавать его по факту как «дополнительное техническое помещение» без отдельной платы, но с условием, что арендатор использует его на свой риск. Цена продажи: Запрашивать 13,5 – 14,5 млн руб., обосновывая это бонусным чердаком и близостью к МЦД-4. 8. Итоговое резюме При перепродаже, ориентировочная цена продажи составит 13,5 – 14,5 млн руб. Потенциальный арендный доход (мес) 210 – 280 тыс. руб. (основное) / до 640 тыс. руб. (весь комплекс) Валовая доходность (при аренде) 16% – 26% годовых Окупаемость (при продаже через аренду) 4 – 6 лет Инвестиционная привлекательность Высокая (для объекта класса C в Подмосковье) Вердикт: Объект инвестиционно привлекателен благодаря: рекордной для Подмосковья доходности (16–26%), бонусной площади (чердак), транспортной доступности (МЦД-4).